Земля в собственности у государства как зарегистрировать договор аренды

Как оформить аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости

Вы должны оформить аренду не принадлежащего вам земельного участка в случае, если на нем расположено здание, строение или помещение в здании, правообладателем которого вы являетесь. При этом неважно, является ли такой правообладатель физлицом, юрлицом или индивидуальным предпринимателем. В любом случае, если ваша недвижимость расположена на земельном участке, находящемся в собственности города Москвы, или на участке, государственная собственность на который не разграничена, то вам необходимо оформить такой земельный участок в аренду.

Причем важно знать, что это не ваше право, а ваша обязанность. Ведь, согласно законодательству, вы обязаны оформить земельный участок в аренду и затем оплачивать арендную плату за использование земельного участка.

2. Какие документы понадобятся для оформления аренды?

Количество документов, необходимых для оформления аренды, невелико. Вам понадобятся:

• электронное заявление, заполненное на портале mos.ru, в котором нужно будет обязательно указать кадастровые номера вашего земельного участка, здания или сооружения. Узнать эти номера можно на сайте Росреестра, в некоторых случаях — документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае, если заявление будет подавать представитель). Необходимо приложить доверенность в формате Portable Document Format с использованием архивации файла ZIP (квалифицированная электронная подпись нотариуса);
• разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на предоставление земельного участка без проведения торгов (представляется при наличии залога земельного участка);
• заявители из числа иностранных юридических лиц дополнительно представляют заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства.

3. Куда обратиться для подачи заявления?

В Москве услуга предоставляется Департаментом городского имущества города Москвы на сайте mos.ru. Услугу можно получить, перейдя по ссылке и заполнив заявление в электронном виде. Обратите внимание, что при подаче заявления от имени юридического лица нужно подавать заявление из личного кабинета юридического лица, а не физического. Это частый случай технической ошибки, приводящий к отказу в предоставлении услуги.

Обратите внимание, что услуга предоставляется бесплатно, срок оказания госуслуги — 22 рабочих дня. В общий срок предоставления государственной услуги не включается срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги.

4. Что произойдет после подачи заявления?

После поступления вашего заявления сотрудники Департамента городского имущества города Москвы рассмотрят его на соответствие формальным требованиям, а в случае необходимости, направят запрос в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы для проведения проверки использования земельного участка. Там должны будут проверить, законно ли использовался ли и не было ли нецелевого использования. Например, не вели ли вы строительство или реконструкцию различных объектов на участке без оформления необходимых документов.

В результате рассмотрения заявления в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет отправлен проект договора аренды или мотивированный отказ в его заключении. И то и другое будет подписано электронно-цифровой подписью.

После подписания договора аренды с вашей стороны в течение нескольких дней он будет подписан со стороны Департамента городского имущества, и ваш экземпляр также будет направлен вам в личный кабинет на сайте mos.ru.

5. Почему могут отказать в оформлении договора аренды?

Есть несколько основных причин, почему вам могут отказать в оформлении договора аренды. Например, часто отказ связан с тем, что:

• в отношении земельного участка не установлен вид разрешенного использования;
• границы земельного участка не установлены;
• здание частично расположено за границами земельного участка;
• границы земельного участка не соответствуют проекту межевания;
• земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет.

В случаях если границы земельного участка не установлены, здание частично расположено за границами земельного участка, границы земельного участка не соответствуют проекту межевания, земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, вам необходимо обратиться в Департамент за госуслугой «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Если отказ получен в связи с тем, что в ЕГРН вид разрешенного использования на земельный участок не соответствует фактическому использованию, то вам необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки. Это можно сделать, подав заявление в электронном виде. Электронная форма направления предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы доступна здесь.

Также вы получите отказ, если Госинспекция по недвижимости выявит нарушения в эксплуатации земельного участка. В таком случае для разрешения ситуации вам будет нужно обратиться непосредственно в Госинспекцию.

Самое важное о том, как взять в аренду земельный участок у администрации города

Правом на аренду земли у администрации обладают физические и юридические лица. Вариантов оформления найма несколько.

Для успешного проведения процедуры необходимо ознакомиться с важными моментами и тонкостями оформления документов.

Обо всех нюансах и особенностях аренды участка у городской администрации расскажем в статье.

Законодательное регулирование

В соответствии с законодательством подавать заявки на получение территории в наем имеют право граждане и юридические лица, иностранцы. Глава 34 Гражданского кодекса допускает возможность взятия земли в аренду с согласия сотрудников администрации.

Размеры арендной платы устанавливаются на основании установленных правительственной властью принципов определения платы. Согласно статье 39.7 Земельного кодекса, при заключении договора найма с проведением аукциона арендная плата и первый платеж устанавливаются по итогам торгов.

Сроки заключения договора найма регулируются статьей 39.8 (п. 8). Максимальный срок — 49 лет. Глава V ЗК раскрывает вопросы, связанные с особенностями заключения договора, подготовкой и проведением аукциона, основаниями для отказа и пр.

Условия получения земли

При выборе участка, принадлежащего администрации, необходимо сопоставлять категорию земли и деятельность, которая на ней будет осуществляться.

В соответствии с требованиями законодательства, для получения прав на аренду претендент должен прожить в регионе не менее 5 лет.

Не менее важным является то, что в собственности заявителя не должно быть других земельных участков. Если территория выделяется под строительство — не должно быть собственного жилища. Для отдельных категорий лиц обязательным является строительство дома на арендуемой земле в течение 5 лет.

Особенности передачи земли в найм:

• если земля находится в резерве для государственных нужд, длительность аренды не может превышать период резервации;
• если рядом с территорией находится водный объект, наниматель не имеет права ограничивать к нему доступ;
• если заключить договор на срок свыше 5 лет у арендатора появится право сдачи земли в субаренду (с согласия власти).

Главное условие при взятии надела в найм — соблюдение целевого использования.

Какую землю нельзя арендовать?

Согласно действующему законодательству, администрация региона не имеет права отказывать в предоставлении участка в найм.

Исключение — территории, которые располагаются в следующих зонах:

• национальные заповедники, парки;
• участки, занятые ВС РФ;
• земли, которые относятся к учебным заведениям;
• кладбище;
• участки захоронения опасных отходов;
• охраняемые зоны.

На эти участки земли законодательством наложены ограничения. Они используются для нужд государства или муниципалитета.

Основные способы взять землю

Оформление земельного надела в аренду доступно несколькими способами: с проведением торгов и без них. Инициатором проведения аукциона может вступать местная власть или претендент на участок. Второй вариант более длительный.

Проведение аукциона

Взятие надела в найм с проведением торгов — распространенный способ. Но у него имеется недостаток — выкуп земли не возможен, поскольку в аукционе участвуют территории, предназначенные для застройки.

Если инициатором проведения торгов выступает администрация, в СМИ и официальных источникам публикуется информация об их проведении.

Как проводится:

• Администрация изъявляет желание провести аукцион.
• Назначается дата, место проведения.
• Принимаются заявки от потенциальных арендаторов.
• Ими вносятся задатки.
• Проводятся торги.

По итогам оформляется протокол. Выигрывает тот, кто предложит большую цену за найм. С победителем местная власть заключает договор аренды.

Торги будут проведены при наличии минимум двух участников.

Если территория нужна срочно, потенциальный арендатор имеет право самостоятельно инициировать проведение торгов.

Для этого необходимо:

1. Обратиться в МФЦ за получением выписки об имеющихся свободных участках.
2. Перейти на официальный сайт Росреестра и, введя кадастровые номера, ознакомиться с наделами.
3. При отсутствии ограничений отправить в администрацию заявку с просьбой организовать аукцион.

Прошение рассматривается до нескольких месяцев. При одобрении заявки проводятся торги. Далее порядок действий такой же. Стартовая цена за аренду составляет не менее 1,5% от кадастровой стоимости.

Без торгов

Алгоритм действий:

1. Найти участок, состоящий на кадастровом учете.
2. Нанять кадастрового инженера, чтобы он подготовил схему надела.
3. Направить в администрацию заявление, документы и схему.
4. При одобрении — получить разрешение.

Заявка рассматривается до 1 месяца.

После получения разрешения необходимо снова посетить инженера для составления им кадастрового плана.

Далее нужно поставить участок на учет. В завершении — подать заявление о предоставлении земли в аренду. Рассмотрят его в продолжение 30 дней. При одобрении заявитель подписывает с администрацией договор найма.

Имеются льготные категории граждан, которым земля предоставляется на бесплатной основе: многодетные семьи, люди с ограниченными возможностями, ветераны, сироты, матери – одиночки. Если человек попадает под категорию, он должен подать заявление в администрацию и подтвердить категорию документально. Сотрудник поставит его на очередь.

Порядок действий

Для возникновения и установления арендных правоотношений с администрацией города потенциальный арендатор должен найти территорию, подходящую ему по параметрам.

Чтобы выбрать участок, можно самостоятельно объехать конкретный населенный пункт или воспользоваться Кадастровой картой. Находится она на сайте Росреестра, доступ к ней свободный.

На карте отображаются как зарегистрированные территории, так и свободные. При желании можно указать границы и площадь участка, и карта выдаст информацию по запрашиваемым данным.

Более подробно о поисках земельного участка под ИЖС смотрите в видео:

После выбора участка с заявлением и документами необходимо обратиться в местную администрацию, к которой относится земля.

Чтобы оформить надел в аренду, потребуются документы:

• паспорт и ИНН;
• учредительные акты, доверенности (для организаций);
• справка из Росреестра;
• план участка; ; .

Подаются оригиналы и копии.

Этапы оформления:

1. Подготовить и утвердить распорядительный документ.
2. Осуществить межевание участка для дальнейшей постановки на учет.
3. Собрать документацию.
4. Составить, согласовать и подписать договор найма.
5. Зарегистрировать договор.

В зависимости от типа и назначения территории порядок действий может быть иным.

Как оформить заявление?

В «шапке» заявления указывается основная информация о заявителе и получателе (администрации).

В основной части претендент на участок изъявляет просьбу о выделении земли в найм, указывает цель использования, длительность аренды.

В заключении ставится подпись и дата составления заявления, приводится список прилагаемой документации.

Частные предприниматели должны указать ИНН и ОГРНИП. Если на участок наложены ограничения, обозначить это.

Заявление необходимо составлять правильно, избегать ошибок и ложных данных. Бланк можно взять у сотрудника администрации.

Заключение и регистрация договора

Договор аренды оформляется письменно. В нем необходимо указать 2 обязательных условия — что является предметом сделки и какова стоимость найма. Без них договор считается недействительным.

Правила определения стоимости аренды устанавливаются законодательно. Цена зависит от категории земли, площади и пр. условий. По закону разрешено менять стоимость в большую или меньшую сторону, но не чаще 1 раза в год.

Когда соглашение подготовлено и подписано, его следует зарегистрировать в Росреестре. Делается это в том случае, если период действия аренды составляет более 1 года. Регистрация договора проводится владельцем участка.

В Росреестр подаются:

• паспорт;
• подписанный договор найма в трех экземплярах;
• решение главы муниципалитета о выделении земли;
• квитанция об уплате пошлины.

На утвержденном экземпляре договора должна стоять регистрационная запись.

По желанию одной из сторон договор можно заверить у нотариуса.

Причины отказа

Отказ сотрудника администрации, оформленный устно, не является официальным. Юридическую силу имеет лишь письменное уведомление с печатью и подписью.

Основные причины отказа:

• наличие одного участника аукциона;
• несоответствие цели использования;
• нарушение требований законодательной власти;
• участок не является собственностью администрации.

Администрация должна обосновать отказ. Заявитель вправе обжаловать его в суде.

Расторжение договора

Сроки действия аренды должны указываться в договоре.

Досрочно расторгнуть соглашение можно по таким причинам:

• одна из сторон нарушила условия или требования законодательства;
• один из участников изъявил желание прекратить арендные отношения;
• стороны обоюдно решили расторгнуть договор;
• изменились характеристики земельного участка, что не позволяет использовать землю в дальнейшем.

О решении прекратить арендные отношения одна сторона должна уведомить другую за 1 месяц.

Заключение

Таким образом, арендовать землю у администрации города имеют право как физические, так и юридические лица. Найм возможен с проведением и без торгов. Главное — соблюсти требования законодательства.

Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Куда и к кому обращаться?

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

После торгов все участники подписывают протокол.

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора, участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

1. Открыть страницу публичной кадастровой карты.
2. Указать муниципальный район.
3. Найти территорию, на которую не нанесена разметка.

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле,
• ее категории,
• виде пользования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Регистрация

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

1. 3 экземпляра арендного соглашения,
2. постановление главы муниципалитета,
3. паспорт арендатора,
4. кадастровый паспорт участка,
5. заявления от сторон
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.

Заключение

Каждый может получить землю во временное пользование от государства, что экономичнее и надежнее аренды у частных лиц. Стандартный порядок подразумевает торги, но их можно обойти, если подыскать несформированный участок. В обоих случаях важно проявить внимание к документации.