Существует ли сейчас обмен квартир

Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

Для многих россиян обмен квартиры является не просто способом улучшить свои жилищные условия, но и насущной необходимостью. Развод супругов, уход за пожилыми родителями, повзрослевшие и желающие жить отдельно дети — вот только несколько причин, по которым обмениваются квартиры. Но этот процесс, так же как и покупка или продажа, имеет свои тонкости, о которых необходимо знать, чтобы не остаться вообще без жилья.

Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.

Обмен с доплатой в обе стороны

Обычно он производится при условии, что одна из квартир неравноценна другой по ряду признаков. Это может быть обмен квартиры с меньшей площадью на большую или квартир, одна из которых находится в элитном, а другая в отдаленном районе. Иногда подобным образом разменивают жилье в разном качественном состоянии — например, квартиру с хорошим ремонтом в новом доме на квартиру в старом фонде. Частными случаями обмена с доплатой могут являться обмен на загородную жилую недвижимость и иногородний обмен. Размер доплаты обычно зависит от конкретных обстоятельств обмена.

Процесс оформления обмена с доплатой подразумевает включение в договор пункта с обязательным указанием той суммы, которую необходимо доплатить, сроков оплаты и порядка произведения расчетов между сторонами. Денежная сумма при этом всегда указывается в рублях, даже если процесс расчетов подразумевает передачу иностранной валюты.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, помимо главы 31 ГК РФ, к договору мены приватизированной квартиры с доплатой применяются также принципы договора купли-продажи, т.е. главы 30 ГК РФ. В результате все стороны одновременно являются и продавцами, и покупателями. Важным моментом такого оформления договорных отношений является то, что сроки регистрации сделки совпадают, в отличие от встречной купли-продажи, и возможности обмана с любой из сторон резко сокращаются — участники соглашения получают желаемое.

Иногда на этапе поиска вариантов один из потенциальных участников обмена заявляет, что готов провести обмен своего жилья с доплатой в обе стороны. Это означает, что он выбирает квартиры не по параметру цены — например, в каком-то конкретном районе с развитой инфраструктурой, в престижном доме и т.д. То есть он может при обмене доплатить сам за более дорогое жилье или принять доплату и обменять свою квартиру на менее дорогую.

Обмен одной квартиры на несколько

Чаще всего такой вариант обмена востребован по семейным обстоятельствам — при разъезде или съезде родственников. В этом случае большая квартира меняется на несколько меньших или, наоборот, несколько квартир меняются на одну большую. Обмен производится как с доплатой, так и без нее. Иногда такой вариант обмена используется для улучшения жилищных условий, например при расселении коммуналок в центре Москвы. В некоторых случаях жильцам могут быть предложены очень выгодные условия — отдельные квартиры в спальных районах.

Обмен равнозначных квартир

Такой вариант актуален, если речь идет об удобстве владельцев. Причиной в этом случае может стать изменение места работы, новая школа для ребенка, необходимость проживания рядом с пожилыми родственниками и т.д. При обмене квартиры в центре на равноценную в отдаленном районе можно без потери квадратных метров получить еще и материальную выгоду в виде доплаты.

Обмен квартиры на загородный дом

Один из самых выраженных трендов последнего времени. Все больше горожан, владеющих недвижимостью в Москве, стремятся переехать за город, подальше от суеты мегаполиса. Но стоит помнить, что удаленность от столицы должна быть компенсирована благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью и наличием развитой инфраструктуры, включающей школу, детский сад, магазины, поликлинику и другие социально важные объекты.

Trade-in

Это обмен вторичного жилья на квартиру в новостройке с доплатой. Суть процедуры заключается в зачете стоимости старой квартиры при покупке новой. При этом заключается договор на реализацию вторичной недвижимости и одновременно бронируется жилье в новостройке, обычно на срок 2–3 месяца, по фиксированной стоимости. За это время собственник должен продать старый объект, а вырученная сумма направляется на частичную оплату стоимости новой квартиры. Основная сложность подобного варианта — короткий срок, за который требуется продать старую квартиру. При его срыве ранее зафиксированная цена на жилье неизбежно возрастет.

Обмен с заменой залога

Такой вариант актуален для квартир, взятых в ипотеку. Полностью погасить кредит перед обменом способен далеко не каждый собственник, а перевод долга на третье лицо не слишком выгоден для банка. Процесс обмена с заменой залога регулируется статьей 345 ГК РФ, при этом обязательно согласие банка на обмен жилья и соблюдение определенных условий, которые индивидуальны для каждого банка. Например, некоторые учреждения требуют закрыть часть долга, при этом оплата должна производиться без просрочек в течение 5–6 лет. После обмена залогом становится приобретенная квартира, покупка которой в обязательном порядке одобряется банком после профессиональной оценки. С проданной квартиры обременение снимается. Процедура обмена жилья, купленного в ипотеку, возможна только через куплю-продажу.

Как обменять квартиру в Москве правильно

Найти подходящий вариант обмена — это только половина дела. Необходимо провести саму процедуру правильно, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем с правом собственности на жилье. Для того чтобы сделка была полностью законной, потребуется собрать пакет документов, в который входят:

• правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры;
• кадастровый паспорт помещения;
• выписка из домовой книги и копия лицевого финансового счета;
• справка об оценочной стоимости жилья;
• документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Дополнительно могут потребоваться документы, свидетельствующие о том, что сделка не нарушает права третьих лиц:

• свидетельство о браке или о расторжении брака;
• согласие супруга на заключение договора, если квартира была приобретена в период брака;
• справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних в том случае, если в обмениваемой квартире прописаны или имеют доли несовершеннолетние.

После сбора пакета документов и их юридической экспертизы можно переходить непосредственно к процедуре обмена.

В том случае, если проводится классический обмен, не предусматривающий купли-продажи, то участникам сделки достаточно оформить договор мены и направить документы на государственную регистрацию. При этом в договоре нужно предусмотреть все нюансы обмена. Так, если собственники обмениваются неравноценными квартирами, это нужно отразить в договоре, иначе, например, пятикомнатная квартира в элитном районе может оказаться равноценна по договору «трешке» на окраине. Обязательный документ к договору мены — это передаточный акт или другой документ, подтверждающий факт обмена квартир. Его подписывают либо одновременно с договором, либо после получения свидетельства о праве собственности.

Важно!
Право собственности на новую квартиру возникает у владельца с момента государственной регистрации в Росреестре, даже если вторая сторона обмена это право еще не оформила.

Плюсом сделки мены является то, что в случае признания ее недействительной пострадавшая сторона может вернуть себе прежнее жилье. Существенный недостаток же ее в том, что вариант жилья для обмена можно искать очень и очень долго.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, до сих пор является единственной возможностью изменить жилищные условия для обладателей муниципальных квартир. Особенностью обмена в этом случае является то, что он регулируется Жилищным кодексом РФ. Возможность и правила обмена муниципального жилья прописаны в статьях 72–74 ЖК РФ, а право осуществлять обмен такого помещения — в части 1 статьи 49 ЖК РФ, части 1 статьи 60 ЖК РФ, пункте 4 части 1 статьи 67 ЖК РФ.

Это важно!
Обмен муниципальных квартир по закону возможен только с такими же жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. При этом требуется письменное согласие наймодателя и абсолютно всех членов семьи нанимателя, проживающих в данном помещении; или органов опеки и попечительства — в случае, если последние являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами. Согласие иных проживающих («прописанных») — необязательно, если они не являются членами семьи. Регистрация такого договора обмена в Росреестре не требуется.

Обмен по договору купли-продажи на сегодня — самый популярный вариант заключения подобных сделок. Подобный обмен может быть произведен только в том случае, если все его объекты приватизированы.

Различают два вида обмена по договору: прямой и альтернативный.

• Прямой, или «чистый», обмен подразумевает сделку с прямой передачей сторонами жилья взамен по обоюдному интересу. Это простая схема мены без цепочки купли-продажи серии квартир. И всем она хороша, кроме одного: где найти двух собственников жилья, которых бы полностью устроили варианты друг друга? Способ обмена жилья «напрямую» существенно ограничивает свободу выбора квартиры, что особенно неудобно при обмене одного объекта на несколько, и поэтому сегодня встречается на рынке недвижимости довольно редко.
• При альтернативном обмене владелец продаваемой квартиры одновременно выступает и покупателем другого жилья. Его жилье выставляется на продажу, после того, как на него находится покупатель, продавец подбирает себе подходящий вариант, а деньгами, которые он получает за свою квартиру, рассчитывается за новое жилье. Несмотря на свою простоту, схема предполагает присутствие третьего участника сделки — «чистого покупателя», который имеет достаточно средств для покупки. Из-за этого количество квартир, участвующих в одной сделке, может быть весьма значительным— до 7 или 8. И основная сложность процедуры заключается в том, что все договоры должны быть подписаны одновременно. После заключения договора купли-продажи, как и в случае с оформлением договора мены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье в Росреестре.

Услуги риелторского агентства vs собственные силы

Многие собственники квартир решаются на проведение процедуры обмена собственными силами, надеясь сэкономить на услугах риелторского агентства. Такой подход оправдан только в том случае, если человек на самом деле хорошо ориентируется в рынке недвижимости, а кроме того, разбирается в юридических аспектах оформления сделок и знает, как защититься от мошенников.

Очень часто при самостоятельном поиске квартиры собственники попадают в поле зрения недобросовестных продавцов и не только рискуют переплатить за квартиру, но и могут вообще лишиться и жилья, и денег. Нередки случаи, когда сделки по обмену были признаны недействительными из-за того, что у квартиры обнаруживались другие собственники, не указанные в договоре, или обмен вообще производился по подложным документам.

Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, лучше всего все же обратиться в риелторское агентство. Именно специалисты-риелторы смогут правильно оценить партнера по обмену, проверить юридическую чистоту квартиры, правильность оформления документов и возможность проведения процедуры. Профессионалы, кроме того, имеют собственные базы данных недвижимости, а значит, смогут подобрать подходящий вариант в самые короткие сроки, что значительно сэкономит время и средства на поиск. Как правило, агентства заинтересованы в том, чтобы предоставить клиенту всю самую полную и достоверную информацию о предложенных вариантах обмена, и гарантируют их «чистоту».

Еще один нюанс — это оформление документов. Самостоятельное оформление может вызвать сложности, связанные с прописанными в квартире недееспособными или несовершеннолетними гражданами и с незаконными перепланировками. Специалисты агентства помогают решить эти проблемы в кратчайшие сроки.

Обмен жилья — сложный и длительный процесс, к тому же связанный с серьезными финансовыми рисками. Не стоит экспериментировать и отказываться от услуг профессионалов, даже если вам кажется, что о своей квартире вы знаете все и вполне способны проконтролировать все нюансы сделки.

Самостоятельный обмен квартиры: выгода и подводные камни

О том, как можно выгодно и правильно обменять жилье в Москве, мы поговорили с экспертом, генеральным директором компании МГСН Шеваревой Светланой Валерьевной:

«Прежде всего вам потребуется собрать и проверить все документы на вашу недвижимость. Они должны быть оформлены правильно и без технических ошибок. У недвижимости не должно быть несовершеннолетних собственников. Если была перепланировка, ее следует узаконить. Только после этого имеет смысл давать рекламу. Рекомендуем завести отдельную СИМ-карту для приема звонков по рекламе. Через 3–5 дней проверьте, не появилось ли объявлений о продаже вашей квартиры у кого-то из риелторов, которые вам звонили. Если они без спроса внесли вас в базу, следует связаться с ними и запретить подобные действия, так как это недобросовестный ход с их стороны.

После того как вы найдете покупателя и договоритесь с ним об условиях сделки, необходимо выбрать банк для внесения аванса. В авансовом соглашении обязательно указывается, что аванс вносится для обмена путем купли-продажи, и оговаривается ответственность сторон.

Следующий шаг — поиск недвижимости, которую вы хотите приобрести. Имейте в виду, что если вам необходимо получить две или больше квартир путем обмена, аванс за выбранные квартиры придется внести одновременно. То же — с получением аванса, если вы предлагаете к обмену две или несколько квартир. В противном случае может начаться путаница со сроками, и сделки сорвутся.

После внесения авансов одновременно подписываются и регистрируются все договоры, затем все участники обмена встречаются в банке для получения денежных средств. Все, кто получает деньги, должны выдать об этом расписку в установленной законом форме.

Практика показывает: даже когда все документы в порядке и участники обмена ведут себя добросовестно, возможны ошибки. Поэтому лучше всего обратиться к профессиональным риелторам».

P. S. C 2000 года агентство МГСН является уполномоченным дилером Правительства Москвы по реализации муниципального жилья. Компания входит в топ-5 агентств недвижимости столицы.

Обмен квартиры — непростая задача, требующая глубокого знания рынка недвижимости, законодательства, а также многочисленных особенностей сделок.

Крупные агентства недвижимости могут предложить сделку по обмену квартиры через ее выкуп: это существенно расширяет список вариантов для поиска новой недвижимости.

Услуги риелтора могут ускорить процесс сделки по обмену квартиры.

При выборе агентства недвижимости стоит обратить внимание на проверенные компании, имеющие большой опыт работы, предоставляющие страхование сделок и гарантийные обязательства.

Некоторые агентства недвижимости оказывают полный комплекс услуг: от консультации до ведения сделок под ключ.

Ошибки при заключении сделок с недвижимостью могут привести к потере имущества и денежных средств. Чтобы снизить возможные риски, стоит пользоваться услугами квалифицированных специалистов.

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Обмен квартиры в Москве сегодня практически невозможен без участия квалифицированного посредника — агентства недвижимости. Это связано как с юридическими сложностями, так и с чисто организационными. Даже будучи абсолютно свободным человеком, чтобы сделать взвешенный выбор, невероятно трудно своими силами подобрать, просмотреть и проверить правовую чистоту жилья в нужном количестве вариантов. При этом поиск и подбор надежного риелтора — необходимое условие для совершения операций с недвижимостью — также требует известных усилий.

Срочный выкуп квартир в Москве и области: как быстро и выгодно продать жилплощадь

Продажа квартиры в Москве: от чего зависит цена квадратного метра в столице

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: как защитить имущество и деньги

© 2021 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

СМИ «aif.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (РОСКОМНАДЗОР), регистрационный номер Эл № ФС 77-78200 от 06 апреля 2020 г. Учредитель: АО «Аргументы и факты». Интернет-сайт «aif.ru» функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

Шеф-редактор сайта: Шушкин В.С. e-mail: [email protected], тел. 8 495 783 83 57. 16+

Все права защищены. Копирование и использование полных материалов запрещено, частичное цитирование возможно только при условии гиперссылки на сайт aif.ru.

Как происходит обмен недвижимости

Обмен квартиры на квартиру или дом – сделка, которая проходит со своими нюансами. Их немного, но разобраться стоит. Например, обмен приватизированного и неприватизированного жилья сильно отличается. В чем разница и как проходят сделки, расскажем в статье.

Можно не только обменять одно жилье на другое, но и разменять большое на несколько маленьких или, наоборот, съехаться из нескольких квартир в одну

Прежде чем углубляться в нюансы обмена, важно понимать, о каком жилье идет речь – государственном (неприватизированном) или частном (приватизированном).

Важно: для жилья, которое принадлежит государству, применяется термин «обмен», а для частной собственности – «мена». Различие в том, что по договору обмена происходит переход права пользования, а по договору мены – переход права собственности.

Как обменять приватизированную квартиру

Приватизированным называется личное имущество человека.

До перестройки в СССР не было частной собственности, а все жилье принадлежало государству. В 1992 году частную собственность узаконили, и к 2022 большинство россиян сами владеют домами и квартирами.

Зачем приватизировать квартиру

Обмен личной квартиры на квартиру или дом можно произвести тремя способами:

• по договору мены;
• через куплю-продажу;
• по trade-in.

По договору мены

Мена приватизированных квартир, или, другими словами, прямой обмен, подходит, если нужно поменять одно жилье на другое.

Василий с женой живет в студии в центре города. Вокруг развитая инфраструктура, в комнатах сделан современный ремонт, есть все удобства. Квартира – мечта! Но Василию нужна побольше, чтобы жить с детьми. Он готов обменять свое жилье в центре на двухкомнатное за городом.

Планы Василия можно осуществить, если:

• он найдет подходящее жилье;
• хозяин будет готов к обмену;
• стоимости будут примерно аналогичными, чтобы никто не потерял в деньгах;
• желания всех сторон совпадут одновременно, а не в разные периоды.

На практике шансы на невероятное стечение обстоятельств стремятся к нулю. Но если такое все же случается, сделка проходит максимально просто – нужно оформить и зарегистрировать один договор мены, также его называют договор бартера.

По договору мены одно имущество обменивается на другое без доплаты или с ней, если стоимости сильно отличаются. Каждый участник сделки при этом одновременно является и продавцом, и покупателем.

Сделка безопасна, так как право собственности переходит к новым владельцам только после того, как обязательства по передаче исполнят обе стороны.

Из-за того, что найти идеальный вариант для бартера сложно, люди чаще всего обращаются к альтернативным сделкам.

Через куплю-продажу

Альтернативными сделками называют такие, когда человек не просто продает свою квартиру, получает за нее деньги и «уходит в закат». А когда сразу после продажи покупает взамен новое жилье.

То есть градация сделок выглядит так:

• прямая, или «чистая», продажа – продал жилье и получил за него деньги;
• альтернативная, или двойная, купля-продажа – продал жилье и сразу же приобрел новое, при этом деньги в сделке могут не фигурировать вовсе;
• «цепочка» – череда альтернативных продаж, в сделке много участников.

С помощью двойной купли-продажи можно разменять большую квартиру на маленькие и, наоборот, провести расселение или размен с доплатой.

Чаще всего для проведения альтернативной сделки обращаются за помощью к риелторам. Агентства или частные предприниматели следят за чистотой сделки и помогают договориться о выгодных условиях для всех сторон.

Например, Василию кажется, что его квартира в центре с ремонтом и техникой стоит столько же, сколько пустая «двушка» за городом. Но хозяин «двушки» с этим не согласен. Василию проще не решать такие вопросы самому, а делегировать переговоры опытному риелтору.

Проведение альтернативной сделки можно разделить на семь основных шагов:

1. Оцените стоимость своего жилья.
2. Найдите жилье для переезда и подыщите покупателя для своей квартиры.
3. Договоритесь о доплате, если она нужна.
4. Заключите два договора купли-продажи: для продажи своего жилья и для покупки нового.
5. Зарегистрируйте договоры в Росреестре.
6. Подпишите акты о передаче.
7. Готово! Можете переезжать в новый дом.

Чаще всего в альтернативных сделках участвует от двух до пяти квартир одновременно. Рассмотрим, как прошла бы сделка двойной купли-продажи с тремя участниками.

Владелец студии Василий хочет купить «двушку» Геннадия с доплатой и предлагает ему бартер. Геннадий не хочет менять свое жилье на студию в центре, лучше он получит деньги на руки и сам найдет квартиру. Поэтому Василий ищет другого покупателя и находит Антона.

Антон покупает студию, но деньги за нее передает не Василию, а Геннадию. Одновременно с этим Василий доплачивает Геннадию недостающую часть. Выходит, что Василий продает студию Антону, а Геннадий свою «двушку» – Василию.

В результате у Антона остается студия, у Василия – «двушка», а у Геннадия – деньги. В сделке фигурирует два договора купли-продажи.

Риск альтернативной сделки в том, что два договора не зависят друг от друга юридически. Если одну из сделок признают недействительной, можно потерять свое жилье и остаться ни с чем.

Для чего нужна юридическая проверка недвижимости

По trade-in

Обмен через trade-in (трейд-ин) по своей сути не отличается от двойной купли-продажи. Просто в этом случае мороку с продажей берет на себя застройщик. Полученные деньги направляются в счет оплаты квартиры в новостройке.

Этот метод пришел в сферу недвижимости из автосалонов, где пользуется большой популярностью. А все потому, что продавцу не нужно возиться с продажей самому. Правда, за такую роскошь скорее всего придется поплатиться деньгами. Чтобы продать квартиру как можно быстрее, цену на нее, как правило, сильно снижают.

• либо пользуетесь услугой трейд-ин и теряете в деньгах;
• либо берете продажу на себя, тратите на это чуть больше сил и времени, но скорее всего выигрываете в финансовом плане. Получается обычная альтернативная сделка.

Важно: если вам пока некогда заниматься продажей самостоятельно, а переехать в новый дом очень нужно – пополнение в семье, понравившуюся квартиру хотят выкупить или есть другие причины – рассмотрите ипотеку.

Ипотека даст вам возможность скорее осуществить переезд и выиграть время на спокойную продажу собственного жилья. Позже вырученные деньги можно будет вложить в счет погашения займа и закрыть его раньше срока.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,34% с господдержкой.

Как обменять неприватизированную квартиру

Неприватизированным называется жилье, принадлежащее государству.

Закон позволяет обменять жилье, арендованное по договору социального найма, на аналогичное. Для этого нужно получить разрешение арендодателя (государства) и всех членов семьи.

Обмен неприватизированной квартиры проходит в несколько этапов.

1. Получите разрешение на обмен у местного органа самоуправления: напишите заявление и предоставьте запрашиваемые документы. Вторая сторона должна сделать то же самое.
2. Ответ придет в течение 10 дней, вместе с ним вы получите подписанное разрешение. Или не получите. Например, если жилье непригодно для проживания или дом собираются снести. Все причины указаны в 73 статье ЖК РФ.
3. Заключите договор обмена.
4. Заключите новый договор соцнайма.
5. Получите прописку и переезжайте в новый дом!

Важно: если происходит междугородный обмен недвижимости, каждый участник запрашивает разрешение в своем городе.

Казалось бы, все просто и легко – услуга бесплатная, сделка безопасная.

Но в жизни этот вариант мало применим. По данным Росстата, на 1 января 2021 года в РФ приватизирован 31 млн 137 тыс. жилых помещений – больше 4/5 жилья в России. Это сильно сокращает возможность найти человека, открытого для бартера с подходящим предложением.

Что такое муниципальное жилье

Как обменять ипотечную квартиру

Обменять квартиру, на которую оформлена ипотека, можно, но для этого придется спросить разрешение у банка.

Для финансовой организации немаловажно, что именно будет залогом. Во-первых, это гарант выплаты долга. Во-вторых, если заемщик решит не платить вовсе, разбираться с жильем придется банку. Поэтому квартира должна быть ликвидной и аналогичной по стоимости.

1. Если происходит обмен на жилье той же стоимости, банк просто меняет объект залога.
2. Если новое жилье стоит дороже, можно оформить другой заем с новым залогом. Обременение со старого снимут.
3. Если новое жилье стоит дешевле, в смене залога могут отказать. В этом случае можно закрыть ипотеку досрочно. Для этого недостающую сумму можно взять в кредит, а также добавить к ней доплату от покупателя.

В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 3 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!

Налоги при обмене

Когда происходит обмен одной квартиры в соцнайме на другую, платить налоги не нужно.

А когда обмен проводят через двойню куплю-продажу, налоги нужно платить как обычно – 13% на доход, если жилье находилось в собственности менее пяти или трех лет, в зависимости от ситуации.

Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры

Теперь вы знаете, каким образом можно обменять квартиру на квартиру или частный дом. Желаем вам найти подходящий вариант и опытного риелтора, который проведет вас через все тернии продажи недвижимости к новому уютному гнездышку!

Бартер на рынке жилья 2022 — неизбежность в кризис или провокация экспертов? Перейдет ли рынок жилья к натуральному обмену?

Сейчас постепенно из разных уголков СМИ начинают выстреливать высказывания экспертов, что в период нового кризиса 2022 рынок недвижимости перейдет к функционированию в режиме натурального обмена — вместо купли-продажи люди будут менять свои квартиры на другие квартиры и иные объекты недвижимости.

Эксперты аргументируют свои высказывания тем, что «увеличилось количество альтернативных сделок». Некоторые также вспоминают 90-е — «ведь тогда бартерные сделки получили широкое распространение». Правда, не на рынке недвижимости, который находился еще в стадии формирования. Однако, эту ремарку никто не упоминает — ведь гораздо приятнее перепутать зеленое с кислым и на ассоциациях состряпать выгодное кому-то экспертное мнение. Но об этом позже.

После встречи с такими заявлениями в своей новостной ленте у многих возникает вопрос — так ли это на самом деле? Наши читатели и клиенты неоднократно просили прокомментировать эту ситуацию. Поэтому сегодня мы будет разбираться — существуют ли основания для того, чтобы в кризис 2022 сделки на рынке недвижимости перешли к форме натурального обмена? И о каком именно обмене идет речь?

Какие виды натурального обмена существуют на рынке жилья?

В данном случае, можно выделить четыре основных вида натурального обмена:

1. Обмен квартир, предоставленных по социальному найму
2. Схема «трейд – ин» — обмен своей квартиры на новостройку
3. Обмен своей квартиры на другую квартиру или иной объект недвижимости (например, загородный дом или объект коммерческой недвижимости)
4. Обмен квартиры на иной товар или услугу (например, на автомобиль, предмет искусства или антиквариата — да на что душа пожелает)

Мы остановимся на третьем виде обмена, поскольку именно он имеет прямое отношение к нашему исследованию и упомянутым заявлениям экспертов. В этой схеме есть два продавца, которые по каким-либо причинам не могут продать свою недвижимость и вынуждены вместо этого искать друг друга, чтобы заняться натуральным обменом.

Несколько слов о схеме «трейд-ин»

Мы не затронем эту схему, ведь натуральным обменом она является только номинально. Застройщик рекламирует обмен старой квартиру на новую и планирует продать полученную от сделки квартиру и дополнительно заработать на этом.

Далее специальная служба застройщика оценит квартиру по минимальной стоимости и осуществит продажу, а на полученные деньги будет оплачена квартира в новостройке.

В схеме «трейд-ин» участвуют два продавца, один из которых смог в итоге продать свою квартиру за деньги — это застройщик. А покупатель новостройки не смог (или не захотел «заморачиваться»).

Зачем менять?

Это ключевой вопрос при рассмотрении ситуации не только с натуральным обменом жилья, но любым иным обменом. Каждый товаровладелец хочет сбыть свой товар лишь в обмен на такие товары, потребительная стоимость которых удовлетворяет его потребности.

При капитализме таким идеальным товаром являются деньги. Характерное свойство денег заключается в том, что они — особый товар, поскольку они обмениваются на все товары. Следовательно, служат средством для удовлетворения всех потребностей, приобретают всеобщую потребительную стоимость.

Какие основные потребности существуют у продавцов квартир?

Рассмотрим всю палитру предложения на условно стабильном рынке, которую составляют категории продавцов со следующими причинами продажи:

1. Продажа новостроек застройщиком, где основная потребность — получение прибыли (деньги)
2. Продажа квартиры в связи с ухудшением материального положения (невозможность оплаты ипотеки, банкротство и иные долговые обязательства), основная потребность — освободиться от обременения с помощью полученных от продажи денег
3. Плановый выход из инвестиций, где основная потребность — получение прибыли (деньги)
4. Изменение жилищных условий в чистом виде (свадьба, развод, рождение детей, разъезд с детьми, переезд, улучшение материального положения), где основная потребность — новое жилье
5. Продажа квартиры, полученной по наследству, где основная потребность — получение свободных денег.

Как мы видим, даже в условиях стабильности рынка, существует всего одна категория продавцов, которой гипотетически может быть выгоден натуральный обмен и которые могут его совершать, чтобы закрыть свои потребности

Это четвертая категория — продавцы, которые меняют свои жилищные условия «в чистом виде». Не нужно забывать, что большинство таких квартир также приобретаются в ипотеку и могут быть перетянуты во вторую категорию. Кроме того, несмотря на предоставленную ст. 345 ГК РФ возможность натурального обмена ипотечных квартир, такие сделки требуют дополнительных расходов на согласие банка, оценку, страховку и т.д.

Допустим, мы поверили заявлениям наших экспертов, что «в кризис сделки по бартеру захватят рынок недвижимости». Тогда придется признать логичным то, что малая доля четвертой категории продавцов, которым могут быть выгодны сделки в форме натурального обмена, вдруг резко увеличится и перебьет интересы всех остальных участников рынка — сделает натуральный обмен основной формой. Ведь только это может стать основной причиной таких прогнозов.

Однако, это совершенно нелогично, противоречит здравому смыслу и текущим событиям. Если и произойдет такое, что существенно увеличится количество продавцов — это будут продавцы из второго категории. Особенно с учетом той статистики, которую мы вам предоставляли в статье «Хроника кризиса 2022: №2 — О реальных цифрах и о том, насколько сильно рынок недвижимости зависит от ипотечной поддержки».

Вывод

Недостаточно оснований для того, чтобы форма натурального обмена стала основной и главенствующей на рынке недвижимости в кризис 2022. Заявления такого характера не верны.

Ведь для перехода к иному качеству сделок на рынке недвижимости необходимы определенные количественные изменения — таких изменений не предполагается.

Необходимо помнить, кто делает заявления о переходе рынка недвижимости к бартеру

Ведь заявления не отделимы от тех, кто их высказывает. И всё это говорят не экономисты. Не органы власти. Не собственники вторичной недвижимости.

Помните, в начале статьи мы упомянули, что на ассоциациях кто-то пытается состряпать выгодное кому-то экспертное мнение? Это было не случайно.

Это говорят риэлторы и иные эксперты из агентств недвижимости, которые не умеют продавать в кризис — не обладают навыками, которые позволяют даже в тяжелой ситуации искать деньги на рынке для клиента. И обладая репутацией экспертов, пытаются скрыть своё неумение, подготовить почву и преподнести своё заявление как всеобщий интерес участников рынка.

Ведь в большинстве случаев мена не выгодна по сравнению с куплей-продажей квартиры

Разберем на конкретном примере.

Дано

РИЭЛТОР 1 взялся за продажу 3-комн. квартиры, которую оценил в 20 млн рублей. Собственник хочет продать свою квартиру, купить две однушки и разъехаться с родителями.

РИЭЛТОР 2 выводит в продажу две однушки, которые принадлежат новобрачным, которые оценивают сумму от их продажи в 21 млн руб. Они хотят их продать и купить трехкомнатную квартиру с целью создания семьи.

Действие началось

Оба риэлтора разместили объявление на ЦИАН и занялись вялотекущим «продаванием» — то есть ничего не делают и ждут. Показов и звонков толком нет, небольшие скидки не помогают, а на случайное предложение со скидкой в 20% собственники не готовы — боятся, что им не хватит денег на покупку альтернатив.

Одним словом — тупик

В качестве варианта решения проблемы риэлторы предлагают обмен — ведь «рынок покупателя», и продать не выходит. А давайте устроим альтернативную сделку и поменяемся! Вариант кажется рабочим — почему бы и нет? Тем более, это советует эксперт.

Ведь важен результат — как кажется на первый взгляд. В результате каждый собственник осуществит желаемое, а способ выполнения — да какая вроде бы разница. Но на самом деле разница есть.

Немного тонкостей

Сделка, которую в быту называют обмен, в законе называется меной и регулируется главой 31 ГК РФ. Для проведения такой сделки в договоре необходимо указать цену каждого товара.

При этом, цены должны быть равными, иначе сделку невозможно провести. Ну или цены могут быть не равными, но тогда одна из сторон должна провести оплату разницы, чтобы в договоре цена была одинаковой.

И вот тут пошла жара — стороны начинают оценивать

Каких-либо объективных критериев нет. Кроме кадастровой цены — но по кадастровой цене сделки не заключаются. Поэтому стороны должны согласовать между собой реальную стоимость квартир и необходимость доплаты, чтобы быть уверенным в равноценности обмена.

Оценка происходит путем сравнительного анализа. РИЭЛТОР 1, которому за квартиру не предлагали больше 16 млн руб., утверждает, что она стоит 20 млн руб. А РИЭЛТОР 2, который не мог никуда пристроить свои однушки, заявляет, что их цена 21 млн рублей — хотя максимальное суммарное предложение, которое он получал, было 17 млн руб.

В качестве подтверждения своих слов риэлторы предлагают посмотреть на конкурентное окружение по ценам объявлений.

Начинается торг

Стороны кидают шапки об пол, торгуются и в результате происходит обмен — стороне с более высокой сравнительной оценкой доплачивают, примерно, 0,5 млн рублей. Два балбеса-риэлтора, которые не сумели продать квартиры, торгуются друг с другом по виртуальным ценам, вместо того, чтобы сделать свою работу.

И еще крупно повезло, если все квартиры всем идеально подошли — что большая редкость при натуральном обмене, и этот факт также необходимо учитывать при оценке выгоды.

Заключение

Повторимся, деньги — это особый товар , поскольку они обмениваются на все товары, служат средством для удовлетворения всех потребностей и приобретают всеобщую потребительную стоимость.

Риэлтор должен понимать это — ведь он прямой участник капиталистического кругооборота, в котором он является профессионалом. И тем более в кризис он не должен прятаться за спину невыгодных сделок натурального обмена — когда его прямой задачей является поиск денег на рынке, не смотря на все трудности.

Недвижимость, в свою очередь — это самый дорогой товар, с которым приходится иметь дело обычному человеку. Предполагается, что риэлторы — это те люди, которые специализируются на недвижимости, знают её особенности и умеют продавать.

Как мы видим, вместо выполнения своей прямой обязанности эти «эксперты» опускают руки и признают, что на рынке останутся исключительно одни продавцы — поэтому нужно как-то выкручиваться. Кстати, такие панические экспертные заявления выстреливают каждый кризис. Заявления заявлениями, а функции денег пока никто не отменял.

И как всегда, пожелание. Сегодня желаем вам не иметь дело с экспертами, с которыми можно больше потерять, чем приобрести. В кризис это особенно важно.

Что вы думаете по поводу натурального обмена на рынке недвижимости в кризис 2022? Напишите в комментах. И конечно же, не забывайте важный, ценный лайк) Хорошего дня!

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty