Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями

Ремонт в подъезде многоквартирного дома — обязанность управляющей компании или инициатива жильцов? Кто должен делать ремонт и кто его оплачивает?

Ремонт подъезда многоквартирного дома: кто платит и кто делает?

Для многих собственников квартир ремонт подъезда – актуальная проблема. Недобросовестные УК отказываются проводить плановые работы, а ремонтировать парадную на свои средства – дорого.

Каким образом и за чей счет должен проводиться ремонт мест общего пользования? Кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Кто заплатит?

Перед началом ремонтных мероприятий в первую очередь необходимо разграничить капитальный и косметический ремонт. К первому относятся:

  • восстановление работы неисправных лифтов;
  • полная или частичная замена систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и канализации;
  • ремонт подвальных и чердачных помещений;
  • оштукатуривание стен и т.д.

Даже если указанные системы территориально находятся в подъезде, работы по их ремонту оплачиваются из Фонда капремонта, формируемого в каждом регионе РФ из взносов собственников жилья (ст.166 Жилищного кодекса РФ).

  • одновременно с капремонтом всего дома, который осуществляется согласно графику, составленному районной Администрацией;
  • по заявлению жильцов силами Управляющей компании (как правильно написать заявление на ремонт подъезда в УК?).

В первом случае дополнительных взносов от собственников не потребуется – достаточно своевременно оплачивать квитанции на капремонт.

Во втором случае процедура сбора средств на восстановление подъездов регулируется ФЗ № 185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформирования ЖКХ», согласно которому собственники обязаны оплатить 5% от стоимости всех работ.

Косметический ремонт (текущий) местам общего пользования требуется гораздо чаще, чем капитальный и подразумевает:

  • покраску (побелку) потолка и стен, перил на лестницах;
  • замену остекления в окнах, светильников;
  • ремонт входной двери и тамбура, люков поэтажных электрощитов, почтовых ящиков;
  • частичное восстановление пола;
  • монтаж поручней на входе и т.п.

Эти работы УК должна выполнять один раз в три-пять лет, при этом владельцы квартир не должны вносить дополнительных средств: все работы оплачиваются взносом на Содержание и ремонт жилого помещения.

Куда обращаться? Для приведения подъезда в порядок жильцы на общем собрании должны составить список необходимых работ, приложить его к заявлению и представить документы в УК.

Ремонт подъезда — обязанность управляющей компании. Компания обязана составить график работ на год, изыскать средства (если взносов собственников недостаточно) и отремонтировать подъезд.

Работы будут выполняться в строгом соответствии со списком, поэтому он должен быть тщательно продуман.

Кто сделает?

Получив заявление с приложенным к нему списком, УК приступает к составлению годового плана и разработке сметы, в которую закладываются расходы на приобретение стройматериалов и оплата труда рабочих.

Кто должен делать ремонт в подъезде? Работы могут быть проведены:

  • силами сотрудников УК;
  • сторонним подрядчиком.

По закону оба варианта не требуют от жильцов дополнительных взносов и, тем более, участия в работах.

На практике УК часто предлагает жильцам самостоятельно:

  • вымыть стены после побелки потолка;
  • застелить пол газетами при окраске стен и затем убрать бумагу;
  • вынести строительный мусор;
  • вымыть окна и пол после завершения работ.

Однако, согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. уборку после ремонта, как и поддержание чистоты в течение года, обязана осуществлять УК.

Бывают случаи, когда жильцы, считая уборку, обеспечиваемую Управляющей Компанией, недостаточной, отказываются от нее и убирают подъезд сами. На это может ссылаться УК, призывая собственников самостоятельно убирать после проведения ремонта.

Но уборка жильцами мест общего пользования не имеет отношения к наведению чистоты после покраски/побелки: ремонт считается оконченным после демонстрации отремонтированного чистого подъезда и подписания жильцами Акта приема.

Управляющими Компаниями ремонтируются только места общего пользования. Лестничные площадки на этажах, общие коридоры и тамбуры должны поддерживаться в порядке силами жильцов.

Ремонт по своей инициативе

На практике УК часто не торопятся проводить ремонт не только тех подъездов, которые не ремонтировались пять лет, но и находящихся аварийном состоянии.

Добиться проведения работ жильцы могут двумя способами: вступать в тяжбы с УК (обычно это требует много времени) или самостоятельно организовать проведение работ: сделать все за свой счет самим или нанять строительную бригаду. Подробно о том, как заставить УК или ЖКХ сделать ремонт в подъезде, читайте тут.

Второй вариант позволяет быстро привести в порядок требующее ремонта пространство и самим выбрать все необходимые материалы: от качества штукатурки до цвета краски.

Так же жильцы могут определить сами, какую часть работ они сделают самостоятельно и сэкономят на оплате труда наемных рабочих.

Кто оплачивает ремонт в подъезде многоквартирного дома в этом случае? Оплачивать все расходы придется самим жильцам, вот в чем минус такого решения проблемы.

Вернуть часть затраченных средств можно после завершения ремонта. Для этого необходимо:

  • составить Акт о состоянии парадной до начала работ;
  • составить смету;
  • закупить материалы, сохраняя все чеки;
  • провести ремонт;
  • оформить Акт приема;
  • написать заявление о возмещении расходов в ЖЭК, приложив все документы;
  • обратиться в суд в случае отказа;
  • предоставить доказательства о необходимости проведенных работ.

Скорее всего, возместить расходы полностью не получится, особенно если закупались дорогие материалы, работы были направлены большей частью на повышение безопасности или улучшение внешнего вида парадной (например, плитка на полу и стенах, установка видеокамер и т.д).

Администрация, Жилищная инспекция и суд будут учитывать необходимость каждой проведенной процедуры, поэтому при желании полностью вернуть затраченные средства, ремонтировать нужно только то, что угрожает жизни и здоровью граждан.

Никто не может обязать УК оплачивать окрашивание лестницы «для красоты».

Итак, подведем итог. Кто делает ремонт в подъезде многоквартирных домов и платит за него? По закону УК должны самостоятельно контролировать состояние парадных и принимать решение об их ремонте. На практике такое ответственное отношение со стороны УК встречается крайне редко.

Скорее всего для приведения подъезда в порядок самим жильцам придется проявить активность: от сбора подписей и составления документов, до закупки материалов и проведения работ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как жителям добиться ремонта подъезда

Весна и лето — время проведения ремонта, в том числе и в подъездах жилых домов. Что должны отремонтировать и что делать жителям, если ремонт проводить не предполагается, рассказала эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина Ольга Дайнеко.

После завершения отопительного сезона управляющая компания (УК) должна провести плановый осмотр здания, чтобы определить, что нужно отремонтировать или заменить, рассказывает эксперт. Такой осмотр проводится без особых просьб или напоминаний со стороны жителей. УК должна изучить состояние здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство.

Затем составляется акт осмотра, план-график подготовки дома к будущей зиме, принимается решение, в каком объеме и когда проводить работы.

При этом УК нередко пытаются убедить жильцов, что ремонт подъезда не входит в их обязанности и возможен только за счет собственников квартир, отмечает Дайнеко. Однако содержание подъезда входит в обязательный перечень работ, которые должны исполняться обслуживающими организациями. А счет за подобные работы ежемесячно выставляется собственникам жилья в квитанциях на оплату в графе «содержание жилого фонда». То есть эти работы уже авансированы собственниками жилья, подчеркивает эксперт.

Кроме того, управляющая компания обязана проводить ремонт в подъезде раз в 3-5 лет (в зависимости от типа здания и физического износа). Ремонт может проводиться и чаще, но уже только по желанию собственников, оформленном протоколом общего собрания.

Случается, что управляющая компания отказывается производить ремонт, ссылаясь на отсутствие такого обязательства в договоре управления многоквартирным домом, заключенного с собственником. Такой отказ неправомерен, отмечает Дайнеко, поскольку УК обязана выполнять подобные работы вне зависимости от того, есть ли в договоре условия об этом или нет.

Чтобы добиться текущего ремонта подъезда, нужно сначала направить в УК претензию. Многие полагают, что претензию обязательно нужно подавать от всех собственников в виде коллективного обращения, но это не так. Содержание жилья — это услуга, оплачиваемая каждым из собственников, и в случае неоказания такой услуги или предоставления услуги ненадлежащего качества каждый из собственников вправе требовать ее получения в необходимом объеме самостоятельно. Коллективная жалоба чаще воспринимается более серьезно, но несколько отдельных претензий в адрес УК — ничем не хуже. Подать претензию можно традиционными способами: почтовым отправлением с описью вложения или лично при визите в УК, получив отметку о вручении на втором экземпляре. А можно сделать это, не выходя из дома — через платформу ГИС ЖКХ (вход на платформу — через учетную запись портала госуслуг). Срок ответа на обращение через ГИС ЖКХ составляет 30 календарных дней.

Если ремонта в подъезде не было более пяти лет, одновременно с подачей претензии в УК можно направить жалобу в жилинспекцию. Это можно сделать через портал госуслуг. В жалобе надо указать на необходимость проверки деятельности УК. Отправляя претензию или жалобу в электронном виде, можно прикрепить к сообщению договор с УК, фотографии подъезда и другие дополнительные документы. При написании претензии об оказании услуг ненадлежащего качества лучше в первую очередь перечислить дефекты, которые связаны с подготовкой здания к следующей зиме, а уже потом те, что относятся к косметическим недочетам. Это позволит быстрее добиться результатов, поскольку подготовка к зиме — это вопросы безопасности и благополучия жилой среды. Разбитые стекла, треснувшие оконные рамы, сквозные щели на улицу, уплотнение по периметру входной двери, лестницы и перила, обвалившуюся штукатурку на потолке УК отремонтирует с большей вероятностью, поскольку это угрожает безопасности жильцов и может стать причиной колоссальных теплопотерь в холодное время года. Управляющей организации будет сложно оспаривать необходимость таких работ, в том числе в суде. Кроме того, жилинспекция, как и администрация муниципалитета, в подобной ситуации в большинстве случаев будет на стороне жильцов.

Когда удалось добиться от УК проведения ремонта, собственникам необходимо выбрать из числа жильцов инициативную группу, которой поручить получение от УК плана работ и проверку их выполнения. Часто результат отличается от первоначального плана как по объему работ, так и по качеству. Поэтому важно регулярно отслеживать ход работ, фиксировать их этапы на фото и видео. Это поможет при необходимости доказать, что технологический процесс был нарушен, использовались не те материалы, которые указаны в смете, что и привело к неудовлетворительному качеству. Если рабочие не вывозят строительный мусор, не провели уборку после окончания ремонта, регулярно отсутствуют на месте работ — нужно снова подавать жалобу в УК. Это требует времени, сил и настойчивости, зато позволит в ближайшие годы жить в более комфортном и безопасном доме.

Последние инстанции в борьбе за отремонтированный подъезд — это суд и прокуратура. В суде можно добиться принуждения УК к выполнению ремонта, а в прокуратуре — призвать к ответственности за неисполнение судебного решения и предписаний Госжилинспекции.

Как добиться косметического ремонта подъезда?

Восьмиквартирный двухэтажный дом. Половина проживающих — пенсионеры. Три года назад через фонд капремонта сделали капремонт кровли. Подъезд стоит облезлый и страшный, косметический ремонт не делался давно. Нам говорят, что нужно написать заявление в УК, потом УК увеличит плату, накопит средства и проведет косметический ремонт подъезда. Правильно ли это? Есть ли еще законные способы отремонтировать подъезд?

Согласно п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющая компания обязана проводить ремонт в подъезде с периодичностью один раз в три или пять лет в зависимости от типа здания и физического износа. Ко всему прочему ремонт может проводиться и чаще, если этого захотят собственники на общем собрании. Управляющая компания обязана выполнять эти работы вне зависимости от того, включены ли они в договор об управлении или же нет, и если речь идет не о капитальном ремонте, то в данном случае жильцы могут не платить за косметический ремонт.

В ст. 166 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, какие виды ремонта являются капитальными. Ремонт подъездов в этот перечень не входит.

Порядок обращение к УК регламентируется, в частности, следующими нормативными правовыми актами:

Жилищным кодексом РФ;

Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»;

постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;

постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Для того чтобы провести косметический ремонт в подъезде, нужно написать обращение управляющей компании. Если она согласилась с требованиями, следует утвердить перечень работ на собрании жильцов. Он фиксируется в дефектной ведомости, которую подписывает уполномоченный представитель жильцов (председатель совета дома) и представители УК и является важнейшим документом, так как УК будет делать только то, что в нем указано. После всех вышеперечисленных действий подписывается акт о начале работ. Но стоит помнить, что в рамках косметического ремонта может потребоваться капитальный ремонт некоторых элементов инженерных систем. Их стоит разграничивать, так как за капитальный ремонт уже будут взиматься дополнительные средства.

После ремонта следует приемка работ, желательно контролировать ремонт в течение всего срока. Не забывайте о том, что стоит ввести график работ, дабы они не мешали вашему покою.

В приемке работ должны участвовать представители исполнителя этих самых работ, сотрудники УК, инспектор Госжилинспекции, приглашаются также и депутаты муниципального собрания района. Все они должны подписать акт приемки работ. До подписания этого акта стоит все досконально проверить: все ли работы были выполнены (если что-то было не сделано, это надо указать). Состояние подъезда фотографируется и заносится в базу данных. На данный тип работ действует гарантия.

Если у вас все-таки не получилось договориться с управляющей компанией, то следующим шагом будет обращение в Госжилинспекцию уже с жалобой на бездействие управляющей компании. Если и это не помогает, нужно обратиться в суд, не забыв в исковом заявлении указать на необходимость возмещения морального ущерба.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий