Процедура и особенности оценки сервитута в 2023 году

Содержание

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СЕРВИТУТА В РОССИИ

В статье рассмотрены понятие, роль и виды сервитута. Исследована классификация сервитута по различным признакам. Определены показатели оценки стоимости сервитута. Проанализирована возможность применения доходного, затратного и сравнительного подхода к определению рыночной стоимости сервитута. Обосновано использование сравнительного подхода к оценке сервитута, но с позиции оценивания других прав объектов-аналогов с последующей корректировкой на долю сервитута в объекте оценки. Описаны этапы определения стоимости соразмерной платы за сервитут. Целью исследования является развитие теоретико-методических положений и разработка практических рекомендаций по определению рыночной стоимости сервитута. Используя модифицированную методику определения стоимости соразмерной платы за сервитут, базирующуюся на экспертном методе оценки, устанавливается соразмерность платы за сервитут, исходя из стоимости права собственности на исследуемый участок и определения доли, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута. Этот метод оценки, который можно отнести к сравнительному подходу, используется для типовых земельных участков, обращающихся на рынке

В настоящее время в России все чаще стоит вопрос об определении рыночной стоимости сервитута, возникновение которого тесным образом связано с собственностью. С одной стороны, есть владелец недвижимости, с другой стороны, есть лицо, которое в силу сложившихся обстоятельств должно использовать чей-то земельный участок, недвижимость и т.д. Одним из самых распространенных способов решить данную проблему является плата за использование данного участка или недвижимости. Отсюда возникают трудности — как правильно оценить стоимость сервитута. Целью исследования является развитие теоретико-методических положений и разработ-ка практических рекомендаций по определению рыночной стоимости сервитута. Для обоснования результатов исследования автором использовались научные труды оте-чественных и зарубежных ученых в области оценки сервитута. В качестве методического инструментария исследования выступают общенаучные методы, а именно: формализация, группировка, анализ и синтез, сравнение. Свое исследование вопросов определения стоимости сервитута в России проведем по-следовательно по следующим этапам: 1. Рассмотрим понятие, роль сервитута в экономике и его виды. 2. Определим показатели оценки стоимости сервитута. 3. Проанализируем возможность применения затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке сервитута. 4. Рассмотрим алгоритм применения метода соразмерной платы за сервитут. 5. Сделаем вывод. Если рассматривать оценку стоимости сервитута, то надо понимать, что собой представ-ляет понятие сервитут. Сервитут (лат.servitus, servitutis — подчинённое положение) — это получение возможности на ограниченное пользование недвижимостью, вещью или землей, находящихся в чужой собственности. Сервитут используется в земельных, вещных и иных отношениях. В рамках правоприменительной практики под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон, в рамках допустимой по закону договоренности, получает от другой стороны разрешение и допуск на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности. В российском праве основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском ко-дексе РФ (статьи 216, 274-277, 613 и 694) и Земельном кодексе РФ (статья 23 и др.). Отдель-ные нормы включены в природоресурсное законодательство (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.), а также в Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Земельный кодекс различает два варианта сервитута: частный и публичный. Отличие за-ключается в закреплении ограниченного права пользования за хозяйствующими субъектами. Первая ситуация относится к частным лицам и организациям, которые урегулируют свои правоотношения в процессе эксплуатации соседних участков. Публичный сервитут устанав-ливается в случаях, когда речь идет об интересах государства в целом, отдельных его орга-нов или местного населения. В соответствии со ст.ст. 274-277 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута). Частный сервитут может устанавливаться для: — обеспечения водоснабжения и мелиорации; — обеспечения возможности прохода и проезда через соседний земельный участок; — прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов; — других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспече-ны без установления сервитута. Основанием установления частного сервитута выступает соглашение между лицом, ко-торое требует установить сервитут, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута, спор разрешается судом по иску лица, которое требует установить частный сервитут. Сервитут публичный должен устанавливаться законом или иным нормативным право-вым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необхо-димо для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления, местного населения. В соответствии с п. 1.3. «Временные Методические рекомендации по оценке со-размерной платы за сервитут» (утв. Росземкадастром от 17.03.2004 г.) за счет применения публичного сервитута должны решаться следующие задачи [5]: — временное пользование земельных участков в целях проведения исследовательских работ; — выпас сельскохозяйственных животных; — использование земельного участка в целях охоты и рыболовства. — использование земельного участка; — проведение дренажных работ на земельном участке; — прогон сельскохозяйственных животных через земельный участок; — проход или проезд через земельный участок; — свободный доступ к прибрежной полосе; — сенокошение. По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом: — бесплатные — по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемые без-возмездно; — бессрочные — не имеющие определенного срока существования; — платные — с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяю-щего свое имущество сервитутом; — срочные — с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершае-мого срока действия. Согласно действующему законодательству, плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате его установления. Выплата соразмерной платы за серви-тут может иметь единовременный и периодический характер. Оценка стоимости сервитута, как правило, состоит из нескольких показателей: 1) вероятного ущерба (рассчитывается прямым путем или вытекает из разницы соотно-шения стоимости активов, не обремененных сервитутом и обремененных им); 2) величины упущенной выгоды, равной вероятному доходу, который бы имел место при отсутствии сервитута; 3) вероятных убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости как в целом объектов недвижимости, так и земельных участков с обременением (сервитутов) используют три подхода, установленных Федераль-ным стандартом оценки (ФСО) №1. Рассмотрим возможность их применения для оценивания недвижимости с обременением (сервитутом). Согласно ФСО № 2, рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В ходе оценки оценщик должен принимать во внимание следующее: — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обяза-на принимать исполнение; — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих ин-тересах; — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, ти-пичной для аналогичных объектов оценки; — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и при-нуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; — платеж за объект оценки выражен в денежной форме [1, 3]. Оценивание осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на ры-нок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости любого имущества, в том числе и недвижимости с учетом обременений (сервитута), используют три подхода: — доходный; — затратный; — сравнительный. Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимо-сти одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных при разных подходах, окончательная итоговая величина рыночной стоимости недвижимости устанавливается ис-ходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует(ют) оцениваемому объекту. Рассмотрим более подробно данные подходы применительно к оценке стоимости серви-тута. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18 ФСО №1) [2]. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. При применении затратного подхода при оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения [4]: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); В основе затратного подхода лежит принцип оценки, согласно которому типичный по-купатель не заплатит за недвижимость или любое другое имущество сумму большую, чем та, за которую он мог бы приобрести, данную недвижимость или иное имущество на открытом рынке. При оценивании обремененного земельного участка сервитутом непросто определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), поскольку в этом случае не учитывается возможность использования доли земельного участка с учетом обременения. В связи с этим использование затратного подхода при оценке недвижимости с обременением (сервитутом) представляется нецелесообразным. Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 15 ФСО №1) [2]. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие экономические выгоды, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения (п. 23 ФСО №7) [4]: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, либо дисконтирования денежных потоков, либо капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по конструируемой на основе ставки дисконтирования общей ставке капитализации, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Оценка методом капитализации начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД), который может быть получен от эксплуатации недвижимости с учетом предположения, что на дату оценки она была свободна, вакантна и доступна для сдачи в аренду типичным арендаторам. Основным показателем при этом является ставка арендной платы. Как показывает оценочная практика, найти информацию относительно такой ставки для сервитута невозможно, так как данная информация носит конфиденциальный характер и сведения об арендных ставках зачастую не публикуются в печатных изданиях. Доходный подход основывается на правиле, которое можно, трактовать в следующем виде: рыночная стоимость любого актива, в том числе и недвижимость с обременением (сервитутом) будет прямо пропорционально зависеть от того, что получит от нее вероятный покупатель или инвестор, и обратно пропорционально — от ставки капитализации. Получается, что покупатель будет планировать ожидаемый доход и ему надо будет знать, как повлияют обременения (сервитут) на его будущий доход. Но на данном этапе возникает сложность, как определить ту часть недвижимости, которая будет приносить ожидаемый доход. Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что применить доходный подход к определению рыночной стоимости сервитута не представляется возможным. Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО№1) [2]. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения (п. 22 ФС)№7) [4]: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом ценообразование для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: — передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; — условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); — условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); — условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); — вид использования и (или) зонирование; — местоположение объекта; — физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; — экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); — наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; — другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. Сравнительный подход основан на таких принципах оценки, как принцип вклада, принцип замещения и принцип спроса и предложения. Основополагающим является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Использование сравнительного подхода при оценивании рыночной стоимости возможно только при наличии достаточного количества объектов-аналогов на активном рынке и с обязательным условием: объекты должны быть рассмотрены и выбраны оценщиком только с учетом обременений. Исследуя рынок земельных участков, а также другие объекты недвижимости как в г. Омске и Омской области, так и в других субъектах Российской Федерации было выявлено следующее. Недвижимость, а также земельные участки с обременениями (сервитут), оформленные с правовой точки зрения, встречаются очень редко, в единичных случаях. Исходя из вышесказанного, применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости сервитута возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов с последующей корректировкой на долю сервитута в объекте оценки. Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого он установлен. В результате уста-новления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки. Плата за сер-витут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате его установления. При купле-продаже земельного участка с ограниченным (частичным) владением, поль-зованием данный земельный участок продается всегда вместе с сервитутом, т.е. сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога. Соответственно, в нашем случае объект оценки не отвечает следующим критериям рыночной стоимости: объект оцен-ки не может быть представлен на открытом конкурентном рынке и, следовательно, не может быть предметом купли-продажи; сделка по установлению соразмерной платы за сервитут имеет принудительный характер. Однако порядок определения такой платы (за сервитут) в настоящий момент не установлен. На практике при оценке сервитута определяется рыночная стоимость земельного участка в целом и затем определяются возможные убытки (например, расходы по обслуживанию земельного участка, налог на земельный участок), которые может понести владелец земельного участка в случае установления сервитута. В данном случае мы должны полагать, что все ценообразующие факторы соразмерной платы за сервитут имеют рыночную базу. Другими словами, предполагается, что величина соразмерной платы за сервитут формируется на базе рыночного ценообразования компенса-ционной выплаты за те неудобства и ограничения, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Под рыночной стоимостью следует понимать не стоимость объекта оценки в обмене при самостоятельном совершении сделки с сервитутом на открытом рынке (что невозможно для объекта оценки по основаниям п. 2 ст. 275 ГК РФ), а рыночную базу ценообразующих факторов устанавливаемого сервитута и возможность совершения сделки с сервитутом в составе объекта недвижимости. Используя «Методику определения стоимости соразмерной платы за сервитут», в кото-рой предлагается экспертный метод оценки, определяется соразмерность платы за сервитут исходя из стоимости права собственности на исследуемый участок и определения доли, при-ходящейся на убытки вследствие установления сервитута. Этот метод оценки, который мож-но отнести к сравнительному подходу, используется для типовых земельных участков, об-ращающихся на рынке [6]. Этапы определения стоимости соразмерной платы за сервитут: — определяется рыночная стоимость права собственности на земельный участок; — производится расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установле-ния сервитута; — определяется рыночная стоимость права ограниченного пользования 1 кв.м. чужого земельного участка (сервитут). На первом этапе определяем рыночную стоимость права на земельный участок. Исполь-зуем метод сравнения продаж, который основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже проданными или предполагающимися к продаже. Как правило, в оценочной деятельности как в Российской Федерации, так и в большин-стве стран мира очень проблематично использовать фактические цены продаж недвижимо-сти ввиду отсутствия такой информации, поскольку не существует свободного доступа к информационной базе Росреестра. Данная проблема решается за счет того, что оценщики используют не фактические цены продаж объектов-аналогов, а цены предложений. То есть те цены, которые представлены в объявлениях о продаже недвижимости. В большинстве случаев цена предложения и фактическая цена не совпадают. По причине того, что покупатель и продавец могут между собой торговаться, как правило, цена фактическая меньше цены предложения. Эта разница составляет величину уторговывания. Для уторговывания в своей деятельности оценщики используют корректировку, т.е. аналитический материал, который представляется оценщикам специализированными компаниями или профессиональным сообществом. Так, по г. Омску и Омской области это могут быть данные, представленные Омской коллегией оценщиков (ОКО) или аналитическим проектом AREALL группы компаний «ОМЭКС». На следующем этапе производим расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута. Для определения данной величины выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут: — доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка; — степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута; — интенсивность использования сервитута; — степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода) [6]. На практике применяются разные диапазоны значений факторов. Самым распространенным является пятишаговый диапазон (от 0% до 100% с шагом 25%). Но в связи с тем, что шаг очень велик — 25%, автором был использован другой диапазон, более детализированный — шестишаговый (от 0% до 100% с шагом 20%). Диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 20%). Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом (таблица 1). Таблица 1 — Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута на объект оценки Факторы убытка / уровень убытка Низкий Умеренный Ниже среднего Средний Повышен-ный Высокий 0,00% 20,00% 40,00% 60,00% 80,00% 100,00% 1 2 3 4 5 6 7 Доля объекта недвижимого имущества, занятая сер-витутом Незначитель-ная по отно-шению к об-щей площади объекта не-движимого имущества Пятая часть площади объекта не-движимого имущества Ниже средне-го, менее по-ловины пло-щади объекта недвижимого имущества Практически половина площади объекта не-движимого имущества Выше сред-него, более половины площади объекта недвижимо-го имуще-ства Значитель-ная, прак-тически вся (или вся) площадь объекта недвижимо-го имуще-ства Степень ограничения пользования Незначитель-ная, практи-чески не со-ставляет пре-пятствий для использова-ния собствен-ником Умеренное, составляет редкие пре-пятствия для использова-ния соб-ственником объекта не-движимого имущества Ниже средне-го, составляет незначитель-ные препят-ствия для использова-ния соб-ственником объекта не-движимого имущества Среднее, соб-ственник те-ряет возмож-ность исполь-зовать объект недвижимого имущества таким же об-разом, как до установления сервитута, но имеет воз-можность использовать объект иным способом Выше сред-него, со-ставляет значитель-ные препят-ствия для использо-вания соб-ственником объекта недвижимо-го имуще-ства Значитель-ная, соб-ственник практиче-ски теряет возмож-ность ис-пользовать объекта недвижимо-го имуще-ства Окончание таблицы 1 1 2 3 4 5 6 7 Интенсив-ность ис-пользования сервитута Низкая, огра-ничения, свя-занные с сер-витутом, воз-никают очень редко Редкая, огра-ничения, свя-занные с сер-витутом, воз-никают до-статочно ред-ко Ниже средне-го, ограниче-ния, связан-ные с серви-тутом, возни-кают доста-точно редко Средняя, сер-витут исполь-зуется со средней сте-пенью интен-сивности Выше сред-него, огра-ничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто Высокая, сервитут использу-ется ин-тенсивно, постоянно Степень влияния на распоряже-ние земель-ным участ-ком Низкая, сер-витут практи-чески не со-здает ограни-чений при отчуждении земельного участка или при соверше-нии сделок с ним. Наличие сервитута не воспринима-ется участни-ками рынка, как значи-тельное Умеренное. Наличие сер-витута вос-принимается участниками рынка как редкое огра-ничении при совершении сделок Ниже средне-го. Наличие сервитута воспринима-ется участни-ками рынка как незначи-тельное огра-ничении при совершении сделок Средняя, сер-витут влияет на распоря-жение объек-том недви-жимого иму-щества Выше сред-него. Нали-чие серви-тута вос-принимает-ся участни-ками рынка как значи-тельное ограниче-нии при совершении сделок Высокая, сервитут практиче-ски пре-пятствует соверше-нию сде-лок с объ-ектом недвижи-мого имуще-ства. Наличие сервитута воспри-нимается участни-ками рынка как значи-тельный фактор Количество наблюдений Взвешенный итог Итого Количество факторов Итоговое значение доли стои-мости, при-ходящейся на убытки вследствие установле-ния сервиту-та На третьем этапе определяем рыночную стоимость права ограниченного пользования 1 кв.м. чужого земельного участка (сервитут). На основе рыночной стоимости права собственности на земельный участок и значения доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута, определяем сумму убытка. В большинстве случаев данная методика является единственно возможной при опреде-лении рыночной стоимости сервитута. Таким образом, сервитут — это получение возможности на ограниченное пользование недвижимостью, вещью или землей, которые находятся в чужой собственности. В рамках правоприменительной практики под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон в рамках допустимой по закону договоренности получает от другой стороны разрешение и допуск на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности. В российском праве основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Различают два варианта сервитута: частный и публичный. Разница здесь заключается в том, кто становится обладателем ограниченного права пользования. Первая ситуация относится к частным лицам и организациям, которые урегулируют свои правоотношения в процессе эксплуатации соседних участков. Публичный сервитут устанавливается в случаях, когда речь идет об интересах государства в целом, отдельных его органов или местного населения. Основным подходом к оценке стоимости сервитута является сравнительный подход, применение которого возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов с последующей поправкой на долю сервитута в объекте оценки. Как пример, в исследовании рассмотрена методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут, с учетом авторского определения диапазона изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 20%).

Оценка сервитута
и обременений

Сервитут является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего участка.

В соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого он установлен.

В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.

Особенности оценки сервитута земельного участка

В законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута. Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях принято определять сервитут частный и публичный.

Публичным сервитутом называется право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частным сервитутом признается право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов конкретных лиц.

Публичный сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В большинстве случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке объектов недвижимости. Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Помимо явных обременений, на практике встречаются обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы санитарно-защитных зон). И, хотя установить плату за право пользования участком можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной стоимости сервитута.

Оценка платы за сервитут и убытков от обременений

Как правило, за право пользования чужим участком приходится платить. Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками соглашения. Но плата не является обязательной – при согласии собственника обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное пользование допускается установление безвозмездного сервитута. Хотя на практике такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях. При составлении соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право пользования объектом недвижимости.

Стоимость платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на стоимость, в том числе:

Вид сервитута;
Разрешенное использование земельного участка;
Срок договора аренды и форма арендных платежей;
Степень благоустройства земельного участка, развитость инфраструктуры;
Характеристики расположенных на участке зданий и сооружений;
Характер хозяйственной деятельности владельца объекта оценки;
Ограничения и обременения прав на земельный участок;
Доля площади участка с установленным сервитутом в общей площади объекта оценки;
Другие факторы.
Интенсивность использования участка, в отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и сервитуарием.

Оценка соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.

Существуют различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества местоположения и прочие.

Расчет платы за публичный сервитут

Оценка платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления публичного сервитута и после его установления.

До 1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера. И, хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование, содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких сотен гектаров. Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных участков имеет свои особенности.

Так, при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная стоимость всего участка.

Если же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость только данного участка.

Расчет платы за частный сервитут

Поскольку владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах которого установлен сервитут.

При оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке – сравнительный, затратный и доходный.

При оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги. Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.

При оценке сервитута затратным подходом учитываются:

расходы, которые понесет владелец участка в будущем в результате наложения сервитута;
убытки в случае несоблюдение условий договора, если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
затраты, связанные с обслуживанием сервитута.

Например, при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые возникли у собственника в связи с установлением сервитута. Например, при организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее. Издержки собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).

В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:

потери дохода, а именно — снижение величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.
плата за ограничение использования собственником земельного участка.

Как правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов, обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.

Что получает заказчик в результате оценки?

В случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной квалифицированной подписью).

При составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете, будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.

Отчет об оценке сервитута действителен в течение шести месяцев с даты оценки. Цена услуг оценщика зависит от вида сервитута и сложности объекта оценки.

ОК «Канцлер» оказывает услуги по оценке платы за сервитут, а также проводит судебные экспертизы по назначению суда. Для оставления заявки можно воспользоваться любой из представленных на сайте форм обратной связи.

Оценка стоимости сервитута и обременений

Сервитут – обременение собственности (недвижимости) на пользование ею (или ее частью) третьим лицом.

Согласно ст. 274 ч. 1 Гражданского кодекса РФ сервитут представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника чужого участка, посредством заключения соглашения или на основании постановления суда. Это значит, что владелец обремененного сервитутом участка имеет все права на него, то есть может им владеть и пользоваться (сдавать в аренду, продавать, отдавать под залог) но с указанными ограничениями. Однако в результате наличия такого обременения собственник может понести убытки. Величина платы за сервитут должна равняться стоимости понесенных убытков из-за ограничения прав собственника.

Оценка сервитута подразумевает определение соразмерной платы за накладываемое обременение, то есть стоимости той части собственности, на которую приходятся убытки. Таким образом, оценка соразмерной платы за сервитут решает спор между собственником и пользователем сервитута о величине платы за пользование. Причем сервитут может возникнуть не только в отношении земельных участков, но и у зданий и помещений. К примеру, при необходимости прохода в свои помещений через помещения другого собственника.

Сервитут может появиться в следующих ситуациях:

для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок;
при прокладке по участку лини электропередач, трубопроводов или иных коммуникаций,
для размещения на участке геодезических знаков и подъездов и др.;
при необходимости прохода через чужие помещения.

Какие документы нужны для расчета стоимости сервитута?

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

Свидетельство о государственной регистрации права.
Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

Свидетельство о государственной регистрации права.
Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
интенсивность использования объекта с сервитутом;
степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
расходы на содержание объекта;
дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
рыночная стоимость земельного участка;
размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92 .

Особенности оценки недвижимости с обременением

Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.