Приватизация служебного жилья: миф или реальность?
Автор: Оксана Мун
Цены на недвижимость в нашей стране очень высокие, и далеко не каждый может позволить себе приобрести жилплощадь в собственность. Многие стараются выйти из ситуации и берут кредиты, кто-то вступает в ипотечную программу, но у большей части населения не хватает средств даже на вступительный взнос. Бюджетные организации идут навстречу населению и предоставляют своим сотрудникам служебные квартиры.
Служебное жилье — это квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания. С работником заключается договор найма служебного жилого помещения, который не может превышать срок службы сотрудника, указанный в контракте или трудовом договоре. Таким образом, ведомственное жилье — временное решение проблемы и не дает уверенности, что завтра работника не уволят и не попросят освободить помещение. Более того, служебные квартиры привязывают работника к рабочему месту в конкретной организации в конкретном регионе и ставят человека в полную зависимость от работодателя. Таким образом, приватизация служебной недвижимости является одной из самых актуальных и острых проблем, так как получить ее в собственность практически невозможно.
В Жилищном кодексе РФ не предусмотрено процедуры приватизации служебного жилья, а в части 1 статьи 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» закреплено, что служебные квартиры входят в перечень объектов, не подлежащих приватизации. Однако, несмотря на общее правило о запрете приватизации служебного жилья, законодательство РФ все же допускает определенную свободу действий в этой сфере.
1. В законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» есть лазейка, а именно: в соответствии с пунктом 2 статьи 4 собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, с согласия собственников могут принять решение о приватизации по собственной инициативе. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 № 9-П вышеуказанная норма признана не противоречащей Конституции РФ, и соответственно, дает право собственнику муниципального жилищного фонда при реализации своего права по основаниям, на условиях и в порядке, установленном федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений. Но при условии, что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.
Таким образом, одним из вариантов решения проблемы приватизации служебного жилья является издание собственником муниципального жилищного фонда нормативного правового акта, касающегося принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений. Основанием для издания такого правового акта является заявление нанимателя служебного жилого помещения либо инициатива собственника муниципального жилищного фонда.
Однако положительное решение о приватизации — право, а не обязанность собственников помещений, и является скорее исключением, чем правилом.
2. Можно приватизировать служебное жилое помещение, которое было добровольно передано органам местного управления государственным или муниципальным предприятием, учреждением, например, в связи с ликвидацией или реорганизацией МУП, ГУП либо в связи с отсутствием возможности нести расходы на содержание помещений. В таком случае жилое помещение утрачивает статус «служебное» и подлежит приватизации как жилье, предоставленное по договору социального найма. Аналогичной позиции придерживается Верховный суд РФ: в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления в муниципальную собственность, предполагает изменение статуса жилого помещения.
Но даже при такой четкой регламентации органы местного самоуправления не всегда идут навстречу гражданам, и дело приходится решать в суде. Судебная практика в данном случае выступает на стороне граждан.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 14.05.2013 № 5-КГ13-18.
Из материалов дела: Н.В.И., Н.Е.В., Н.А.В. обратились в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
В обоснование иска указали, что Н.В.И. в связи с его работой в ЖКО КЭУ города Москвы, находящейся в ведении Минобороны РФ, на основании служебного ордера на состав семьи из четырех человек была предоставлена трехкомнатная квартира. В настоящее время деятельность комендатуры прекращена. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 № 536-ПП дом, в котором находится занимаемое истцами жилое помещение, был передан от Минобороны РФ в собственность города Москвы. Истцы не могут реализовать свое право на приватизацию жилого помещения в связи с тем, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ответ на их обращение по вопросу приватизации сообщил, что занимаемая истцами квартира является служебной и приватизации не подлежит, решение об исключении ее из числа служебных жилых помещений органом исполнительной власти не принималось.
Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 № 536-ПП «О приеме ведомственного жилищного фонда и объектов инженерного и коммунального назначения Минобороны РФ в собственность города Москвы в 2005-2006 годах» жилой многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, передан в собственность города Москвы.
Статьей 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), приобрести эти помещения в собственность на условиях социального найма.
Исходя из положений статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», Верховный суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 2006 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного суда РФ от 7 и 14 июня 2006 года (вопрос 21), разъяснил следующее.
Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.
Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный статьей 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Следовательно, спорное жилое помещение после передачи в собственность города Москвы утратило статус служебного, поэтому к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Истцы же, проживавшие в спорном жилом помещении на момент передачи его из федеральной собственности в собственность города Москвы, приобрели право пользования им на условиях договора социального найма и имеют право приобрести его в собственность, в связи с чем их иск следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Следует отметить: если ГУП или МУП было акционировано или другим способом реорганизовано в коммерческое общество, но свой жилищный фонд по каким-либо причинам не передало муниципалитету, либо органы местного самоуправления не приняли его на баланс, проживающие в таком помещении имеют право требовать заключить с ними договор социального найма и в дальнейшем участвовать в приватизации.
Кстати, перевод служебного жилья в муниципальную собственность можно осуществить по согласованию с предприятием — собственником служебного помещения, в результате чего собственник подает в органы муниципалитета ходатайство с просьбой взять жилье на баланс в местную администрацию. Такая практика применяется в основном с жилищным фондом, принадлежащим МВД, Минобороны, МЧС и другим силовым структурам.
3. Даже если служебное жилье не передано в муниципальную собственность, не следует терять надежду. Необходимо проверить законность присвоения статуса служебного жилья, так как наличие штампа в ордере еще не говорит, что квартира является служебной, и есть ряд условий, при которых присвоение статуса служебного жилья будет считаться законным.
Решение Октябрьского районного суда города Омска от 03.12.2007.
Из материалов дела: Н.Д., А.В., действующие также в интересах своих дочерей А.А., П.А. обратились с иском, просят признать за ними право долевой собственности и право приватизации на квартиру.
Изучив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Спорная квартира была предоставлена А.В. на состав семьи из четырех человек, включая жену Н.Д., дочерей А.А., П.А. в связи с трудовыми отношениями с ПО «СПС» как служебное жилье по ордеру. В ордере стоит соответствующий штамп.
Нанимателем значится А.В., который состоял в трудовых отношениях с ПО «СПС», 01.09.1997 уволен по собственному желанию. После его увольнения предприятием требований о выселении истцов из указанного жилого помещения не предъявлялось.
На основании договора о безвозмездном отчуждении объектов государственной собственности Омской области в муниципальную собственность от 01.11.2001 спорная квартира передана в муниципальную собственность.
Истцы желают приватизировать занимаемое ими жилое помещение в общую долевую собственность по ¼ за каждым из них. Администрация полагает, что указанное жилое помещение является служебным, истцам отказано в его приватизации.Администрацией города не предоставлен документ, которым указанное жилое помещение в установленном порядке и уполномоченным органом отнесено к специализированному жилищному фонду. Если исходить из того, что такого решения не имеется, то независимо от наличия ордера со штампом «служебная», следует считать, что истцы занимают указанное жилое помещение на условиях социального жилищного найма, и не имеется препятствий к приобретению его в собственность в порядке приватизации по желанию истцов.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона РФ «О введении в действие ЖК РФ» в результате передачи жилого дома, в котором находится спорная квартира в муниципальную собственность, указанная квартира, как составная часть данного дома, также поступила в муниципальную собственность. Таким образом, с момента передачи дома в муниципальную собственность квартира истцов, которая находится в этом доме, утратила статус служебной, к ней применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Решений муниципальных органов о снятии статуса служебного жилья с указанной квартиры (исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда) для ее приватизации не требуется.
Таким образом, истцы обладают всеми правами и обязанностями, вытекающими из правоотношений социального жилищного найма квартиры, в том числе правом на приватизацию указанного жилого помещения.
На основании вышеизложенного определим условия, которые необходимы для присвоения помещению статуса «служебное».
Решение о включении квартиры в число служебных должно приниматься уполномоченными органами, осуществляющими управление государственным и муниципальным жилищным фондом, с соблюдением установленных требований и в порядке, который установлен Правительством РФ (пункт 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ). Решение об отнесении квартиры к числу служебных может быть принято только до предоставления квартиры жильцам.
Решение Алейского городского суда Алтайского края.
Из материалов дела: А.Н.В. обратилась в суд с заявлением о признании недействительным решения квартирно–эксплуатационного управления Сибирского военного округа (КЭУ), указывая на то, что в июне 2006 года ее мужу (А.С.А.) как военнослужащему была предоставлена квартира.
В 2009 году она узнала о том, что квартира, в которой проживает, относится к числу служебных. Оказалось, что существует выписка из решения КЭУ «О включении в специализированный жилой фонд», в соответствии с которой ее квартира включена в этот жилой фонд.
Считает, что решение КЭУ подлежит отмене, так как данная квартира была заселена ею и членами ее семьи до момента включения жилого помещения в состав служебного жилья.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.
Из содержания пункта 3 Постановления Правительства РФ № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» следует, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма.
Как установлено в судебном заседании, жилое помещение семье А.С.А. было предоставлено для проживания до присвоения статуса «служебное».
Данное обстоятельство свидетельствует о незаконности решения КЭУ «О включении в специализированный жилой фонд» в части включения в состав служебного жилья спорной квартиры.
То обстоятельство, что с А.С.А. был заключен договор найма служебного жилого помещения, не может выступать основанием для признания предмета договора — квартиры — служебной, так как на момент заключения договора спорная квартира служебной не являлась.
На основании изложенного суд принимает решение удовлетворить требования, заявленные А.Н.В.
После принятия решения о присвоении жилому помещению статуса «служебное» данное жилье должно быть зарегистрировано как служебное в установленном порядке в органах государственной регистрации недвижимости.
Необходимые сведения о присвоении статуса служебного жилья можно получить в архивах. В случае если такой информации в архиве не обнаружено, стоит исходить из того, что жилое помещение предоставлено по договору социального найма, следовательно, его можно приватизировать.
В случае если нет возможности приватизировать служебное жилье, можно обратиться к положениям 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ, закрепляющим перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. При условии, что данные лица не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящими на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Апелляционное определение Ростовского областного суда по делу № 33–6459/2013 от 27.05.2013.
Из материалов дела: ФГБОУ ВПО «ТГПИ имени А.П.Чехова» обратилось в суд с иском к Д.Н.И., Д.Б.А. о выселении из общежития.
В обосновании иска указано, что ФГБОУ ВПО «ТГПИ имени А.П. Чехова» на праве оперативного управления принадлежит здание общежития. В помещении № 115 указанного общежития проживают ответчики. Д.Н.И. в период времени с апреля 1983 по август 1992 являлась сотрудником института, однако 29.08.1992 прекратила трудовые отношения, уволившись по собственному желанию.
Договор найма жилого помещения между истцом и ответчиками не заключался. Истец полагает, что поскольку ответчики в настоящее время не являются учащимися института, в трудовых отношениях с институтом не состоят, основания для их проживания в спорном жилом помещении отсутствуют.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены пенсионеры по старости.
Суд установил, что ответчик с 01.09.1995 является пенсионером по старости.
Также суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Д.Н.И. относится к категории лиц, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, и имеет право состоять на таком учете (часть 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ).
В статье 13 Федерального закона РФ «О введении в действие ЖК РФ» установлено, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ, на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ (пункт 6 статьи 108 Жилищного кодекса РСФСР).
Таким образом, статья 13 вышеуказанного закона дополняет определенный частью 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ перечень лиц, которые не могут быть выселены без предоставления им других жилых помещений.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ответчики не могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения.
Важно отметить, что существуют безусловные запреты на приватизацию служебного жилья. Так, например, приватизации не подлежат аварийные дома, или если кто-то из жильцов служебной квартиры возражает против приватизации. Также в приватизации будет отказано лицам, которые ранее уже участвовали в приватизации. Согласно статье 11 закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» повторная приватизация квартиры невозможна.
Вывод: Приватизация служебной квартиры, несмотря на запреты, установленные законодательством, все же реальна. И в судебном порядке, как правило, удается добиться права приватизировать жилье, если не доказано, что жилое помещение предоставлено нанимателю именно как служебное, а не по договору социального найма.
Приватизация служебного жилья судебная практика
1. Если наниматель служебного жилья использовал своё право на приватизацию другого жилья, то даже при наличии у него выслуги, позволяющей приватизировать служебную квартиру, её нельзя приватизировать в пользу членов семьи
Предоставленное законодательством право на приватизацию служебного жилья распространяется только на специального субъекта – носителя соответствующего права (например, на гражданина, отслужившего в системе МВД России более 10 лет), а не на членов его семьи.
Поэтому если глава семьи ранее уже использовал своё единственное право на приватизацию, то эта служебная квартира не может быть приватизирована не использовавшими указанное право членами его семьи. Не будучи специальными субъектами, у них нет права на приватизацию служебного жилья (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 сентября 2018 г. № 2-КГ18-6).
2. Для приватизации служебной квартиры не обязательно предварительно снимать с неё служебный статус и заключать договор соцнайма
Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности на служебную квартиру, переданную в собственность заявителя в порядке приватизации, со ссылкой на необходимость предварительного снятия с неё служебный статус и заключить договор социального найма.
Суды согласились с законностью приостановления, отказав заявителю в административном иске об оспаривании решения госрегистратора.
Верховный Суд РФ судебные постановления отменил, сославшись на наличие у местной администрации как собственника жилищного фонда полномочия распоряжаться им по основаниям, установленным законом, и что снятия служебного статуса для этого не требуется (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 октября 2018 г. № 18-КГ18-150)
3. Несоблюдение порядка отнесения жилого помещения к числу служебных не свидетельствует о его предоставлении по договору социального найма
Находящаяся в краевой собственности квартира была предоставлена работнику краевого учреждения по договору найма служебного жилого помещения с оформлением регистрации по месту жительства.
После прекращения трудовых отношений администрация края обратилась в суд с иском о выселении бывшего работника с членами семьи без предоставления другого жилья. Ответчик обратился со встречным иском о признании приобретшим право пользования квартирой на условиях договора социального найма.
Районный суд основной иск удовлетворил, а во встречном отказал по причине прекращения жилищных прав в связи с увольнением.
Краевой суд решение отменил, отказал в выселении и признал право пользования квартирой по соцнайму в связи с непринятием решения об отнесении квартиры к служебному жилью.
Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение, сославшись на то, что несоблюдение порядка отнесения квартиры к служебной не свидетельствует о её предоставлении по договору социального найма. К тому же, ответчик не был очередником и не имел права на предоставление жилья по договору социального найма. Поэтому право пользования квартирой на условиях соцнайма у него не возникло (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 сентября 2018 г. № 18-КГ18-147).
4. Исковая давность о выселении не начинается со дня увольнения, т.к. увольнение не прекращает договор найма автоматически, а лишь служит основанием для его прекращения, и жилищные отношения являются длящимися
Суд отказал наймодателю в иске о выселении бывшего работника в связи с истечением срока исковой давности на обращение в суд, исчисленного со дня увольнения.
Отменяя это решение, Верховный Суд РФ сослался на то, что исковая давность о выселении не начинается со дня увольнения, т.к. увольнение не прекращает договор найма автоматически, а лишь служит основанием для его прекращения, и жилищные отношения являются длящимися (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 сентября 2018 г. № 18-КГ18-147).
5. В случае предоставления жилого помещения в общежитии неуполномоченным на то учреждением право пользования им не возникает даже при наличии там регистрации по месту жительства
Комната в общежитии была предоставлена городским филиалом ФГУП «Почта России» по ходатайству Союза ветеранов Афганистана гражданам, не являвшимся работниками почты, и они были зарегистрированы в нём по месту жительства.
ФГУП «Почта России» обратилась в суд с иском о признании их неприобретшими право пользования жильём, выселении и выписке.
Районный суд иск удовлетворил, а апелляционный это решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что поскольку это здание подлежало передаче в муниципальную собственность, то в силу ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ утратило статус общежития и на проживание граждан, зарегистрированных по месту жительства, теперь распространены нормы ЖК РФ о договоре соцнайма.
Верховный Суд РФ апелляционное определение отменил, т.к. почтовый филиал не вправе был предоставлять жильё в общежитии, и к тому же — неработникам почты, а миграционная служба – регистрировать их в нём. Ходатайство афганского общества, не будучи основанием возникновения жилищных отношений, правового значения не имеет (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 2 октября 2018 г. № 18-КГ18-180).
6. При выселении из служебного жилого помещения следует учитывать обе гарантии невыселения, предусмотренные ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ, при отсутствии хотя бы одной из которых возможно выселение без предоставления другого жилья
Городская администрация обратилась в суд с иском о выселении из служебной квартиры бывшего работника муниципальной жилищной организации, отработавшего в ней более 10 лет.
Суды двух инстанций в удовлетворении иска отказали со ссылкой на ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ, запрещающей выселение граждан, приобретших гарантии невыселения по ранее действовавшему законодательству и состоящих или способных стоять на жилищном учёте. Поэтому ответчик, как проработавший в муниципальной организации к 1 марта 2005 г. свыше 10 лет, не может быть выселен вникуда в силу ст. 108 ЖК РСФСР.
Верховный Суд РФ отменил судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение в городской суд, поскольку судами не выяснялся вопрос состояния или наличия у ответчика оснований стоять на жилищном учете, что предусмотрено ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 сентября 2018 г. № 45-КГ18-11).
7 . В случае ошибочного предоставления в собственность в порядке приватизации служебного жилья, местная администрация не вправе отменить своё же постановление о его приватизации, а должна обращаться в суд
Из рассмотренных Верховным Судом РФ необычных дел можно выделить 2 следующих.
Администрация г.Бронницы предоставила 2 служебные квартиры в собственность в порядке приватизации начальнику пожарной части и учителю, не состоящим на муниципальном жилищном учете (учитель состояла на ведомственном жилищном учете и после предоставления этой квартиры была с него снята).
Затем с обоими семьями администрация заключила договоры соцнайма, после чего – договоры передачи квартир в собственность в порядке приватизации. Через несколько лет администрация отменила свои постановления в порядке самоконтроля, постановив прекратить право частной собственности и считать квартиры специализированным жилищным фондом, находящимся в собственности администрации.
Суды двух инстанций удовлетворили иски районного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к местной администрации и гражданам о признании недействительными договоров приватизации и прекращении зарегистрированного права собственности.
Верховный Суд РФ судебные постановления отменил, т.к. реализация полномочий органов местного самоуправления должна быть предсказуемой, обоснованной и соответствовать закону, а не их усмотрению и не нарушать законных прав других лиц. Правила отнесения жилья к спецжилфонду (постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42) не допускают отнесения к числу служебных жилых помещений, занятых по договорам соцнайма, найма, аренды либо с иными обременениями прав ( определения Судебной коллегии по гражданским делам от 3 апреля 2018 г. № 4-КГ18-4 и от 30 октября 2018 г. № 4-КГ18-66 ).
8. Проживающие в служебном жилье и прекратившие службу бывшие сотрудники некоторых правоохранительных органов, имеющие выслугу не менее 10 лет, не могут быть выселены из этого жилья вникуда независимо от того, приобрели ли они право на невыселение по ранее действовавшему законодательству (т.е. до 1 марта 2005 г.)
«Типовым положением о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации», утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. № 897, предусмотрена недопустимость выселения без предоставления другого жилья проживающих в служебном жилом помещении и прекративших службу (военную службу) сотрудников (военнослужащих), имеющих выслугу в правоохранительных органах не менее 10 лет (п. 28 Типового положения).
Вышеназванное Типовое положение устанавливает дополнительные по сравнению со ст. 103 ЖК РФ и ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ льготы для сотрудников каждого из вышеназванных ведомств, которые являются специальными субъектами в правоотношениях по проживанию в предоставленных им служебных жилых помещениях.
Указанная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 декабря 2018 г. № 6-КГ18-14, от 18 апреля 2017 г. № 67-КГ17-5, от 27 сентября 2016 г. № 44-КГ16-17, апелляционных определениях Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 апреля 2018 г. № 33-11787, от 26 июня 2018 г. № 33-27726.
9. Членов семьи собственника, отказавшихся от приватизации занимаемого жилого помещения, нельзя выселить из него даже по иску нового собственника, в пользу которого обращено это заложенное жилье
Весьма интересное решение вынес Верховный Суд РФ по жилищным правам членов семьи собственника квартиры, заложенной по договору ипотечного кредита, по которому с собственника судом взыскана задолженность в виде квартиры.
Итак, вступившим в законную силу решением суда с собственника квартиры взыскана задолженность в пользу предоставившего ипотечный кредит банка.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском о прекращении права пользования квартирой, заложенной по кредитному договору ипотеки, выселении и снятии с регистрационного учета собственника квартиры и членов его семьи.
Члены семьи собственника обратились со встречным иском к ООО о признании за ними права пользования квартирой как за отказавшимися от её приватизации в пользу одного собственника (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ).
Суд первой инстанции вынес противоречивое решение. Определением апелляционного суда основной иск удовлетворен, во встречном отказано.
Высшая судебная инстанция отменила апелляционное определение, отказала в основном иске и удовлетворила встречный, признав за членами семьи собственника гарантированное законом право пользования квартирой, которое действует даже в отношении нового собственника квартиры (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 24 апреля 20018 г. № 4-КГ18-5).
1. Кому предоставляется служебная квартира и чем отличается от общежития
Служебная квартира предоставляется специально указанным в законодательстве категориям рабочих и служащих на период их трудовых отношений (дворникам, участковым, депутатам и др.).
И служебное жильё, и общежитие — это разновидности государственного или муниципального специализированного жилищного фонда, помещения в котором предоставляются гражданам, не обеспеченным жильём в соответствующем населенном пункте.
Работник может получить служебную квартиру в соответствии с характером своих трудовых отношений с работодателем, а жилое помещение в общежитии предоставляется независимо от характера трудовых отношений.
Служебной может быть только квартира или индивидуальный дом, а предметом договора найма в общежитии может быть и комната, и даже часть комнаты жилой площадью не менее 6 кв. м на человека.
Общежитие — это прежде всего тип заселения жилого дома, специально приспособленного для временного проживания любых сотрудников работодателя.
Подробнее о том, какое жильё является служебным, кому предоставляется и на какой срок см. в нашем видеосюжете .
2. Ограничения специализированного статуса жилья
По общему правилу жилые помещения служебные и в общежитиях не подлежат приватизации, обмену, продаже и другому отчуждению, т.к. не относятся к жилищному фонду социального использования.
Но закон наделяет собственников служебного жилья правом переводить их в социальный найм и разрешать приватизацию.
А переданные в муниципальную собственность здания общежитий автоматически утрачивают статус общежития и со всеми жителями заключаются договоры социального найма с правом приватизации. Подробнее об этом — в нашем материале «Условия признания жилищных прав» .
Также Вашему вниманию — видеоконсультация Евгения Боброва о том, как приватизировать служебную квартиру или комнату в общежитии .
3 . Основания перевода служебной квартиры в соцнайм в Москве
В Москве установлен следующий порядок перевода служебного жилья в социальный или коммерческий найм либо в частную собственность нанимателей.
Договор социального найма заключается с нанимателем (либо членами семьи умершего нанимателя), вселенным в служебное жилое помещение до 1 марта 2005 г. и проработавшим в бюджетных организациях Москвы, России и государственных внебюджетных фондах:
— менее 10 лет при наличии одного из следующих условий: в случае увольнения на пенсию по старости, в связи с ликвидацией органа власти или организации — наймодателя; получения инвалидности I или II групп вследствие трудового увечья или профзаболевания; смерти нанимателя.
С другими нанимателями служебного жилья заключаются только договоры купли-продажи или коммерческого найма.
Договор коммерческого найма заключается с нанимателями, служебное жилое помещение которым было предоставлено в период с 1 марта 2005 г. по 30 октября 2009 г. независимо от срока работы в органе власти или организации — наймодателе.
Договор купли-продажи заключается с гражданами, служебное жильё которым было предоставлено после 30 октября 2009 г. до 1 октября 2016 г. и находится в их пользовании не менее 5 лет (за исключением очередников и нуждающихся в содействии). Выкупить служебное жильё можно до конца 2023 г.
Для нанимателей служебного жилья, получивших его до 30 октября 2009 г., и желающих его выкупить или перевести в соцнайм (при наличии оснований), предусмотрено исключение в сроке проживания. А именно, для жилищных очередников либо нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий, как и для государственных гражданских служащих Москвы, стоящих в очереди на субсидию для приобретения жилья, имеющих на дату подачи заявления трех и более несовершеннолетних детей либо ребенка-инвалида, срок работы у наймодателя сокращается до 5 лет, а срок пользования служебной квартирой — до 2,5 лет.
Для заключения всех видов договоров необходим ордер или решение о предоставлении квартиры именно в качестве служебной, отсутствие задолженности по ЖКУ и судебных разбирательств о праве на квартиру.
Это предусмотрено соответствующими Положениями, утвержденными постановлениями Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 711-ПП, от 20 октября 2009 г. № 1128-ПП и от 21 сентября 2016 г. № 588-ПП (внимание: постановление № 1128-ПП не было опубликовано и юридически применяться не может).
4 . С удебная практика по приватизации служебного жилья
Местные критерии и условия приватизации служебной квартиры должны быть объективными и вытекать из её предназначения и оснований предоставления, стажа работы нанимателя, продолжительности его проживания в этой квартире и перспектив её дальнейшего использования как служебной.
Предсказуемость и обоснованность условий приватизации должна исключать возможные злоупотребления наймодателей, чтобы граждане — наниматели служебной квартиры могли бы рассчитывать на предоставление им преимущественного права на её приватизацию в случае принятия такого решения наймодателем.
Это правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в постановлении от 30 марта 2012 г. № 9-П по делу о проверке конституционности ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда.
Наймодатель не вправе отказать в приватизации служебного жилья при наличии у нанимателя другого жилого помещения, поскольку ни ЖК РФ, ни другие федеральные законы не предусматривают таких ограничений.
К этому выводу пришла Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в о пределении от 23 января 2019 г. по делу № 69-АПГ18-9 , признав незаконным ограничительное положение нормативного акта г.Ханты-Мансийск.
