Право пользования земельным участком

Содержание

Статья 271 ГК РФ. Право пользования земельным участком собственником недвижимости (действующая редакция)

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Утратил силу с 1 сентября 2022 года. — Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ.

4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287.3 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 271 ГК РФ

1. По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.

Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Таким образом, для возведения и использования недвижимости на чужом земельном участке необходимо наличие воли собственника предоставить для этого необходимый земельный участок. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяется с учетом градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.

В комментируемой статье не указывается конкретное вещное или обязательственное право, на котором предоставляется земельный участок, однако для правомерного возведения объекта недвижимости предоставление земельного участка на одном из предусмотренных законом оснований необходимо. Иначе возведенный объект является самовольной постройкой (ст. 222 Кодекса). Конкретный вид права собственника недвижимости должен быть определен в решении о предоставлении в пользование государственного или муниципального земельного участка, либо в договоре аренды или безвозмездного пользования. Собственнику недвижимости может быть предоставлен весь земельный участок или выделена определенная часть. Если на земельном участке располагаются принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости, при выполнении кадастровых работ по уточнению границы такого земельного участка необходимо исключать из состава указанного земельного участка части, занятые соответствующими объектами недвижимости.

В отношении государственных и муниципальных земельных участков установлено общее правило, что исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК). Также в отношении указанных земельных участков действует правило, что они не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или вообще без выделения соответствующего земельного участка (ст. 39.36 ЗК).

2. Пункт 2 содержит императивную норму, устанавливающую, что при смене собственника недвижимости к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и для прежнего собственника. Однако при этом не всегда возможно сохранить то же право, которое принадлежало первоначальному собственнику в силу наличия ограничений по субъектному составу. При переходе земельного участка, занимаемого первоначальным собственником недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, к лицам, которым данное право принадлежать не может, эти права должны быть переоформлены в порядке, установленном земельным законодательством. Как правило, право на земельный участок переходит к новому собственнику здания или сооружения одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости.

Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи направлен на обеспечение прав собственника недвижимости на использование земельного участка, необходимого для ее эксплуатации, что гарантирует стабильность реализации права пользования объектом недвижимости относительно независимо от реализации собственником земельного участка правомочия распоряжения им. Таким образом, право пользования земельным участком собственника недвижимости обременяет данный земельный участок и сохраняется при смене собственника земельного участка.

3. Отсутствие права собственности на земельный участок, как правило, не препятствует осуществлению правомочий собственника в отношении находящегося на участке объекта недвижимости. Он может владеть, пользоваться и распоряжаться соответствующим объектом недвижимости, включая его отчуждение и уничтожение (снос), без согласия собственника земельного участка. Свобода осуществления правомочий собственника недвижимости может ограничиваться на основании закона или в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование.

Право пользования земельным участком

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Утратил силу с 1 сентября 2022 года. — Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ.

Судебная практика и законодательство — ГК РФ часть 1. Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

Доводы заявителя со ссылкой на отсутствие у муниципального образования прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, что препятствует его приобретению в муниципальную собственность, противоречат пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, о чем обоснованно указал суд кассационной инстанции.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 271, пункта 2 статьи 445, статьи 446, абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с учетом обстоятельств, установленных по арбитражному делу N А55-20749/2013, установив, что спорный земельный участок кадастровый номер 63:08:0105050:1160 был образован из земельного участка с кадастровым номером 63:08:0105050:15, ранее принадлежавшим ОАО «Строительно-монтажное управление N 6» на праве постоянного (бессрочного) пользования, пришли к выводу о том, что с момента приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, ИП Красильников С.В. приобрел право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552, пункта 1 статьи 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия оснований у ответчика по уплате арендной платы за использование земельного участка и взыскания с него неосновательного обогащения.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), пункта 3 статьи 552, пункта 2 статьи 271 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ также предусмотрено равное право граждан и юридических лиц при приобретении земельных участков в собственность.

Таким образом, недвижимость, находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю (согласно статье 20 Земельного кодекса) земельный участок на таком праве предоставляться не может, поэтому общество «Бизнес-право», как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее КУМИ г. Ставрополя) заявителю было выдано уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги. Отказ мотивирован тем, что в нарушение требований пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не передал свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Также в обоснование отказа указано то, что принадлежащий заявителю объект недвижимости является объектом незавершенного строительства. Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключается для земельного участка, предоставленного в аренду для целей строительства, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Положения пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не могут служить основанием для применения к обществу, с которым заключен новый договор аренды земельного участка, льготного порядка определения арендной платы.

Таким образом, недвижимость, находящаяся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю (согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При этом, разрешение вопросов объема имеющихся прав у собственников зданий, сооружений, расположенных на лесных участках из земель лесного фонда, разрешается в соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Исходя из положений пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3.4. Постоянное (бессрочное) пользование

В советский период, в условиях существования исключительно государственной собственности на недвижимость, основной формой закрепления права владения и пользования землёй было право постоянного (бессрочного) пользования.

В дальнейшем в ходе земельной реформы подходы к закреплению земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования пересматривались. Так, с даты введения в силу Земельного кодекса РФ в ст. 20 предусматривалось:

в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления;
гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование более не предоставляются;
ранее возникшее у граждан или юридических лиц право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется.

В дальнейшем после принятия Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 171-ФЗ) нормы, регулирующие право постоянного (бессрочного) пользования, были исключены из ЗК РФ, что связано с исключением дублирования норм иными положениями ЗК РФ и ГК РФ.

В настоящее время в соответствии со ст. 39.9 ЗК РФ земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно:

органам государственной власти и органам местного самоуправления;
государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казённым, автономным);
казённым предприятиям;
центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Указанный перечень лиц, которым может быть предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, является исчерпывающим, и законодатель предусмотрел, что не допускается предоставление указанным лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, за исключением двух случаев:

в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование на срок до одного года (ст. 39.10 ЗК РФ);
в случае заключения в отношении неделимого земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, часть которых или помещения в которых принадлежат указанным лицам на праве оперативного управления, договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 39.20 ЗК РФ).

Содержание права постоянного (бессрочного) пользования раскрыто в ст. 269 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Единственным существенным ограничением правомочий лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, являлся запрет на распоряжение таким земельным участком, за исключением некоторых случаев, а также не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон № 137-ФЗ) было предусмотрено сохранение ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и обязанность лиц, для которых ЗК РФ более не предусмотрено предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить такое право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а в ряде случаев – в безвозмездное пользование или на условиях сервитута, а именно закреплено:

в рамках процедуры «дачной амнистии» граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность бесплатно, при этом оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 закона № 137-ФЗ);
юридическим лицам, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, вменена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, могут переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ);
юридическим лицам вменено в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 01.01.2016 (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ).

При этом обозначенные в п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ положения не распространяются на случаи, когда земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;
организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;
гаражным потребительским кооперативам.

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается. В то время как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предоставленными садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан и иным организациям, при которых были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, должно быть осуществлено до 01.01.2024.

Обязанность по переоформлению считается исполненной в случае государственной регистрации возникшего права собственности или заключённого договора аренды.

Нарушение обязанности по переоформлению в вышеуказанные сроки влечёт наложение административного штрафа в размере от 20 000 до 100 000 рублей (ст. 7.34 КоАП РФ). У публичных образований – собственников не переоформленных земельных участков при этом отсутствует право понуждать землепользователей к переоформлению в судебном порядке. Исковые требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи или аренды таких участков суды оставляют без удовлетворения в связи с неправильно избранным способом защиты права [1] .

Не переоформленное после 01.07.2012 право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется и признаётся юридически действующим до его переоформления или регистрации отказа от него. Отказы в осуществлении кадастровых и регистрационных действий в отношении земельных участков или расположенных на них объектов недвижимости со ссылкой на недействительность права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012 являются незаконными. Также незаконными являются действия со стороны государственных органов и органов местного самоуправления по принудительному прекращению указанного права по мотиву пропуска срока на его переоформление.

Пропуск срока на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не лишает правообладателя права требовать переоформления такого права на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность и до настоящего времени. Однако льготный порядок определения выкупной стоимости земельного участка, действовавший до 01.07.2012, распространятся на него уже не будет.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется по правилам, установленным главой 5.1 ЗК РФ, и оформляется соответствующим решением уполномоченного органа.

В соответствии с п. 5 ст. 39.14 ЗК РФ в случаях переоформления юридическим лицом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

Необходимо обратить внимание, что согласно п. 3 ст. 53 ЗК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется на основании заявления об отказе от такого права. При этом указанной статьёй предусматривается и сама процедура прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ввиду отказа от данного права, что не позволяет отождествлять данную процедуру с подачей заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренного п. 5 ст. 39.14 ЗК РФ.

В этой связи следует отметить, что подача заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком имеет своей целью обеспечение переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, поскольку в настоящее время ни гражданским, ни земельным законодательством не предусматривается возможность принадлежности земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, одному лицу на нескольких видах прав одновременно. В этой связи удовлетворение такого заявления возможно только при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или в аренду одновременно с заключением договора купли-продажи земельного участка или договора его аренды.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается принудительно в следующих случаях:

при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно при:

– использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

– невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

– невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

– неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;

при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

[1] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2017 № Ф05-18117/2017 по делу № А41-5992/2017.

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]