Построить дом по военной ипотеке

Военная ипотека на строительство дома

Жилищное кредитование позволяет решить квартирный вопрос разными способами. В банке можно получить ипотеку на приобретение готовой квартиры или строящегося жилья, на покупку таунхауса и на строительство частного дома. Последний вариант — самый сложный для банка, потому что предметом залога становится земельный участок.

Ставки по кредитам на строительство выше, чем на обычную ипотеку. Многие военнослужащие, которые имеют накопления в НИС, также планируют самостоятельно построить коттедж или таунхаус. Как сделать это за счет военной ипотеки и какие подводные камни ожидают строителей-военных, расскажем в этой статье.

Плюсы и минусы строительства своего дома

Готовый дом с участком и коммуникациями стоит дорого. Построить собственное жилье самостоятельно обойдется намного дешевле, однако придется потратить немало времени и усилий. Кроме разницы в цене, у домостроения есть другие преимущества:

• возможность воплотить в жизнь собственную архитектурную задумку, полностью отвечающую нуждам будущих владельцев дома;
• нет необходимости переделывать чужой ремонт и заниматься реконструкцией жилья;
• частный дом — это отсутствие проблем с соседями и парковка в любой точке собственного земельного участка. Для жителей многоквартирных домов звуки соседской жизни за стеной, над головой и под ногами — обычное дело. В частном доме такие неудобства исключены;
• при необходимости всегда можно достроить надворные постройки, мансарду или другим способом изменить облик собственного дома;
• вы сами выбираете качественные и экологичные стройматериалы для своего коттеджа.

Самостоятельное домостроение имеет немало минусов:

• нужно за свой счет проводить геологические изыскания на участке, создавать проект постройки, заниматься закупкой строительных материалов, организовывать рабочих и проверять качество на всех этапах работ;
• потребуется получить разрешение на строительство дома. На этом этапе возможны сложности — например, местная сельская администрация найдет ошибки в проекте и отправит его на доработку;
• могут возникнуть трудности с подвозом стройматериалов, если поблизости нет удобного подъезда;
• сложно рассчитать расходы заранее. Итоговая стоимость всегда превышает сумму, рассчитанную первоначально. Исключение — когда будущий владелец постройки заказывает все работы под ключ у профессиональной строительной организации по фиксированной стоимости, указанной в договоре.

Самый главный недостаток самостоятельного домостроения для участников НИС — сложности с оформлением подобного кредита. Процент выше, чем при покупке готового жилья, а главное — не так просто потратить государственные деньги со счета НИС именно на строительные нужды, а не на покупку готового дома.

Особенности ипотеки на строительство дома за счет средств НИС

Многих интересует вопрос, можно ли построить дом на военную ипотеку. Частично на него отвечает следующая цитата из закона о военной ипотеке: «Каждый участник НИС не менее чем через 3 года его участия в системе имеет право взять целевой жилищный заем в целях приобретения земельного участка, занятого жилым домом либо частью жилого дома». В законе не сказано, что военнослужащий имеет право использовать накопленные деньги на строительство жилого дома, речь идет о приобретении готового жилья. Дело в том, что отчисления накопительной системы являются целевыми, их нельзя потратить на что-либо, кроме жилья. Основные причины, по которым Росвоенипотека не предусматривает использование средств НИС на строительство частных домов и таунхаусов:

• Государство не может контролировать целевое расходование средств во время строительства. Чтобы процесс был прозрачным, проверкой хода строительства должна заниматься специальная комиссия. Чеки из строительных магазинов и акты выполненных работ могут оказаться поддельными. Контроль расходования государственных средств на строительство — неразрешимая проблема для военного ведомства.
• Нет гарантии, что строительство будет доведено до конца. Долгострой в рамках одного частного дома — распространенное явление. Причин может быть много: военнослужащий передумал строить, у него нет свободного времени, изменились жилищные план семьи, произошел незапланированный переезд в другой регион. Недостроенный дом без инженерных коммуникаций и отделки — худшее, что может получить банк в обмен на выданный кредит. Выходит, что ипотека под строительство для кредитора связана с повышенным риском.
• Если в качестве залога военнослужащий может предоставить только земельный участок, банк может отказать в кредите. Стоимость земли, за исключением элитных районов Москвы и Санкт-Петербурга, несопоставима с расходами на строительство жилого коттеджа. Наличие на участке залитого фундамента не исправит ситуацию, потому что продать частный недострой практически невозможно.

Если военнослужащий твердо решил, что хочет строить дом за счет средств НИС, можно найти подрядчика и взять кредит под готовую подробную смету. Другой вариант — отслужить 20 лет и после этого использовать накопления на счет НИС по своему усмотрению.

Ипотека на строительство дома от Сбербанка

Как взять ипотеку на строительство участнику НИС, который отслужил 20 лет и может свободно распоряжаться военными накоплениями? Далеко не все российские банки работают с военной ипотекой. По этой причине военнослужащие не могут обратиться к любому кредитору для того, чтобы пустить в дело средства НИС. Если военнослужащий планирует оформить заем на строительство дома с помощью средств государства, ему еще труднее найти подходящего кредитора. Простое и очевидное решение в данном случае — обратиться в Сбербанк. Самый зеленый банк России не только готов обеспечить военную ипотеку, но и выдает целевые кредиты на строительство жилья. Условия строительного кредитования в Сбербанке в 2019 году:

• сумма кредита не должна превышать 75% от договорной стоимости строящегося объекта;
• размер первоначального взноса не менее 25%;
• необходимо оформить залог на земельный участок и найти созаемщиков либо поручителей на период строительства;
• срок кредитования от 1 до 30 лет;
• ставка от 10,6% — для военнослужащих возможно оформление по льготной ставке в 9%;
• супруг титульного заемщика обязательно становится созаемщиком, независимо от уровня дохода.

В качестве залога можно предоставить не только земельный участок, но и другую недвижимость, находящуюся в собственности военнослужащего. С учетом возможности получения денег на строительство под залог имеющегося жилья участник НИС может поступить следующим образом:

• приобрести за счет военной ипотеки квартиру или готовый дом;
• заложить купленное жилья в банке;
• построить дом самостоятельно.

Этот вариант связан с дополнительными сложностями. Однако при получении денег под залог квартиры банк не будет жестко контролировать процесс строительства. К тому же осуществить описанную схему можно раньше, чем спустя 20 лет госслужбы. Если нет желания ждать и искать лазейки в системе, проще купить дом, который уже есть не только в плане, но и в реальности.

Покупаем готовый дом за счет НИС

Военная ипотека на строительство частного дома связана с большим количеством сложностей. Если речь идет о покупке готового отдельно стоящего жилья, трудностей с оформлением займа будет намного меньше:

• покупаемый дом становится объектом залога. Сделка не связана с повышенным риском для банка, выше вероятность получить одобрение;
• переехать в свой дом можно сразу после оформления документов по ипотеке и купле-продаже недвижимости.

Порядок приобретения коттеджа по военной ипотеке:

• необходимо стать участником НИС, чтобы государство начало отчислять средства на личный счет военнослужащего;
• через 3 года или позже военнослужащий может получить Свидетельство участника НИС. Данный документ действителен в течение 6 месяцев;
• покупатель ищет подходящий коттедж. Росвоенипотека не ограничивает военнослужащих жесткими рамками. Можно выбрать любой дом в любом регионе страны. Основные критерии, которые ограничивают военнослужащего при поиске варианта, — стоимость жилья и требуемая площадь;
• далее нужно выбрать кредитную организацию и подать документы на ипотеку. Сперва необходимо предоставить личные документы заемщика и созаемщиков, если они есть. После одобрения заявки потребуется передать в банк документы по выбранной недвижимости;
• сумма займа, которую обеспечивает государство, не должна превышать 2 миллиона рублей. Однако военнослужащий имеет право приобрести дом с использованием личных средств и собственных накоплений. Деньги со счета НИС можно использовать в качестве первоначального взноса, а для выплаты ежемесячных взносов сверх покрываемой государством суммы можно расходовать деньги из заработной платы. Для использования собственных средств заемщику потребуется предоставить в банк доказательства собственной платежеспособности.

Пустой участок по военной ипотеке купить нельзя. Возможно, в ближайшее время эта недоработка в законе о НИС будет исправлена и военнослужащие получат еще большую свободу выбора при решении жилищных вопросов.

Если вы являетесь участником НИС, и мечтаете жить в собственном коттедже, обратитесь в агентство «Ипотекарь». Мы поможем выбрать правильный вариант ипотеки для вашего конкретного случая и избавим вас от бумажной волокиты. Свое жилье с «Ипотекарем» — это просто и выгодно.

Свой дом с участком для военнослужащих

Если прежде Министерство обороны строило дома для военных, то сегодня эту задачу решает НИС — накопительно-ипотечная система. Она имеет следующие преимущества:

• не нужно ждать долгие годы в очереди на государственное жилье;
• все дома для военных, построенные Министерством обороны, являются типовыми. С помощью НИС военные получают возможность приобретать жилье по своему вкусу;
• отсутствие мошеннических «серых» схем;
• более выгодные условия кредитования, чем в среднем по рынку;
• возможность добавлять собственные средства для приобретения жилья;
• приобретенная недвижимость переходит по наследству.

Законодательной базы для того, чтобы купить дом с помощью средств НИС, не было вплоть до 2013 года. Сейчас многие семьи военных уже живут в собственных домах, и банки все более охотно работают с военной ипотекой на покупку дома с участком.

Если вы твердо решили, что хотите приобрести именно дом с участком, а не квартиру, вам полезно будет знать некоторые тонкости, связанные с такой ипотекой.

Порядок приобретения дома по военной ипотеке

Ниже приведена поэтапная схема покупки частного дома по военной ипотеке:

• поступая на службу по контракту, военнослужащий заполняет документы на участие в НИС;
• через три года службы выдается Свидетельство участника НИС на получение ЦЖЗ — целевого жилищного займа;
• поиск подходящего варианта (Министерство обороны не предъявляет жестких требований к субсидируемым объектам);
• военнослужащий обращается в банк, работающий с военной ипотекой;
• подписание договора ЦЖЗ с ФГУ «Росвоенипотека»;
• банк проводит оценку объекта, и в случае положительного решения рассчитывает ипотеку. Стандартный срок кредитования в среднем составляет 20 лет;
• проведение сделки купли-продажи, получение свидетельства о госрегистрации права собственности.

Отметим, что военнослужащий не имеет права приобретать недвижимость по государственной ипотеке у своих родственников.

Наиболее трудоемкими являются этапы, связанные с подбором жилья и поиском банка, который предложит лучшие условия по военной ипотеке.

Какой дом одобрит банк

Кредитование стандартных городских квартир гораздо более распространено, чем ипотека на частные дома из-за более высокой ликвидности первых. К тому же существует четкая шкала оценки квартир, в отношении частных домов такой четкости нет. Выбирать коттедж вы можете как на вторичном, так и на первичном рынке.

Банк, в который вы обратитесь для получения военной ипотеки на собственный дом с участком, может предъявить к объекту следующие требования:

• должны быть проведены вода, канализация, электричество. Иногда банки требуют подключения к центральному газопроводу;
• отсутствие деревянных перекрытий;
• аварийное жилье и дома под снос не рассматриваются;
• юридическая чистота недвижимости, отсутствие притязаний третьих лиц;
• собственником дома является только сам военнослужащий;
• локальная инфраструктура должна быть достаточно развитой.

Проще говоря, банк заботит привлекательность и востребованность выбранного объекта, чтобы при необходимости была реальная возможность его продать.

Особенности оформления земельного участка по военной ипотеке

По сей день законодательно не предусмотрено кредитование по программе военной ипотеки участков без жилых строений. В будущем такая возможность появится, ну а пока вспомним, какие важные моменты о земле, на которой стоит ваш будущий ипотечный дом, нужно знать:

• предпочтение отдается участкам ЛПХ и ИЖС (некоторые банки кредитуют только ИЖС, но и стоимость домов на такой земле значительно выше);
• участки СНТ и ДНП одобряет далеко не каждый банк;
• рядом с участком не должно быть мусорных свалок;
• участки в удаленной от городских поселений местности не приветствуются.

Господа, делайте ваши ставки

Условия покупки дома по военной ипотеке:

• сумма кредита начинается от 2 млн;
• срок зависит от возраста заемщика (кредит должен быть погашен до достижения военным возраста в 45 лет), в среднем это 20-25 лет;
• первоначальный взнос от 20 до 40% (зависит от банка);
• процентная ставка ниже, чем в среднем по рынку (от 10,5% годовых);
• остается необходимость оплачивать страхование рисков, иначе кредит не будет одобрен банком.

Покупка дома по военной ипотеке не отменяет наличие требований к самому заемщику.

При расчете процентной ставки принимаются во внимание кредитная история заемщика и некоторые другие параметры, какие именно — определяет сам банк.

Порой банки отказывают военнослужащим в военной ипотеке даже без объяснения причины. Чаще всего разгадка в испорченной кредитной истории заемщика, но также это может быть связано и с определенными качествами выбранного вами жилья. Можно отправиться в другой банк и попытать счастья там, но предварительно все же стоит провести работу над ошибками.

Если в нескольких банках вам отказали, то в итоге вам могут предложить очень высокую процентную ставку.

Как добиться 100% одобрения военной ипотеки на дом

Всегда есть возможность воспользоваться помощью кредитных брокеров в получении выгодного военного ипотечного кредита. В Петербурге и области этим успешно занимается фирма «Ипотекарь». Специалисты компании помогут вам, даже если вы получили несколько отказов в разных банках:

• 100% одобрение в нескольких банках-партнерах;
• «Ипотекарь» выполнит всю бумажную работу;
• поиск лучшей процентной ставки;
• кредитные брокеры «Ипотекаря» работают без предоплаты.

Не тратьте свое время на походы по банкам — обращайтесь к профессионалам!

«Военный Переезд – ДОМ»: дома по военной ипотеке на земельном участке более чем подробно

В мае 2015 г. «Военный переезд» запустил программу строительства жилого дома по военной ипотеке на земельном участке под заказ для участников НИС. За полгода, прошедшие с момента запуска программы, «Военный Переезд» получил множество вопросов, связанных с ее реализацией. В этой статье мы постараемся более подробно осветить основные особенности строительства частного дома по военной ипотеке не заказ, подробно остановившись на ключевых моментах.

Что представляет собой программа «Военный переезд – Дом»

С помощью механизма «Дом на заказ» участник НИС имеет возможность за счет средств НИС (а именно, средств накоплений и ипотечного кредита) осуществить строительство жилого дома на выбранном земельном участке. При этом военнослужащий свободен в пределах своих средств в выборе как земельного участка, так и материалов строительства дома, его планировки, дополнительных элементов – навеса, гаража, забора и пр. Ключевые особенности данного механизма заключается в следующем:
1) фактически, покупка участка и строительство на нем дома осуществляется застройщиком авансом, то есть за счет собственных средств. По окончании строительства право собственности на дом и участок застройщик оформляет на себя, после чего в рамках существующих механизмов НИС дом на участке продается военнослужащему по военной ипотеке как вторичное жилье.
2) покупка участка со строительством на нем дома по военной ипотеке изначально осуществляется с учетом требований Росвоенипотеки и кредитных организаций к объекту недвижимости (т.е. учитывается абсолютно все, начиная от расположения и материалов строительства и заканчивая подводом необходимых коммуникаций). Сегодня под данный механизм подходят программы трех банков – Сбербанка России, ВТБ 24, РНКБ.
3) вся процедура от момента выбора участка до сделки может быть осуществлена в срок 4,5-5 месяцев, что позволяет участнику НИС реализовать свое право на покупку дома в течение срока действия свидетельства. Тем не менее, «Военный Переезд» имеет случаи, когда участник обращается еще на этапе оформления свидетельства, это удобнее всем, так как позволяет в более размеренном темпе определиться как с участком, так и с конфигурацией дома, и даже начать определенные работы еще до того момента, как участник получит свидетельство ЦЖЗ на руки.

Какова стоимость дома

Программа изначально была ориентирована на реальные покупательские возможности участников НИС, заложенные самой накопительно-ипотечной системой. Поэтому большинство сделок проходит либо вообще без привлечения собственных средств военнослужащего, только за счет накоплений и кредита, либо с привлечением средств не более 10-15% от суммы, которой он располагает в рамках НИС. Сегодня по этой программе средняя стоимость дома 80-90 кв. метров на участке 4-4,5 сотки составляет 2,8-3,5 млн. руб. Доход застройщика фиксирован и составляет не более 15% стоимости дома на участке по договору купли-продажи и заложен в конечную стоимость дома, что составляет минимально возможную величину на рыке частных домов. Это позволяет сделать цену на дома «Военного Переезда» несколько ниже рыночной стоимости. Данный подход реализуем по причине того, что мы уверены в том, что данный дом будет приобретен участником НИС, что его не придется продавать через сайты объявлений и агентства. В реальности, на текущем рынке, застройщики ориентируются на извлечение прибыли в продаваемых ими домах в размере около 30% от их продажной стоимости.

Из каких материалов строится дом? Какая земля под ним?
Выбор категории земель для строительства определяется требованиями банка. Как правило, для строительства используются земли ИЖС. В отдельных случаях по предварительному согласованию мы строим на участках с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
Что касается материалов, используются исключительно надежные материалы, основной строительный материал — кирпич. Стена среднестатистического дома – в полтора кирпича. Для удешевления стоимости в отдельных случаях может использоваться газобетон, монолитные блоки, и иные материалы, также отвечающие всем стандартам долговечности и крепости, но более доступные по цене. Дома сдаются в вариантах с черновой, предчистовой отделкой, «под ключ».

Где сегодня возможна реализация данной программы? Круглогодична ли данная программа?
Строительство домов на земельном участке на заказ сегодня реализуемо на Юге России – в Ростовской области, Краснодарском крае, Республике Крым. Изучается спрос и возможность работы в других регионах. Если говорить о зимнем перерыве, он есть в Краснодарском крае (работы замораживаются на срок около 1,5 месяцев), Ростовской области (перерыв около 2,5 мес.). В Крыму в силу благоприятных климатических условий перерыва практически нет. Помимо строительства домов, «Военный Переезд» также реализует направление продажи готовых домов, эта возможность, в отличие от строительства дома на заказ, сегодня доступна по всей России.

Как отрегулирован сам механизм взаимных договоренностей? Должен ли военнослужащий что-либо платить?
Стороны (военнослужащий и застройщик) заключают предварительный договор купли-продажи с пунктом, устанавливающим взаимную ответственность сторон в случае невыполнения обязательств. В договоре устанавливается, что к определенному сроку на выбранном земельном участке должен быть возведен дом для проведения сделки купли продажи. Основным приложением к предварительному договору купли-продажи является техническое задание (ТЗ), а также План работ. При нарушении застройщиком ТЗ или Плана договором предусмотрены штрафные санкции в отношении застройщика, вплоть до расторжения договора со стороны участника НИС.
От участника на данном этапе требуется:
— паспорт
— свидетельство о праве на получение ЦЖЗ (при наличии)
— уведомление банка об одобрении кредита (при наличии).
«Военный Переезд» оставляет за собой право отказа военнослужащему в строительстве дома на земельном участке на заказ без объяснения причин. В условиях текущей экономической ситуации «Военный Переезд» реализует стратегию вложения денежных средств в строительство максимально гарантированных объектов, где покупателем выступает надежный в наших глазах участник. На этапе знакомства и первичного общения мы определяем участников НИС, которых относим к рисковой для себя категории, и предлагаем еще раз подумать и совместно оценить серьезность намерений.
В качестве страховочного (гарантирующего) взноса с военнослужащего на начальном этапе может удерживаться сумма из его личных средств в размере до 100 тыс. рублей. Данный взнос оформляется на ответственное хранение и подтверждает серьезность намерений участника, впоследствии он учитывается при оплате общей цены дома. В отдельных случаях по договоренности данный взнос может не взиматься.
У «Военного Переезда» в рамках реализации программы строительства дома под ключ по военной ипотеке создан контрольно-технический отдел, а также привлечены отобранные подрядные организации. Основной аспект, которому уделяется повышенное внимание при строительстве – соблюдение всех технологий для установленной географической зоны с учетом особенностей почв и климата. Кредитная организация, которая будет являться первичным залогодержателем купленного участником дома, проверяет качество объекта почти всегда дистанционно. В этом контексте контрольно-технический отдел «Военного Переезда» является гарантом полного соблюдения всех строительных норм и долголетней беспроблемной эксплуатации здания без таких свойственных домам за 3 млн. рублей проблем, как рассыхание смеси, появление трещин в стенах и фундаменте, протечек крыши, нарушение геометрии ввиду неправильных расчетов при проектировании и пр.

Варианты отделки
Общий принцип – строительство дома с подведенными коммуникациями, в соответствии с требованиями кредитных организаций, в зависимости от пожеланий участника НИС и той кредитной программы, на которую он ориентирован.
Возможна отделка дома по военной ипотеке на заказ под ключ, однако, учитывая разнообразие вкусов участников и их супруг, индивидуальные пожелания, мы предпочитаем оставлять вопрос чистовой отделки и ремонта на решение участника НИС.

Дом или квартира?

Во время общения с участниками НИС мы обратили внимание, что многие даже при состоявшемся обращении о строительстве дома по военной ипотеке на заказ внутри себя все еще сомневаются, что им целесообразнее приобретать – квартиру или дом. Мы никого не убеждаем в целесообразности строительства дома. Организация покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке по военной ипотеке и строительство дома на участке на заказ – абсолютно несравнимые по своим трудозатратам процессы, требующие привлечения абсолютно разных ресурсов и специалистов. В нашем понимании участник должен сам осознанно подходить к выбору того жилья, в котором планирует прожить длительное время, и нам приятно работать с теми военнослужащими, кому не нужно объяснять преимущества дома на своей земле.