Обмен муниципальной квартиры на муниципальную

Советы, как осуществить обмен неприватизированной квартиры на аналогичную или частную

Обмен квартиры волнует многих, кто хочет переехать в другой район или изменить площадь жилья. Однако далеко не всегда можно просто взять и поменять одну квартиру на другую.

Свои тонкости есть в процедуре обмена жилья, полученного по договору социального найма. Разберёмся, когда можно поменять такую квартиру и что для этого нужно.

Что говорит законодательство?

При обмене неприватизированными жилыми помещениями прежде всего нужно руководствоваться Жилищным кодексом (ЖК ) РФ. В ст. ст. 72 – 75 этот документ указывает, при каких условиях может происходить обмен. При этом нужно помнить следующее:

• Изменение правового статуса квартиры при обмене происходить не должно. Законный обмен может осуществляться только между двумя неприватизированными жилыми помещениями.
• Обмен возможен только с согласия собственника помещения – обычно органа местного самоуправления, которому принадлежит квартира.
• Для обмена необходимо заручиться согласием всех лиц, зарегистрированных в жилых помещениях.

Кроме ЖК РФ, нужно руководствоваться и нормами ГК РФ, определяющими статус собственности на муниципальное имущество, в том числе и на жилые помещения.

Наконец, в тех случаях, когда в одной или обоих квартирах, проходящих процедуру обмена, зарегистрированы несовершеннолетние члены семей нанимателей, нужно учитывать и нормы ФЗ «Об опеке и попечительстве». В данном случае придётся заручаться не только согласием органа, управляющего муниципальным жильём, но и местного органа опеки, который должен проследить за тем, чтобы в результате обмена не были нарушены интересы несовершеннолетних.

Важно! Нужно помнить, что кроме федерального законодательства, при обмене могут применяться нормы региональных и местных нормативных актов.

Связано это с тем, что конкретный порядок распоряжения муниципальным имуществом и полномочия соответствующих органов власти закрепляются именно на низовом уровне.

Как поменять муниципальное жилье?

Ответ на самый главный в этом случае вопрос звучит так: да, обмен неприватизированной квартиры возможен. Для этого требуется:

• Чтобы не было установленных законодательством препятствий к обмену.
• Чтобы имелось разрешение собственника (обычно – местного органа власти, поскольку жилья в государственной собственности не так много).
• Чтобы были согласны все участники обмена.

Обстоятельства, которые препятствуют сделке

Препятствием к обмену неприватизированных квартир служат следующие обстоятельства:

• Собственник не даёт согласия на замену стороны в договоре социального найма.
• Право пользования жильём оспаривается в судебном порядке.
• Дом, в котором находится одна из квартир, признан аварийным или подлежащим сносу.
• Планируется капремонт с перепланировкой жилых помещений внутри дома.
• Происходит обмен комнат в коммунальной квартире, куда в результате может быть вселён человек, страдающий одним из хронических заболеваний, включённых в особый перечень (активный туберкулёз, онкология с обильными выделениями и т. д.).

Полный перечень диагнозов, при которых невозможно проживание в пределах одной квартиры, установлен постановлением Правительства РФ №378 от 16.06.2006г.

Процедура

А теперь рассмотрим в деталях, как именно должна происходить процедура, в результате которой две муниципальные квартиры меняют своих жильцов.

Подбор подходящего варианта

Обмен начинается с того, что сторона, желающая сменить место проживания, ищет, с кем договариваться. Эта процедура одновременно и проста, и сложна:

• Необходимо, чтобы статус квартир был одинаков. Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную по закону невозможен. Любые существующие схемы в итоге могут быть через суд в любой момент быть признаны незаконными, что приведёт в лучшем случае к возврату в первоначальное состояние. В худшем же инициатора могут привлечь к ответственности по закону.
• Необходимо, чтобы жильё соответствовало предъявляемым требованиям. Это означает как необходимость отдельных комнат для разнополых детей, так и соблюдение нормы площади, установленной в конкретном регионе.
• Необходимо, чтобы не было возражений ни у кого из участников обмена.

Как именно осуществлять поиск квартиры – зависит от решения нанимателя по договору социального найма. Можно воспользоваться рекомендациями знакомых. Можно искать варианты на сайтах бесплатных объявлений или в городских газетах. Можно обратиться за помощью к риелторам – хотя для них обмен муниципального жилья не самая активная область деятельности.

Сбор необходимых документов и получение разрешения

Но вот подходящий вариант подобран, все из жильцов согласны. Пора приступать к сбору необходимого пакета документов. В него должны входить:

1. Заявление об обмене. Его должны подготовить и подписать все граждане, зарегистрированные по постоянному месту жительства в обеих квартирах.
2. Правильно оформленные договора социального найма для обеих сторон обмена.
3. Выписка из домовой книги относительно количества жильцов в обеих квартирах.
4. Паспорта всех жильцов. Они предъявляются при оформлении согласия на обмен.
5. Письменное согласие, подготовленное муниципальным органом, распоряжающимся жилой недвижимостью.
6. Письменное разрешение от органов опеки на обмен. Оно требуется, если в квартире проживают несовершеннолетние, а также лица, ограниченно или полностью недееспособные.

• Скачать бланк заявления на обмен неприватизированной квартиры
• Скачать образец заявления на обмен неприватизированной квартиры

Важно! В том случае, если в одной муниципальной квартире проживают лица, не связанные семейными узами, они могут требовать принудительного обмена жилплощади через суд.

Оформление договора

Оформление обмена происходит следующим образом:

1. Граждане, выступающие в качестве нанимателей по договорам социального найма, расторгают договора, на основании которых пользовались прежними квартирами.
2. После этого они обращаются в соответствующее подразделение муниципалитета и там заключают новые договора соцнайма – но уже на новую жилплощадь. С этого момента обмен считается состоявшимся.

Регистрация

Поскольку неприватизированные квартиры не находятся в частной собственности, при их обмене не требуется вносить новые записи в ЕГРН. По сути, меняется лишь порядок пользования помещением, а собственник остаётся прежним. Процедура регистрации сводится к тому, что в установленном порядке жильцы проходят процедуру постоянной регистрации уже по новому месту проживания. Для этого им потребуется:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление по форме №6, оформленное в соответствии с постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995 г.

Сроки и расходы

Точные сроки и стоимость процедуры обмена зависит от того, имеются ли проблемы с неприватизированной квартирой, а также от количества и статуса жильцов.

Так, например, если в квартире проживают несовершеннолетние, нужно приготовиться к тому, что получение разрешения от органов опеки может занять примерно месяц. В целом нужно быть готовым к тому, что оформление всех документов займёт от одного до трёх месяцев.

Что же касается платы, то сам по себе обмен не требует уплаты никаких пошлин. Однако в том случае, если с квартирой связана судебная тяжба, следует приготовиться к тому, что придётся оплачивать госпошлину.

Также может потребоваться оплата изготовления некоторых документов (например, дубликатов договора соцнайма, если оригинал утрачен), а также оформления доверенности, если всей процедурой будет заниматься только один жилец из числа зарегистрированных на данной жилплощади. Наконец, если вариант обмена отыскивается с помощью муниципальных органов или риелторов, может потребоваться оплата их услуг.

В целом же стоимость процедуры обмена по состоянию на первый квартал 2018 года не превысит 10 тысяч рублей.

Можно ли обменять на приватизированное?

По закону обмен муниципального жилья на частное невозможен. Однако на практике есть схемы, позволяющие обойти законодательный запрет. К их числу относится, к примеру, «родственный обмен».

В этом случае один из членов семьи, проживающий в приватизированном жилье, снимается с регистрации и регистрируется уже в муниципальной квартире. Затем происходит смена квартиросъёмщика (с разрешения местной администрации) и, если позволяет площадь, остальные члены семьи регистрируются в неприватизированной квартире.

Однако нужно помнить: любого рода схемы, в результате которых неприватизированное жильё меняется на приватизированное, балансируют на грани закона. В результате такого рода сделки легко могут быть оспорены в суде.

Единственный надёжный способ обмена в этой ситуации – это уравнивание статусов квартиры. Это означает, что либо приватизированное жильё передаётся обратно в муниципальный жилой фонд (закон допускает такую возможность), либо предоставленная по договору социального найма квартира перед обменом приватизируется. Однако такой вариант требует времени и дополнительных расходов на оформление документации.

Важно! Если обе квартиры будут приватизированы, сделку придётся проводить через Росреестр и регистрировать в ЕГРН.

Хотите совершить обмен квартиру на квартиру? Тогда вам могут пригодиться наши статьи о том, как обменять:

• старую или новую на жилье в новостройке; ; ; и однокомнатную.

Законных способов того, как обменять неприватизированную квартиру на приватизированную, не существует. Однако если оба жилых помещения находятся в муниципальной или частной собственности, обмен не будет чем-то особо трудным.

Особенности обмена жилыми помещениями по договору социального найма: нюансы и порядок действий

Муниципальное жильё – это помещение, владельцем которого выступают государственные или территориальные органы управления.

Передача жилого помещения во владение и пользование для проживания гражданам, производится по договору социального найма (ст.ст. 60, 69 Жилищного кодекса РФ).

В данной статье узнаем, можно ли обменять муниципальное жилье, об особенностях обмена и налогообложении.

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Важно! П.5статья 72 Жилищного кодекса РФ, разрешает обмен муниципального помещения как в одном, так и в разных субъектах Российской Федерации.

Кто имеет право совершить сделку с квартирой, предоставленной государством?

Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, обмен помещения, предоставляемого по договору социального найма, возможен при наличии согласия всех проживающих и временно отсутствующих членов семьи.

Право на обмен муниципального жилья предоставляется не только ответственному квартиросъемщику, но и всем совместно проживающим с ним членам семьи. В случае проживания совместно с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки

Порядок действий

Обмен муниципальных квадратных метров происходит в несколько этапов:

1. подбор вариантов помещений, соответствующих данному типу сделки;
2. подписание договора обмена участвующими сторонами;
3. сбор необходимых документов;
4. непосредственно обмен, с расторжением договора социального найма на прежнем месте и заключением нового.

Поиск вариантов

Во многих крупных городах существует база муниципальных жилых помещений подходящих для обмена. Узнать о наличии или отсутствии такой базы можно в ближайшем МФЦ. Размещение объявлений в газетах или на специализированных порталах недвижимости в интернете, ускорит процесс поиска потенциального кандидата на обмен.

Куда обращаться?

Оформление неприватизированной недвижимости не требуют регистрации в Росреестре. В разных регионах Российской федерации, вопросы связанные с договорами социального найма решаются в специализированных учреждениях. Это могут быть: департаменты муниципального жилищного фонда, администрации муниципальных образований местного значения и др. Узнать точную информацию по нужному региону, можно на портале Госуслуг или в территориальном МФЦ.

Список документов

Перед подачей документов для рассмотрения, желательно проконсультироваться со специалистом департамента недвижимости или другой организации, занимающейся оформлением муниципального жилья.

Основной список документов для обмена включает в себя:

1. Заявление на обмен жилых помещений.
2. Паспорта всех заявителей и проживающих совместно с ними лиц (для детей – свидетельства о рождении).
3. Договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий основание на право пользования жилым помещением.
4. Нотариально заверенное согласие на обмен, от временно отсутствующих лиц.
5. Договор обмена, с подписями всех участников сделки.
6. В случае совместного проживания с детьми и недееспособными гражданами – разрешение органов опеки и попечительства.
7. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
8. Другие документы, в зависимости от региона.

Куда подавать документы?

Подать документы можно в территориальный орган власти, уполномоченный распоряжаться муниципальным жильем. В крупных городах документы подаются в МФЦ.

Стоимость и сроки оформления

Обмен муниципальной площади не предполагает регистрацию собственности, поэтому размер госпошлины не превышает 300 рублей. Срок рассмотрения заявления на обмен составляет 10 дней с момента регистрации.

Составление соглашения

Договор обмена социального жилья составляется в простой письменной форме. Он должен быть подписан нанимателями обеих сторон. На основании составленного договора и письменного согласия всех участников, будет составлен новый договор социального найма, поэтому следует обратить внимание на правильность его составления.

В договоре обязательно указать:

1. Точные данные удостоверения личности обеих сторон.
2. Характеристики обмениваемой жилплощади такие как: размер, количество комнат, точный адрес и др.
3. Прописать права и обязанности сторон после подписания договора.
4. Обозначить меру ответственности за нарушение всех пунктов договора.

• Скачать бланк договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма
• Скачать образец договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Регистрация сделки

После получения разрешения, необходимо расторгнуть договора социального найма обоих нанимателей и заключить новые. Заявление подается в МФЦ или другой муниципальный орган жилищного управления субъекта РФ.

Новый договор соцнайма заключается на основании ранее полученного разрешения, поэтому для подачи заявления нужны только документы удостоверяющие личность участников обмена и их семей.

Причины и основания для отказа

На основании статьи 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не разрешается в случае, если:

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Также, если в результате обмена условия проживания для несовершеннолетних детей и недееспособных граждан станут хуже предыдущих, или учетная норма квадратных метров на каждого члена семьи будет существенно ниже установленной в регионе, может последовать отказ в совершении сделки.

Возможен ли принудительный порядок?

Принудительный обмен – это обмен квартиры или другого неприватизированного жилья через суд, в случае если между совместно проживающими, не достигнуто мирное соглашение. Иски такого рода в судебной практике в последнее время встречаются не часто, но являются одними из самых сложных.

Причины такого обмена:

1. развод между супругами и невозможность дальнейшего проживания на одной территории;
2. один из жильцов, ведет образ жизни, препятствующий спокойной жизни окружающих;
3. заболевание одного из проживающих, угрожает здоровью совместно с ним проживающих людей.

Справка! Возникновение неприязненных отношений в семье и неспособность договориться, приводят к судебным тяжбам, которые не всегда заканчиваются положительно для обеих сторон.

Какие законы регулируют?

Статья 72 п. 3 Жилищного кодекса РФ гласит – “если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении”.

Согласно статье 69 п. 1 Жилищного кодекса РФ, подать иск на принудительный размен могут:

• супруг (супруга) нанимателя;
• родители или дети;
• другие родственники и иждивенцы, если они были вселены нанимателем в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство;
• в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Особенности подачи иска

Для составления иска о принудительном размене жилплощади, необходимо предварительно составить договор социального найма в случае, если он не был оформлен ранее. Без договора суд рассматривать иск не будет. При рассмотрении дела, суд будет опираться на законы РФ и учитывать интересы всех сторон. Если при размене, права одного из членов семьи будут нарушены, последует отказ в удовлетворении иска. Также удовлетворению не подлежат случаи представленные в статье 73 ЖК РФ.

Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.

На что можно претендовать?

В основном, квартиры предоставляемые по соцнайму – это небольшие помещения старой застройки, которые можно разменять только на несколько комнат в коммуналке или общежитии.

Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.

Судебная процедура

Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.

Перед обращением в судебные органы необходимо:

1. подобрать жилье для обмена (желательно несколько вариантов);
2. собрать полный пакет документов;
3. грамотно составить исковое заявление.

Куда обращаться?

Дела связанные с жилищными спорами являются гражданскими и рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Необходимые документы Перечень документов необходимых для суда может отличаться от представленного и зависит от причины подачи заявления на принудительный обмен.

Основные документы это:

• письменное разрешение наймодателя на обмен;
• копии удостоверений личности для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
• договор социального найма;
• справка о регистрации в спорном жилье;
• справка о составе семьи;
• согласие от попечительского совета, при наличии детей;
• копия свидетельства о разводе (если имеется);
• заявления от нанимателей квартир на обмен, заверенные у нотариуса;
• квитанция об оплате госпошлины;
• другие документы, в зависимости от рассматриваемой ситуации;
• исковое заявление на принудительное расселение;
• копии лицевых счетов;
• планы обмениваемых помещений.

Инструкция по составлению искового заявления

Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.

Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана:

1. Название суда, куда истец подает заявление.
2. Паспортные данные истца.
3. Паспортные данные ответчика.
4. Сущность нарушения или угрозы нарушения прав истца, основные требования истца.
5. Обстоятельства, на основании которых были предъявлены исковые требования.
6. Доказательства, подтверждающие приведенные в заявлении обстоятельства.
7. Перечень документов, приложенных к заявлению.
8. Дату составления документа.

• Скачать бланк искового заявления о принудительном обмене социальным жильем
• Скачать образец искового заявления о принудительном обмене социальным жильем

Справка! Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, суду необходимо предоставить заслуживающие внимания доводы истца.

• Справки из медицинских учреждений, в случае, если ответчиком является человек с опасным для окружающих заболеванием.
• Справки от участкового, если ответчик дебошир и проживание с ним невозможно.
• Показания свидетелей, подтверждающие слова истца.

Расходы и сроки принятия решения

Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления. Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц. Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы. Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.

Налогообложение

Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.

Нюансы

Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена. Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь. Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.

Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.

Возможно вам придут на помощь и другие наши статьи про обмен недвижимости. Узнайте о том, как выгодно и грамотно обменять:

; ; с составлением договора мены надела; ; .

Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по договору мены (про обмен квартиры читайте тут, а здесь вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.

Все особенности обмена неприватизированной квартиры: документы и инструкция

Жилье, находящееся в муниципальной собственности, то есть принадлежащее государству, может выдаваться людям при определенных условиях. Такое жилье полагается военнослужащим, сиротам, лицам пострадавшим от стихийных бедствий и некоторым другим категориям граждан. Однако бывают ситуации, когда предоставленное жилье по каким-то причинам не устраивает жильцов.

В статье будут рассмотрены возможные варианты обмена неприватизированной муниципальной жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли обменять?

Вы встали на очередь получения социального (муниципального) жилья, собрали все необходимые справки, выждали нужное количество времени и, наконец, получили заветную квартиру. Что же делать, если предоставленное место жительства не оправдало ожидания?

Законодательством РФ не запрещается обмен неприватизированного муниципального жилья (ст. 72 ЖК РФ), но оформление потребует много сил и времени.

Важно! Если квартира относится к маневренному фонду, является служебной или специализированной ее обмен невозможен до приватизации.

У процедуры обмена существует множество подводных камней – начинаются они с поиска подходящего варианта для обмена, который так же является муниципальным жильем и предполагает схожую площадь. Получение согласия всех лиц, которые проживают на территории квартиры и наймодателя тоже не всегда просто – в случае отказа одного из членов семьи придется подавать в суд для процедуры принудительного обмена.

Также есть нюансы по поводу встречной недвижимости:

• Обмен неприватизированного муниципального жилья на неприватизированное доступен всем желающим. Для этого необходимо подобрать подходящую по всем параметрам альтернативу и получить письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, проживающих на территории жилплощади.
• Обменять неприватизированное жилье на приватизированное невозможно. Статьей 72 ЖК РФ установлено, что обмен между квартирами может происходить только в случае одинаковой формы собственности.

Кто имеет право осуществлять этот процесс?

Поднять вопрос обмена и заняться его воплощением в жизнь может наниматель квартиры. Это обусловлено тем, что он является ответственным за состояние жилья и все вопросы, связанные с ним.

Действия нанимателя обязательно должны быть согласованы со всеми членами его семьи, проживающей в квартире и временно отсутствующими. А также с собственником жилплощади – муниципалитетом. Статья 72 Жилищного Кодекса РФ регламентирует вопрос обмена социального жилья.

Как проходит процедура по договору социального найма жилого помещения?

Если появилась необходимость в обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, надо приготовиться к длительному процессу.

С чего начинать?

Началом обмена муниципального жилья является получение согласия собственника и поиск подходящего объекта. Существует несколько обязательных условий, по которым выбирается жилье для обмена:

1. Жилье должно быть неприватизированным.
2. Условия проживания не должны стать хуже.
3. Площадь подходящего помещения рассчитывается, исходя из того, что на каждого проживающего должно быть отведено не менее 12 метров.

Куда обращаться?

Вести поиск обмена жилья на специальных сайтах достаточно непросто – там редко встречаются предложения о муниципальных квартирах. За подбором вариантов можно обратиться в администрацию города, если она предоставляет подобные услуги.

Важно! Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – члены семьи нанимателя, требуется обращени в органы опеки и попечительства и получение их согласия.

Допустим обмен социальными жилыми помещенеиями, расположенными как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Полный список документов

Требуется представить:

1. Заявление, подписанное нанимателем и всеми членами его семьи.
2. Договор социального найма.
3. Справка об отсутствии долгов по оплате проживания.
4. Справка, в которой указаны все прописанные в квартире.
5. Если в семье есть несовершеннолетние, потребуется справка с согласием на смену жилья от органов опеки и попечительства.
6. Паспорт заявителя.

Куда подавать документы?

Все собранные согласия и документы подаются в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит данная жилплощадь. Там заключается договор, составленный между нанимателем и наймодателем самостоятельно или при помощи юриста. Так как такой договор пишется в свободной форме, его не требуется заверять у нотариуса.

Внимание! Аналогичный пакет документов должен быть собран второй стороной – теми, с кем будет произведен обмен жилья.

Стоимость и сроки оформления

Нельзя однозначно назвать срок, за который будет происходить сделка. Если все участники процесса подпишут согласие на обмен, это существенно сократит время оформления. При необходимости судебного разбирательства, процесс может сильно затянуться. В любом случае все операции займут несколько месяцев.

Все этапы оформления являются бесплатными. Плата может взиматься только при обращении нанимателя к юристу, в случае суда при принудительном обмене или обращения к специалистам за поиском подходящего жилья.

Заключение договора

Основные пункты в договоре:

1. Дата и место составления документа.
2. Название документа.
3. Паспортные всех участников сделки, место проживания и прописки, контактные данные.
4. Наименование жилой площади и данные по ней (кадастровый номер, стоимость, размер, количество комнат и другие).
5. Наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом.
6. Технические сведения (от БТИ).
7. Сведения об отсутствии препятствий в сделке.
8. Запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него.
9. Дополнительные пункты по согласованию сторон.
10. Количество экземпляров.
11. Сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа.
12. Реквизиты сторон.
13. Подписи.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Регистрация сделки

После оформления договора мены необходимо заново заключить договор социального найма с муниципалитетом и оформить регистрацию в нем. Эта услуга бесплатна.

Причины и основания для отказа

Существуют ситуации, когда нанимателю могут отказать в оформлении обмена жилья:

1. Отсутствие согласия на сделку одного из членов семьи. Если отказ неправомерен, то данный вопрос решается через суд.
2. Объекты обмена сильно различаются по состоянию или площади, что повлечет ухудшение жилищных условий.
3. Ущемление прав несовершеннолетнего.
4. Обмен на приватизированное жилье.
5. Расторжение договора о социальном найме у одной из сторон.
6. Долги по коммунальным услугам.

Что такое принудительная процедура?

Принудительный обмен жилых помещений – это размен жилплощади по постановлению суда между лицами, проживающими на одной территории. Сделку регулирует ст. 72 ЖК РФ.

Причины

Причиной обмена и подачи заявления в суд может быть:

• несогласие жильцов или муниципалитета на сделку;
• развод;
• требования совершеннолетних лиц отдельной жилплощади.

Основным поводом обращения в суд является невозможность проживать совместно из-за плохих отношений в семье.

Какое муниципальное жилье можно обменять принудительно, а какое нельзя?

Принудительно обменять можно лишь муниципальное неприватизированное жилье. В некоторых случаях сделать принудительный обмен невозможно (ст. 73 ЖК РФ). Это происходит из-за характеристик самого помещения:

• Квартира или дом, в котором она находится в ближайшее время подлежат капитальному ремонту или перепланировке.
• Жилье признано аварийным, дом подлежит сносу.

Помимо оценки жилья причиной в отказе обмена через суд может послужить расторжение договора о социальном найме. Если муниципалитет в скором времени собирается расторгнуть договор, ни о каком обмене не может идти речь.

Важно! Обмен невозможен, если в его результате в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием из Перечня.

На что можно?

Муниципальная квартира может размениваться только на такие виды жилья, в которых будут соблюдены:

1. Нормы по размерам жилплощади.
2. Санитарные нормы жилого помещения.
3. Интересы несовершеннолетних детей.
4. Интересы граждан с инвалидностью и тяжелыми заболеваниями.

При подборе вариантов для размена основным фактором становится сохранение нормальных жилищных условий для всех членов сделки.

Судебный процесс

После подачи иска на размен социального жилья начнется длительный судебный процесс с участием всех сторон. Для каждого иска устанавливается свое место рассмотрения и проведения суда. В случае с принудительным обменом муниципального жилья следует обращаться в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости.

Для подачи искового требования нанимателю социальной квартиры понадобятся:

1. Исковое заявление.
2. Договор социального найма.
3. Согласие жильцов на расселение (если получено).
4. Согласие муниципалитета (если получено).
5. Справка обо всех прописанных в квартире лицах.
6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
7. Планы помещений.
8. Свидетельство о разводе или другие материалы, которые объясняют причину запроса на размен.

В зависимости от каждого конкретного случая пакет документов может быть изменен.

В исковом заявлении указывается:

• Наименование судебного органа.
• Заголовок должен быть «Исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры».
• Ф.И.О., адрес и паспортные данные истца.
• Короткое изложение требований со ссылками на статьи ЖК РФ.
• Данные о других жильцах.
• Перечень прилагаемых документов.
• Дата и подпись.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей. После подачи заявления и всех необходимых документов в суд решение будет вынесено в течение 30 дней.

Налогообложение

По законодательству, каждый владелец собственности при любых операциях с недвижимостью обязан выплачивать государству налог равный 13% от сделки. Поэтому, основываясь на том, что наниматель социального жилья не является его собственником, он освобождается от выплаты налогов за имущество.

Какие существуют особенности и нюансы?

Если все стороны согласны с условиями обмена муниципального жилья, объекты обмена равноценны по жилищным условиями, сложностью процесса становится только его длительность и подготовка всех нужных документов. Однако если стороны не могут прийти к соглашению, кто-то из жильцов выступает против сделки, возникают дополнительные нюансы и трудности в оформлении.

Если один из жильцов квартиры отказывается давать согласие без веских причин, и все необходимые условия договора соблюдены, обмен происходит в принудительном порядке.

Заявителем предоставляются планы помещений, справки о состоянии будущего дома и прочие доказательства того, что его действия правомерны. Суд выносит решении после рассмотрения позиций обеих сторон.

В случае, если один из жильцов отсутствует, например, находится в армии, на лечении, в тюрьме, его согласие все равно нужно получить.

Веским основанием для обмена являются местоположение квартиры, неудобное для жильцов, а так же невозможность совместного сосуществования лиц на одной территории.

Обмен муниципального жилья – это длительный и сложный процесс. Чтобы увеличить шансы на согласие наймодателя и суда требуется тщательно подойти к подготовке всех необходимых документов. Следует помнить, что лучшим решением жильцов будет договориться между собой и выступать с одинаковой позицией – это существенно сократит время и даст наилучший результат.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: