Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости
Законодательство обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Это касается и граждан пенсионного возраста. Всегда ли продажа недвижимости облагается налогом, как правильно рассчитать НДФЛ и уплатить — расскажем в статье.
Правила уплаты налога при продаже квартиры
При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.
Минимальный срок владения квартирой
Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий.
Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой.
Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.
Изменения в 2020 году
В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:
купленным до 1 января 2016 года;
подаренным близким родственником;
единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).
В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.
Расчет налога с продажи квартиры
Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:
Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.
Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года. Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы. Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей.
Как продать квартиру без уплаты налога
Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:
это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.
В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.
Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.
Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли.
Налог с продажи недвижимости по « переуступке»
Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.
Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке. К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки. А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.
Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:
для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.
Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.
Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.
Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.
Уменьшение налога на расходы при приобретении
Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.
Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.
Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).
Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.
Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость. По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией». Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.
Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона.
Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг.
Правила заполнения декларации
Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:
титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);
раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);
раздел 2 (расчет налога);
приложение 1 (доходы);
приложение 6 (вычеты);
расчет к приложению 1.
Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.
Документы, прилагаемые к декларации
К декларации прикрепляются документы:
платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;
документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;
в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.
Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.
Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС.
За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
Как сэкономить на налоге при продаже квартиры
При продаже квартиры важно не только получить максимальный доход, но и минимизировать налоги. Для этого нужно использовать налоговые льготы и преференции. Как не переплатить налог по сделке с недвижимостью, вы узнаете из этого материала.
Когда платить налог не надо
При реализации квартиры у продавца возникает доход, с которого нужно заплатить налог. Однако платить налог не надо, если квартира находилась в собственности в течение минимального срока владения. Этот срок составляет три года, если соблюдается хотя бы одно условие:
- Квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника.
- Квартира приобретена в результате приватизации.
- Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
- В собственности продавца на дату продажи квартиры нет иного жилья. При этом не учитывается жилье, приобретенное в течение 90 дней до даты продажи квартиры.
Для других ситуаций минимальный срок владения — пять лет. Об этом сказано в пункте 17.1 статьи 217 и в статье 217.1 НК РФ.
Калькулятор ипотечного страхования
Рассчитайте цену и оформите полис онлайн
С какого момента отсчитывать срок владения
По общему правилу минимальный срок владения квартирой исчисляется с даты государственной регистрации права собственности (письмо Минфина России от 20 июля 2022 года № 03-04-05/70015).
Право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства (письмо Минфина России от 18 июля 2022 года № 03-04-05/69089). Поэтому срок владения квартирой отсчитывается с этого дня.
В случае продажи квартиры, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ), срок владения исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). При этом не учитывается доплата при увеличении площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию (письмо Минфина России от 11 июля 2022 года № 03-04-05/66524).
Если право собственности на квартиру признано судом, то срок владения определяется с даты вступления в силу решения суда (письмо Минфина России от 4 августа 2022 года № 03-04-05/75661).
Налоговая льгота для семьи с детьми
Для семей с детьми установлена налоговая преференция. Она применяется независимо от срока нахождения квартиры в собственности. Однако получить ее можно лишь при выполнении условий, прописанных в пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ:
- Продавец и его супруга являются родителями не менее двух детей младше 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно).
- Продавец купил другое жилье не позднее 30 апреля следующего года.
- Купленная квартира превышает проданную по площади или кадастровой стоимости.
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
- Продавцу, его жене и детям на дату продажи квартиры не принадлежит более 50% иного помещения, превышающего по площади приобретенное жилье.
При выполнении всех этих условий семье не придется платить налог.
Как определить налогооблагаемый доход
Доход от продажи недвижимости определяется исходя из суммы, указанной в договоре. Ранее для налоговой оптимизации в договорах иногда указывалась заниженная цена квартиры.
Сегодня эта налоговая схема уже не работает. Если выручка от продажи квартиры окажется меньше 70% ее кадастровой стоимости, то в целях налогообложения доход составит 70% кадастровой стоимости квартиры (статья 214.10 НК РФ).
В погоне за налоговой выгодой важно не потерять свои деньги. При возникновении спора продавец вправе взыскать с покупателя только сумму, указанную в договоре. Налог — это лишь часть стоимости квартиры, и ради налоговой экономии не нужно рисковать более крупной суммой.
При ипотеке банк может не выдать кредит на сделку с заниженной ценой, которую не подтвердит оценщик.
Как уменьшить налогооблагаемый доход
Если не истек минимальный срок владения квартирой, можно использовать имущественный налоговый вычет (статья 220 НК РФ). При продаже квартиры вычет составит 1 млн рублей. На эту сумму можно уменьшить доход от продажи недвижимости.
Можно пойти другим путем и собрать документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры. К таким документам относятся договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежное поручение, расписка.
Продавец может представить любые надлежаще оформленные документы (письмо Минфина России от 4 августа 2022 года № 03-04-05/75384).
В состав расходов включаются также проценты по кредиту, использованному на покупку квартиры (письмо Минфина России от 27 июля 2022 года № 03-04-05/72542).
Если доход от продажи квартиры превысит сумму вычета, нужно представить в инспекцию налоговую декларацию и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Она подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года. В декларации указываются все полученные доходы и налоговые вычеты (статья 229 НК РФ). Налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (статья 228 НК РФ).
Итак, если минимальный срок владения не истек, то можно отложить продажу квартиры. За это время она, вероятно, вырастет в цене, и можно будет не платить налог. Если деньги нужны уже сейчас, то нужно воспользоваться налоговым вычетом.
Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости
Нужно ли платить налог, если вы владеете квартирой менее 3 и 5 лет? В каких случаях особождаются от уплаты налога семьи с детьми? Как рассчитывается минимальный срок владения квартирой, если она приобретена по договору долевого участия? На эти и другие вопросы отвечает юрист.
Налоговый кодекс РФ является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов. По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.
Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Содержание
Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет
Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (3 или 5 лет).
Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях:
- если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в случае если продаваемая квартира — ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами).
В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Исчисление минимального срока владения: нюансы
Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.
Продажа квартиры, полученной в связи с реновацией
Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Продажа квартиры, купленной по ДДУ
При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).
В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.
Как уменьшить налог
Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:
- имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
- можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
- доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
- при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Например, в 2020 году приобретена квартира стоимостью 10 млн руб. (имеется документальное подтверждение – договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
В 2022 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15 млн руб.
- Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10 млн руб.) = 13% * 5 000 000 = 650 000 руб.
Налогооблагаемая сумма дохода составила 5 млн рубл.
НДФЛ к уплате – 650 тыс. руб.
В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов, целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб.
