Купля-продажа квартиры у родственника основные этапы сделки

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

Кто считается близкими родственниками

Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.

Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:

● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;

● родителей и детей;

● дедушек, бабушек и внуков;

● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;

● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Особенности

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:

● родне проще договориться об условиях сделки;

● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;

● ниже риски столкнуться с мошенничеством.

Такие сделки имеют и важные недостатки:

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Нужно ли идти к нотариусу

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:

● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.

Договор купли-продажи квартиры между родственниками

Договор купли-продажи квартиры между родственниками — это соглашение, на основании которого право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю. При этом стороны состоят в родственных отношениях.

Особенности купли-продажи квартиры между родственниками

Отношения купли-продажи квартиры между родственниками регулируются теми же правилами, что и в случаях, когда участники отношений — посторонние друг другу люди, не считая нескольких нюансов, которые присутствуют далеко не всегда.

Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) в письменном виде, при необходимости или по желанию удостоверяют его нотариально и передают в Росреестр для регистрации прав приобретателя.

Однако при организации передачи собственности между родственниками важно помнить о следующих нюансах и ограничениях:

● по соглашению, в котором оплата при покупке квартиры производится из материнского капитала, сторонами не могут быть супруги;

● недопустима сделка, в которой продавец — несовершеннолетний собственник недвижимости, а покупатель — его законный представитель;

● если участники соглашения состоят в близком родстве, то есть являются супругами, родителями и детьми, братом и сестрой, у приобретателя не получится оформить имущественный налоговый вычет на сумму покупки — это прямо запрещено Налоговым кодексом РФ.

Содержание

Договор между родственниками подчиняется тем же правилам оформления, что и соглашения посторонних людей. Прописаны эти правила в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В тексте соглашения выделяются существенные и второстепенные условия. Отличие состоит в том, что, если в тексте отсутствуют существенные условия, договор в целом нельзя считать заключенным. То есть по такому соглашению у сторон не возникает ни прав, ни обязанностей. Собственность не передается приобретателю, а тот не платит за нее.

Существенные условия ДКП квартиры — это:

● предмет — что именно продается. Здесь необходимо подробно описать объект недвижимости: его адрес, метраж, кадастровый номер, иные индивидуализирующие признаки. Если одновременно продаются сопутствующие вещи, например мебель или бытовая техника, их тоже перечисляют;

● цена — какую сумму приобретатель перечисляет в пользу продавца взамен на недвижимость. Определить ее можно в виде единой суммы или в виде стоимости одного квадратного метра, если в тексте указан точный метраж;

● перечень лиц, которые после проведения купли-продажи сохраняют право использовать объект.

Помимо существенных условий, следует согласовать второстепенные. Это облегчит взаимодействие и минимизирует риски и недопонимания. Так, желательно согласовать:

● порядок оплаты — каким способом оговоренная сумма будет передана продавцу;

● сроки передачи предмета сделки покупателю;

● ответственность сторон за неисполнение обязанностей по соглашению;

● обстоятельства непреодолимой силы, которые освобождают от ответственности за неисполнение обязанностей;

● иные важные правила взаимодействия.

Форма

Договор купли-продажи между родственниками составляется в письменной форме в виде единого документа, подписываемого сторонами. Заключить его устно нельзя. При этом достаточно простой письменной формы: продавец и покупатель согласовывают текст, излагают его на бумаге и подписывают. Сделать это можно самостоятельно или с участием профессионального юриста.

Любую сделку по продаже квартиры по желанию сторон можно удостоверить нотариально. Такое удостоверение будет дополнительной гарантией законности сделки.

Обязательная нотариальная форма должна быть только в следующих случаях:

● если продается доля в праве на объект недвижимости;

● если продается недвижимость несовершеннолетнего гражданина.

Государственная регистрация

Вне зависимости от того, было соглашение удостоверено нотариально или нет, права покупателя на продаваемый объект необходимо официально зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно:

● явившись лично в госорган с пакетом необходимых документов;

● отправив документы по почте;

● через нотариуса — если он заверял сделку.

Регистрация занимает:

● 7 рабочих дней, если отдавать договор и сопутствующие документы напрямую в Росреестр;

● 9 рабочих дней, если передавать их через МФЦ: два дня займет пересылка материалов сделки в Росреестр и обратно в МФЦ;

● до 1 рабочего дня, если удостоверенный им ДКП отправил нотариус в электронном виде.

Регистрация права собственности в Росреестре облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).

Договор купли-продажи квартиры между родственниками

Продавать недвижимость можно не только посторонним покупателям, но и родственникам. Сделка не будет сильно отличаться от стандартной, но имеет некоторые особенности. О них нужно знать, чтобы процедура прошла без проблем. Договор купли-продажи между родственниками оформляется по общим правилам с учетом особенностей ситуации.

Можно ли продавать недвижимость родным

На законодательном уровне проводить такие сделки можно. Некоторые процедуры с недвижимостью между близкими проводить нельзя. Но продажа жилья к такой не относится. Близкими родственниками считаются следующие категории граждан:

  • Супруги. Брачные отношения должны быть официально зарегистрированы.
  • Родители.
  • Братья и сестры, вне зависимости от того, общие ли у них оба родителя или только один.
  • Дети, в том числе усыновленные.
  • Внуки.
  • Бабушки и дедушки.

Налоговые нюансы

Налоговая подобные сделки контролирует и проверяет более тщательно. Это связано с высоким уровнем вероятности мошенничества. Иногда составляется договор купли-продажи квартиры родственнику без денег. То есть фактически, передачи финансов между сторонами не происходит. Это позволяет одному из участников сделки получить налоговый вычет, уйти от оплаты налоговых обязательств и прочее. Поэтому ФНС тщательно проверяет такие соглашения.

Важно, что фиктивный договор купли-продажи квартиры между родственниками может быть обнаружен и признан ничтожным через суд. Это приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а полученные выплаты гражданину придется вернуть.

Особенности договора купли-продажи квартиры между родственниками

Часто подобная сделка проходит легче из-за отсутствия риска нарваться на мошенников и возможности быстрее договориться об условиях. Однако, есть определенные недостатки и ограничения для процедуры между родными. Среди них:

  • Если соглашение заключается между родными, покупатель не сможет оформить и получить налоговый вычет. Исключением является ситуации, в которых одним из участников являются внуки, бабушки, дедушки.
  • Есть вероятность, что родные будут оказывать друг на друга давление, например, с целью получения хорошей скидки. Иногда продавец не торопится передать имущество покупателю, приходящемуся ему родней. Это снижает выгодность подобной сделки.
  • При участии в процессе материнского капитала, соглашение не оформляется между супругами. Согласно закону, когда в сделке используется маткапитал, в приобретенной недвижимости долю получает каждый, кто является членом семьи собственника сертификата, включая супруга. Значит, муж будет выступать в данном случае одновременно продавцом и приобретателем, а такого быть не должно.
  • Сделка не может заключаться между несовершеннолетним и его родителем или опекуном. А именно, нельзя приобрести имущество у владельца, которому еще не исполнилось 18 лет. По закону, несовершеннолетний не может самостоятельно участвовать в сделках. От его лица, как правило, действует законный представитель, который является его родителем или опекуном. И он не может одновременно быть продавцом и покупателем.

Нужен ли нотариус

При купли-продаже нет обязательной необходимости обращения к нотариусу, даже если стороны между собой родственники. Участники самостоятельно договариваются, необходимо ли нотариально удостоверять процесс. Преимуществом данного специалиста является то, что он помогает провести процедуру правильно и подтверждает ее законность.

Обращаются к нотариусу в обязательном порядке в особых случаях. Среди них:

  • Продается и приобретается не недвижимость целиком, а доля в жилье.
  • Один из участников сделки является несовершеннолетним. Дополнительно необходимо получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки.
  • Сделка совершается с участием доверенного лица, когда одна из сторон действует не напрямую, а через представителя.

В последнем случае нотариус должен удостоверить действительность и законность заключенной доверенности, а не самого договора.

Нюансы оформления договора купли-продажи между близкими родственниками

Подобное соглашение между близкими людьми заключается на общем основании. Он не предполагает наличие особых пунктов или формулировок. Если в сделке принимают участие только совершеннолетние, бумага оформляется в простом письменном виде.

Процедура состоит из следующих шагов:

  1. Подготовка необходимых бумаг.
  2. Оформление договора купли-продажи недвижимости между родственниками.
  3. Составление дополнительных бумаг, включая акты приемки имущества, передачи денег.
  4. Регистрация права собственности в государственных органах.

Важно соблюдать правила составления подобного договора. Существует ряд данных, которые обязательно отражаются в письменном виде. Бумага включает следующую информацию:

  • Указывается название документа, его стороны, предмет и суть. Обязательно прописывают информацию об участниках сделки, в том числе паспортные данные.
  • Стоимость имущества. Прописывается сумма, которую продавец получит за квартиру от покупателя. Необходимо помнить, что указанная стоимость может быть признана доходом продающей стороны. Тогда придется оплатить от цены 13% в качестве налога.
  • Особенности передачи имущества. В пункте описывается, когда и при каких условиях недвижимость будет передана покупателю.
  • Схема расчета между сторонами. Указывается, как именно пройдет передача денег и когда.
  • Особенности разрешения спорных ситуаций.

Нередки ситуации, когда при участии близких, намеренно занижается стоимость недвижимости, чтобы процесс был более выгодным. Однако, налоговая тщательно следит за операциями, проводимыми между родственниками. Если обнаружится, что квартира продается по цене, значительно ниже рыночной для данного объекта, последуют штрафные санкции.

Необходимые документы для оформления договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками

Чтобы заключить сделку между родными, предоставляют следующие бумаги:

  • Паспорта участников процесса.
  • Доверенность с заверением у нотариуса, если в сделке участвует представитель одной из сторон.
  • Выписка из ЕГРН. Подойдет и свидетельство, доказывающее право собственности на данный объект. Выписку заказывают незадолго до заключения соглашения, она должна быть новой.
  • Техпаспорт недвижимости или план.
  • Письменное одобрение сделки от опеки, если одному из участников нет 18 лет.
  • Согласие от супруга в письменном виде на продажу имущества. Документ обязательно удостоверяется у нотариуса.
  • Выписка из домовой книги, где указана информация обо всех прописанных на территории объекта.
  • Справка, подтверждающая, что на недвижимости отсутствует обременение в виде задолженности по ЖКХ.
  • Квитанция, свидетельствующая, что пошлина была оплачена.

Стоит отметить, что проверить подлинность полученной информации о недвижимости можно по кадастровому номеру. Для этого существует специальный онлайн-сервис.

Регистрация сделки

На последнем этапе приобретения жилья, необходимо зарегистрировать право собственности нового владельца. Для этого обращаются в Росреестр. В отделение органа нужно предоставить документы. Потребуется заключенный договор, передаточный акт, каждый в 3 экземплярах и пакет бумаг, описанный выше.

Стороны могут лично посетить Росреестр, направить своих представителей. В последнем случае потребуется доверенность, заверенная у нотариуса. Документы можно подать и через МФЦ. Дополнительно участники пишут соответствующее заявление. На регистрацию уходит от 1 до 2 недель. Затем выдается новое свидетельство, доказывающее право владения объектом.

Особенности договора купли-продажи доли квартиры родственнику

Чтобы продать долю в объекте, действуют по стандартной схеме. Реализовать сделку можно при условии, что покупатель является совладельцем имущества, или же он не имеет отношения к недвижимости, но владельцы остальных долей отказались выкупать продаваемую часть.

Важно, что наличие родственных связей между сторонами не означает, что у одного из них есть приоритет. Поэтому, решив продать долю в недвижимости, продавец сначала направляет уведомление собственникам остальных частей. Если они не собираются производить покупку, об этом сообщается в письменно виде. Только после этого сделка купли-продажи проводится с родственником.

Стандартная схема продажи дополняется несколькими пунктами. В результате процесс состоит из следующих этапов:

  1. Подготовка необходимых бумаг.
  2. Составление и отправка уведомления другим владельцам.
  3. Оформление договора.
  4. Заверение сделки у нотариуса.
  5. Проведение государственной регистрации.

Пакет документов включает тот же перечень, что и при продаже целой квартиры. Дополнительно лишь прикрепляют отказ остальных владельцев от приобретения доли в письменном виде. Без данной бумаги, сделка зарегистрирована не будет.

Заключение

Договор купли-продажи квартиры близкому родственнику, и сам процесс, мало чем отличается от стандартной ситуации, когда участниками выступают посторонние. Но стоит запомнить несколько важных моментов:

  • Налоговая тщательно контролирует подобные операции. Нельзя сильно занижать стоимость объекта или вовсе не править за передачу недвижимости. Заключенный договор купли-продажи между родственниками без денег является серьезным нарушением. Он аннулируется, а участникам сделки назначается штраф.
  • Родители или опекуны не могут приобретать недвижимость или долю в ней у несовершеннолетнего.
  • Сделка не может быть проведена между супругами, если объект приобретается с участием материнского капитала.
  • Родственные связи не являются приоритетом при продаже доли в недвижимости. Сначала продавец предлагает выкупить свою часть другим владельцам имущества.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий