Кто проверяет управляющие компании жкх

Содержание

Кто осуществляет контроль за управляющей компанией?

Собственники, проживающие в многоквартирном доме, не всегда остаются довольны работой управляющей компании (далее УК). Учитывая, что УК действуют на основе договора с собственниками обслуживаемого многоквартирного дома, то каждый из собственников имеет право инициировать проведение проверки. Особенно это актуально, если УК не выполняет указанные в договоре услуги, предоставляет услуги некачественно или не вовремя, повышает тарифы без уведомления собственников жилья и т.д. Важным условием, чтобы инициировать такую проверку, является наличие у собственника оформленного договора на обслуживание. Ведь именно этот документ дает право гражданину проверить, выполняет ли УК возложенные на нее обязательства или нет.

В случае несогласия с качеством предоставляемых услуг или сроками по ее выполнению, собственник должен обратится в УК и потребовать устранить выявленные нарушения. Контроль со стороны жильцов может осуществляется как за качеством выполняемых работ, так и за эффективностью хозяйственной деятельностью. Управляющая организация должна отреагировать на обращение собственника, устранить недостатки в работе, а также предоставить ему запрашиваемую информацию.

В том случае, если обращение собственника осталось без ответа или УК его проигнорировало, то собственник имеет право обратиться в организацию, осуществляющую контроль за деятельностью УК. Основной контроль деятельности управляющих организаций закреплен за государственной жилищной инспекцией и осуществляется он на региональном уровне.

Жалобу на УК следует оформлять в письменном виде. Обращение должно содержать сведения о лице, которое его подает (если подается коллективная жалоба, то в документе должны быть указаны персональные данные каждого заявителя), описание самого нарушения (рекомендуем ссылаться на конкретную норму действующего законодательства).

Подать жалобу возможно по Интернету, через форму обращения на официальном сайте государственной жилищной инспекции. При этом рекомендуем позвонить и уточнить, получено ваше обращение или нет.

Кроме того, собственники могут обратится с жалобой на УК в муниципальные органы, которые также осуществляют контроль за деятельностью УК. Работу управляющих компаний на местном уровне контролируют, как правило, управления или департамент ЖКХ при городской администрации. Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Какие надзорные действия применяются к УО при разных видах контроля

В одной из статей ранее мы рассмотрели, с какими действиями органа Госжилнадзора, согласно № 248-ФЗ, могут столкнуться управляющие домами при проверках. Сегодня разбираемся, какие ещё КНД существуют и как их применяют разные контрольные ведомства.

УО могут столкнуться с иными КНД при проверках в рамках различных видов контроля

В главе 14 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ описаны десять контрольно-надзорных действий (КНД), которые вправе использовать инспекторы при проверках и иных мероприятиях. Органы Госжилнадзора могут применять четыре из них: осмотр, опрос, получение письменных объяснений и истребование документов.

  • досмотр,
  • отбор проб или образцов,
  • инструментальное обследование,
  • испытание,
  • экспертиза,
  • эксперимент.

Например, согласно п. 108 Положения о санитарно-эпидемиологическом контроле, в ходе выездной проверки инспектор вправе использовать все вышеперечисленные КНД, кроме эксперимента. При мониторинговых закупках проводятся инструментальное обследование, испытание и экспертиза, а при рейдовом осмотре – ещё и досмотр (п. п. 71, 96 Положения № 1100).

Такой же перечень контрольных действий допустим при мероприятиях по государственному пожарному надзору (п. п. 32-36 Положения № 290). Эксперимент как контрольно-надзорное действие встречается при проверках соблюдения требований в сфере защиты прав потребителей (п. п. 25, 26 Положения № 1005).

Досмотр с нарушением целостности объекта

Досмотр как контрольно-надзорное действие подразумевает вскрытие помещений или упаковки товаров, удаление пломб и печатей, разбор и демонтаж конструкций, нарушение целостности обследуемых объектов, если этого требует проверка (ст. 77 № 248-ФЗ). Этим он отличается от осмотра, при котором допустимо только визуальное обследование объекта, без нарушения его целостности.

Например, теоретически санэпиднадзор при рейдовом осмотре расположенных в доме магазинов и офисов вправе вскрыть пол, чтобы проверить, нет ли там следов крыс или иных вредителей. При этом орган надзора не вправе проводить досмотр жилого помещения (ч. 4 ст. 77 № 248-ФЗ).

При досмотре обязательно должен присутствовать представитель контролируемого лица. Если в законодательстве о виде контроля допускается досмотр без его присутствия, то инспектор должен вести видеозапись своих действий (ч. 2 ст. 77 № 248-ФЗ). По итогам такого КНД составляется протокол.

Отбор проб и образцов для испытания или экспертизы

Надзорный орган проводит отбор проб или образцов для направления в контрольно-надзорный орган или экспертную организацию для оценки соблюдения обязательных требований. Это могут быть пробы воды, почвы, воздуха, сточных и дренажных вод, отходов производства и потребления, продукции и материалов. .

Отбор следует производить в присутствии проверяемого лица (ч. 3 ст. 81 № 248-ФЗ). Об этом КНД составляется протокол с указанием даты и места отбора образцов, данных о проверяющем и проверяемом. Если контролируемое лицо или его представитель откажутся подписывать протокол, то инспектор должен сделать соответствующую отметку.

УО могут столкнуться с таким КНД при проверке Роспотребнадзора, например, в доме, расположенном в водоохранной зоне. Если в водный объект будут попадать выбросы сточных вод из-за деятельности жителей или собственников нежилых помещений, то надзорное ведомство отберёт пробы для проверки, не превышены ли нормативы предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ.

Инструментальное обследование для измерения параметров

Инструментальное обследование проводится в случаях, когда надзорному органу при проверке необходимо получить точные значения, например, температуры или давления. Для этого применяют специальное оборудование или приборы (ч. 1 ст. 82 № 248-ФЗ).

  • измерительные, испытательные приборы и инструменты;
  • мини-лаборатории;
  • переносные аппараты.

По результатам такого КНД инспектор составляет протокол инструментального обследования и указывает в нём дату и место составления, данные проверяющего и контролируемого лица. Также в протоколе фиксируются предмет обследования и оборудование, с помощью которого оно проводилось, результаты измерений, выводы о соответствии этих результатам установленным нормам для оценки итогов проверки (ч. 4 ст. 82 № 248-ФЗ).

Такие измерения в многоквартирном доме могут провести как органы госжилнадзора, так и органы госсанэпиднадзора, госпожнадзора – для проверки температуры теплоносителя или воздуха, загазованности воздуха или напряжения во внутридомовых сетях.

Испытание образцов в офисе контрольного органа

Испытание, в отличие от инструментального обследования, происходит на месте нахождения контрольного органа, а не на территории проверяемого. Провести испытание может только работник, который имеет допуск к работе по использованию специальных технических приборов.

  • дата и место составления;
  • должность, фамилия и инициалы инспектора или специалиста, составивших протокол;
  • сведения о контролируемом лице;
  • предмет испытания;
  • используемое специальное оборудование и технические приборы;
  • методики испытания и его результат;
  • нормируемое значение показателей, подлежащих контролю;
  • выводы о соответствии этих показателей установленным нормам.

Испытание проводится после отбора проб и образцов, например, воды из внутридомовых сетей или почвы с придомовой территории.

Экспертиза образцов для оценки соответствия требованиям и нормам

Экспертиза – это проведение исследований по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в различных областях науки и техники. Эти вопросы инспектор ставит перед экспертом или экспертной организацией для оценки соблюдения контролируемым лицом обязательных требований.

  • установить факты и обстоятельства, тождество или различия свойств и состояний образцов;
  • провести оценку образца на соответствие заданным критериям;
  • определить соответствие образца существующим принципам и нормам права, заданной системе нормативно-технических требований;
  • обнаружить последствия изменения образца по заданной программе его развития.

Срок проведения экспертизы зависит от её вида, устанавливается индивидуально для каждого случая по соглашению между органом надзора и экспертной организацией (ч. 7 ст. 84 № 248-ФЗ). Результаты такого КНД фиксируются в экспертном заключении.

С экспертизой УО сталкиваются при проверке прокуратурой подлинности решений общих собраний: тогда надзорный орган может назначить почерковедческую экспертизу. Также на экспертизу могут отправить материалы, используемые при ремонте дома: чтобы специалисты определили их соответствие противопожарным требованиям.

Эксперимент для проверки соблюдения требований законодательства в тест-ситуации

Эксперимент представляет собой использование тест-предметов, тест-заданий и тест-ситуаций (ч. 1 ст. 85 № 248-ФЗ). Он проводится непосредственно в ходе контрольного мероприятия по месту нахождения проверяемого. Эксперимент должен проходить в порядке, определённом в положении о конкретном виде контроля.

Такую тест-ситуацию может организовать ФНС России при проверках применения УО контрольно-кассовой техники при приёме платы за жилищно-коммунальные услуги в офисе компании.

Неверный выбор КНД при проверке – основание оспорить её результаты в суде

Чаще работу управляющих домами организаций проверяют органы Госжилнадзора или лицензионного контроля. Действия инспекторов и результаты таких мероприятий УО часто оспаривают – в досудебном порядке или через иск. Правила оспаривания проверок иных органов и их результатов такие же, как и в случае с КНД и мероприятиями в рамках жилищного или лицензионного контроля.

  1. К уведомлению о КНМ, если таковое является обязательным, в первую очередь о выездной проверке.
  2. К выбору того или иного КНД в рамках контрольно-надзорного мероприятия, поскольку не все действия допустимы при разных видах контроля.
  3. К фиксации результатов действий проверяющих.
  4. К проведению контрольно-надзорных действий.

«Вторая и третья группы нарушений – наиболее существенные основания для признания недействительными результатов проверок, – отметил Алик Зеленков. – «Полный перечень грубых нарушений приведён в ч. 2 ст. 91 № 248-ФЗ. Из них чаще всего встречаются проверки без оснований и без разрешения прокуратуры на их проведение. Если надзорное ведомство действовало подобным образом, то УО следует оспаривать результаты КНМ, в том числе в судебном порядке».

Вправе ли муниципалитет проводить в отношении УО жилищный контроль

Управление домом с муниципальным жилфондом нередко вызывает вопросы у УО и приводит их в суд для споров с органами местного самоуправления и ГЖИ. Сегодня рассмотрим очередной такой спор. На примере судебного дела разберём, имеет ли право местная администрация, а не ГЖИ, проводить в отношении УО жилищный контроль.

Муниципалитет принимает жалобы от жителей домов и проводит проверки по ним

В одну из городских администраций Брянской области с жалобой на плохое состояние общего имущества МКД обратились его жители. Муниципалитет провёл документарную и выездную проверки и выдал предписание управляющей домом организации, потребовав провести работы на мусоропроводе и остеклить окна в местах общего пользования.

  • Муниципалитет не может проводить проверки в рамках лицензионного контроля.
  • ОМС не согласовал надзорные мероприятия с прокуратурой.
  • В проверке участвовали жители дома, не аттестованные для этого в установленном порядке.

Дело № А09-8743/2019 дошло до Верховного суда РФ. Рассмотрим подробно его ход и аргументы сторон и судов разных инстанций.

Орган ГЖН проводит в отношении УО лицензионный контроль

Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации, согласившись с её доводами. Судья отметил, что в проверке, согласно акту, участвовали два собственника помещений в МКД, но в распоряжении о её проведении они не указаны как уполномоченные на это лица.

Владельцы квартир не имеют специальных знаний, опыта в соответствующей сфере науки, техники, хозяйственной деятельности и не аттестованы в установленном Правительством РФ порядке. Следовательно, у муниципалитета не было оснований для привлечения жителей дома к проверке.

Согласно ч. 7 ст. 20 ЖК РФ, в отношении УО не проводится государственный жилищный надзор, исключительно лицензионный контроль. Сделать это вправе только органы Госжилнадзора, к которым относится ГЖИ Брянской области (ст. ст. 20, 192, 196 ЖК РФ). Суд указал, что у городской администрации отсутствуют правовые основания для проведения проверки лицензионной деятельности УО.

При этом внеплановая выездная проверка по жалобе граждан может состояться только после согласования в установленном порядке с прокуратурой. Проводить такие мероприятия в отношении лицензиатов без предварительного уведомления и согласования с органом прокуратурой вправе только ГЖИ (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ).

На основании этих выводов суд первой инстанции признал предписание, выданное муниципалитетом в отношении УО, незаконным. Спор переместился в апелляционный суд.

ОМС проводит муниципальный жилищный контроль в отношении УО в доме с муниципальными квартирами

  • действующее законодательство не содержит запрет на присутствие при проведении проверки заявителей, по чьим обращениям она проводится;
  • городская администрация проводила проверку в отношении УО в рамках муниципального жилищного, а не лицензионного контроля: три квартиры в МКД являются муниципальными;
  • запрет на государственный жилнадзор в отношении лицензиатов, установленный в ч. 7 ст. 20 ЖК РФ, не касается других видов жилищного контроля, в том числе муниципального.

Апелляционный суд поддержал орган местного самоуправления, указав, что в ст. 14 ЖК РФ определено, что к полномочиям такого органа в области жилищных отношений относится в том числе осуществление муниципального жилищного контроля. Если в МКД есть хотя бы одно помещение муниципального жилфонда, ОМС вправе проводить проверку, как этого помещения, так и общего имущества в доме (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).

Муниципальный жилищный контроль является самостоятельным видом деятельности. Положения ст. 20 ЖК РФ не устанавливают запрет на такой контроль в отношении УО, управляющих многоквартирными домами по лицензии. При этом уведомлять прокуратуру ОМС не был обязан: основанием для проведения проверки стало обращение граждан о фактах нарушения УО обязательств по договору управления (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

Вывод суда первой инстанции о привлечении к проведению мероприятий по контролю не аттестованных в установленном порядке лиц также был признан ошибочным. Присутствие граждан, проживающих в многоквартирном доме, в отношении которого проводилась проверка, не противоречит положениям № 294-ФЗ и не нарушает права и законные интересы УО.

Суд определил, что муниципалитет был вправе выдать обязательное для исполнения предписание для обеспечения безопасности и комфортного проживания в МКД жильцов и сохранности жилого фонда. Решение первой инстанции было отменено, а иск УО отклонён. Кассационный суд и ВС РФ согласились с правильностью этих выводов и отказались пересмотреть апелляционное определение.

Запомнить

Выводы судов по делу № А09-8743/2019 доказывают, что несмотря на то, что управляющая организация осуществляет лицензионную деятельность по управлению МКД, в её отношении может быть проведён муниципальный жилнадзор.

Для этого достаточно, чтобы в доме была хотя бы одна муниципальная квартира, а в администрацию поступила жалоба хотя бы одного собственника помещения в таком МКД. При этом в деле нет указаний на то, жаловался ли на состояние общего имущества наниматель муниципальной квартиры или же владелец.

Следовательно, любой житель МКД может направить обращение в ОМС, и при наличии в доме муниципального жилфонда орган местного самоуправления вправе провести жилищный контроль в отношении УО без согласования с прокуратурой.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий