Как продлить договор аренды квартиры

Содержание

Как делается продление договора аренды квартиры и как выглядит его образец?

Составление договора аренды квартиры подразумевает соблюдение конкретных правил и формальностей. Но даже правильно оформленный и составленный документ может потребовать внесения корректировок, самая распространённая из которых — продление соглашения о найме жилья.

Чтобы между сторонами сделки, арендатором и арендодателем, не возникло недоразумений, необходимо грамотно осуществлять процедуру продления договора, опираясь на действующее законодательство.

Законодательная база

По договору аренды владелец жилого помещения передаёт на коммерческой основе за вознаграждение право временного пользования этим помещением арендатору (статья 671 ГК РФ). Право внесения изменений в договор найма жилого имущества закреплено в п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации.

Согласно статье 684 ГК РФ, преимущественным правом инициировать пролонгацию договора найма квартиры обладает владелец жилой недвижимости.

При этом пункт 2 этой же статьи указывает на обязанность арендодателя заблаговременно уведомить квартиросъёмщика о:

  • желании продлить договор найма на тех же самых, либо отличающихся от прежних условиях;
  • прекращении сотрудничества в связи с намерением перестать сдавать квартиру в аренду.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

За какой срок нужно извещать о пролонгации документа или отказе от этого?

Арендодатель обязан уведомить нанимателя о продлении арендного договора или о об отказе его продлевать не позднее, чем за 3 месяца. Наиболее оптимальная форма извещения — письменная, поскольку доказывает исполнение арендодателем своих обязанностей.

Однако, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения, приемлем вариант уведомления в устной форме при личной встрече или по телефону.

Внимание! Если владелец жилой недвижимости не известил квартиросъёмщика о продлении или намерении прекратить действие документа, то договор автоматически считается продлённым на тот же период и на тех же условиях.

Если же хозяин квартиры выразил отказ от дальнейшего сотрудничества в связи с нежеланием сдавать жильё, но в течение года заселил других жильцов, наниматель вправе признать такое действие незаконным и добиться компенсации убытков, вызванных отказом арендодателя продлевать арендные отношения.

Зависимость от срока наема жилья

Порядок продления арендного договора зависит от срока аренды. Если в документе период действия не обозначен, то сделка считается по умолчанию заключённой на 5 лет. Краткосрочной арендой считается та, которая по продолжительности не превышает 12 месяцев.

Если договор заключён более, чем на 1 год, он является долгосрочным. Краткосрочный договор, заключённый на 12 месяцев, продлевается на такой же срок по умолчанию, если иное не обозначено в дополнительном соглашении. Долгосрочный договор сроком от 1 года до 5 лет продлевается на такой же период.

При пролонгации краткосрочного договора одна из заинтересованных сторон должна знать, как его продлить:

  1. Обратиться к другой стороне и предложить продлить договор на тот же срок с теми же, либо иными условиями.
  2. Предложить пойти на соглашение и при его достижении оформить дополнительное соглашение в письменном виде о продлении периода найма (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 450 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

Справка. Если дополнительное соглашение к договору аренды содержит пункт о возможности изменения изначально установленного в договоре срока (к примеру, период аренды увеличивается на 8 месяцев), но общий срок превышает 12 месяцев, такой договор уже не является краткосрочным и обладает некоторыми нюансами.

Однако арендный договор остаётся краткосрочным, если его пролонгация устанавливается соглашением о новом периоде найма (к примеру, срок аренды увеличивается на 6 месяцев с даты оформления соглашения/с момента завершения первоначально установленного периода найма).

В случае невозможности прийти к взаимному согласию между сторонами сделки или отсутствия извещения о продлении арендных отношений, краткосрочный договор по умолчанию прекращает своё действие в связи с окончанием срока, а с арендатора и нанимателя снимаются обязательства по отношению друг к другу (пункт 2 статьи 683 ГК России).

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Заключение долгосрочного договора найма квартиры подразумевает наличие преимущественного права у арендатора на продление действия документа. Хотя владелец жилья также вправе выступить инициатором пролонгации сотрудничества, направив соответствующее уведомление квартиросъёмщику.

Если продлить договор решает наниматель квартиры, то отправлять уведомление арендодателю необходимо только в случае намерения внести поправки в действующий договор.

Важно! Если согласия о продлении арендных отношений между сторонами сделки достичь не удалось, то так же, как и при краткосрочной аренде, договор считается расторгнутым, а владелец квартиры вправе сдать её в аренду другим жильцам.

Действия до истечения срока

До того, как истечёт срок действия арендного договора, одна из сторон сделки имеет право выступить инициатором:

  • пролонгации договора;
  • прекращения арендных отношений.

После обсуждения и прихода к взаимному согласию арендатор и арендодатель могут по умолчанию продлить договор, либо прекратить сотрудничество.

После прекращения

После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.

Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.

При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.

При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.

Как оформить?

Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России).

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Официально продлить действие договора найма можно двумя способами:

  1. Заключить новый договор найма жилого помещения.
  2. Оформить дополнительное соглашение к основному, первоначальному документу.

Справка. В дополнительном соглашении можно указать конкретный период пролонгации договора, и он не обязательно должен быть по продолжительности таким же, как указанный в основном документе.

В Соглашении обязательно нужно указать дату и номер главного договора, данные паспортов и ФИО участников сделки. Документ оформляется в простой письменной форме в двух экземплярах.

При необходимости в соглашение вносятся новые условия (порядок и сумма арендных платежей, обязанность нанимателя оплачивать услуги ЖКХ и пр.) Подписать бумагу должны обе стороны сделки. После постановки подписей действие соглашения вступает в силу.

  • Скачать бланк соглашения для продления договора аренды квартиры
  • Скачать образец соглашения для продления договора аренды квартиры
  • Скачать бланк договора найма жилого помещения
  • Скачать образец договора найма жилого помещения

Кто заверяет?

Дополнительное соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Но по личному желанию арендатор и владелец недвижимого имущества могут заверить документ в нотариальной конторе.

Составленный заново краткосрочный договор также не требует регистрации. Договор же со сроком действия более 12 месяцев (долгосрочный) подлежит регистрационной процедуре в региональном Росресстре.

Что лучше?

С юридической точки зрения более оптимально составление нового договора найма. Ведь так легче будет в дальнейшем оценить начало действий и прекращение действия документа. Квартиросъёмщик и владелец жилья вправе сколько угодно раз составлять новый документ, а число дополнительных соглашений не фиксируется.

С другой стороны, при доверительных отношениях между сторонами сделки заключать новый договор нет особой необходимости. Даже когда нужно внести изменения в условия аренды, достаточно оформить дополнительное соглашение.

Если вы планируете заключить договор аренды недвижимости, то вам будет полезно прочитать следующие статьи:

    . . жилого помещения.
  • Правила оформления описи имущества к договору аренды квартиры.

Договор найма жилого помещения гарантирует безопасность и защиту интересов как владельца квартиры, так и квартиросъёмщика. Поэтому его продление — не менее важная процедура, чем оформление основного документа.

В новом договоре или дополнительном соглашении должны быть чётко прописаны все условия, права и обязанности сторон во избежание возможных споров в дальнейшем.

Как правильно и в какие сроки оформляется продление договора найма жилого помещения? Образец документа

Договор найма имеет свой срок действия, за который могут измениться обстоятельства в жизни сторон. Поэтому может возникнуть потребность в изменении условий. Также, если приближается окончание срока действия существующего документа, стоит подумать об изменении временных данных, тем самым продлив действие соглашения.

Как изменить прописанные пункты? Что лучше – заключить новый договор или продлить прежний? Обо всем этом поговорим в этой статье.

Продлить или составить новый договор?

Такой вопрос вполне естественно может возникнуть у участников. Конечно, если дело только в изменении сроков, лучше составить дополнительное соглашение. Это требует меньше времени на оформление.

Другое дело, если участники решили изменить несколько условий, тогда будет более уместным заключить новый договор. С точки зрения налоговой отчетности и ведения прочего учета лучшим вариантом будет новый документ.

Составление доп. соглашения избавляет от следующих действий:

  • Возвращение залога нанимателю, затем обратное его внесение.
  • Составление акта приемки-передачи квартиры.

Продление

Основным вопросом все-таки бывает продление существующего договора найма жилого помещения. Это возможно сделать, соблюдая необходимые условия.

Какими законами регламентируется?

  • Статья 687 ГК РФ позволяет расторгнуть договор досрочно по соглашению сторон или в судебном порядке, предупредив об этом за 3 месяца.
  • Статья 684 ГК РФ оставляет за нанимателем преимущество при заключении нового договора.
  • Пункт 1 ст. 450говорит о том, что любые изменения и расторжение возможны при договоренности участников.
  • Статьи 452 и 453 ГК РФ устанавливают порядок и определяют последствия внесения изменений.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

За какой срок необходимо предупреждать о прекращении сдачи?

За 3 месяца до окончания договора наймодатель может поступить 2 способами:

  1. Предложить продлить соглашение либо заключить его на новых условиях.
  2. Предупредить о том, что сдавать квартиру в наем он более не намерен, по крайней мере, в течение года. Именно такой срок предусмотрен законом.

Если сроки будут упущены, то договор продлится автоматически. Если в течение года после отказа прежнему квартиросъемщику владелец оформит новое соглашение с другим жильцом, то прежний имеет право подать в суд с иском о признании нового договора недействительным.

Сроки найма

Договор может иметь разные сроки. В зависимости от них быть либо краткосрочным – до одного года, либо длительным – от 1 до 5 лет. Такие договора имеют разные условия по продлению и расторжению.

Краткосрочный:

  • Наниматель не имеет преимущества в составлении с ним нового соглашения.
  • Квартиросъемщик не может изменить в договоре лицо, которое является нанимателем, на кого-то из числа проживающих с ним.
  • Если случилось так, что у наймодателя появились основания для расторжения договора в судебном порядке, наниматель не может воспользоваться сроком для устранения причин, указанных в качестве основания для расторжения.
  • Краткосрочный договор может быть пролонгирован на тот же срок, то есть, не больше года.

Долгосрочный:

  • Договор может продлеваться от 1 до 5 лет.
  • У нанимателя преимущественное положение для продления или заключения нового документа.
  • Такой договор подлежит регистрации.
  • Для устранения нарушений договора нанимателю будет предоставлен срок, чтобы их исправить.

Действия до и после истечения основного договора

Чтобы отодвинуть временные границы первоначального соглашения необходимо совершить ряд действий до наступления «часа икс»:

  1. За 3 месяца встретиться со вторым участником и предложить продление.
  2. Договориться о том, будут ли условия прежними либо они изменятся.
  3. Составить дополнительное соглашение к прежнему.
  4. Долгосрочное соглашение зарегистрировать в Росреестре.

Может случиться, что владелец и квартиросъемщик упустили момент окончания сроков, просто забыв о нем. Как поступать в этом случае? Составить доп. соглашение «задним числом». В таких сделках не участвуют третьи лица, поэтому никто кроме участников не знает о реальных сроках его оформления.

Как составить дополнительное соглашение?

  1. Указать номер, дату и название документа.
  2. Написать, что это приложение к документу такому-то с номером таким-то, составленному тогда-то (о том, какие еще виды приложений, кроме допсоглашения, могут быть составлены к договору найма жилого помещения, мы рассказываем в этом материале).
  3. Личные данные и реквизиты паспортов участников.
  4. Изменение сроков действия, насколько, до какого времени.
  5. Замечание о том, что остальные условия не теряют своей силы.
  6. Дата начала действия документа (можно указать момент подписания).
  7. Еще раз дата и подписи участников с расшифровкой.
  • Скачать бланк дополнительного соглашения на продление договора найма жилого помещения
  • Скачать образец дополнительного соглашения на продление договора найма жилого помещения

Справка! Писать можно от руки, или напечатать специальный бланк на компьютере. Специальных формулировок не требуется. Нужно указать необходимую информацию понятным языком.

Кто заверяет?

Заверяют подобный документ сами участники посредством своей подписи. Закон не требует привлечения третьих лиц, но и не запрещает. Поэтому, если того желают стороны, можно прибегнуть к услугам нотариуса либо привлечь стороннего свидетеля. Это станет дополнительным доказательством подлинности доп. соглашения в случае судебных разбирательств.

Изменения

Иногда может возникнуть потребность в изменении других пунктов основного документа. Как поступать в этом случае?

Кто имеет право вносить?

Изменить хоть что-то, написанное в договоре, можно только договорившись. Инициатором может стать любой из участников. Единолично переписывать установленные условия не может никто.

Основания и причины

Внимание! Основанием может стать желание одной из сторон поменять прежние условия, если на это получено согласие второй стороны.

Чаще всего подобные изменения происходят в связи с желанием уменьшить-увеличить арендную плату. Или, например, квартиросъемщик хочет заселить третье лицо, что запрещалось по прежнему договору.

Причины могут быть абсолютно разными. Если достигнуто обоюдное согласие, нет никаких препятствий для его осуществления. Иногда сама жизнь показывает неучтенные моменты. Например, случилась ситуация по вине нанимателя, ответственность за которую не оговорена в договоре, тогда у наймодателя может возникнуть желание не попасть в нее снова.

Как оформить?

В этом случае также оформляется дополнительное соглашение, только в нем будет указано не продление, а желаемые изменения. Порядок оформления, в общем, такой же, как и с продлением.

Главное, понятно и без противоречий описать новые пункты, прописав и старые с пометкой считать их недействительными. Указать, что остальные условия остаются неизменными.

Нужна ли регистрация?

Если при оформлении не изменился срок действия основного документа, то регистрация не требуется. Регистрации подлежат соглашения к долгосрочному договору жилищного найма, в которых изменен срок действия основного документа.

Правовые отношения между наймодателем и нанимателем имеют четкую и прозрачную структуру. Запутаться в них вряд ли получиться, если составлен грамотный договор. Но в любом случае любые отношения хоть юридические хоть человеческие требуют договоренности. Умейте договариваться, внимательно читайте документы, перед подписанием и отстаивайте свои законные права!

Как продлить договор аренды квартиры?

Съём жилой квартиры законодательно правильно называть наймом, так как договор подписывают только физические лица — наймодатель и наниматель. А вот договор аренды помещения могут заключить как физические, так и юридические лица — арендодатель и арендатор. В этом материале мы рассказываем о съёме обычного жилья и используем понятие «аренда» потому, что в обычной речи оно часто заменяет понятие «наём».

Внесение изменений в договор аренды в озможно — по обоюдному согласию. Часто люди доверяют друг другу и обсуждают всё на словах. Но по закону , чтобы оформить новые условия, нужно заключить дополнительное соглашение .

Этот документ помогает внести любые корректировки. Например, исправить неточности в платёжных реквизитах. Договор аренды при таких ошибках не теряет юридической силы, но допсоглашение лучше подписать всем сторонам сделки.

  • сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
  • проведём показы и проверим жильцов на надёжность
  • будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж

В соглашении обязательно указывают ФИО, паспортные данные собственника и арендатора, номер договора аренды и новые условия. Если какие-то пункты остались без изменений — это тоже нужно упомянуть. Образец дополнительного соглашения для внесения изменений в договор аренды можно скачать здесь .

Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. А письмо выслать по почте вместе с дубликатом допсоглашения. Не помешает указать и причину, повлекшую изменение аренды: такая мера окажется полезна в дальнейшем — если всё-таки дело дойдёт до разбирательств в суде.

Ждать ответа от арендодателя не придётся долго, если сразу в письме обозначить конечный срок — обычно не более месяца (утверждённой даты нет).

Дополнительное соглашение можно заверить у нотариуса, но и без заверения оно имеет юридическую силу. Если договор был заключен сроком больше, чем на год, допсоглашение придётся зарегистрировать в Росреестре (в его отношении работают те же правила, что и с договором аренды сроком не меньше года).

Одна сторона игнорирует другую или отказывается внести изменения в договор? Тогда можно обратиться в суд. Но необходимо запастись весомыми аргументами: почему без правок в соглашении об аренде не обойтись. Например, арендодатель нарушил договор — обещал, что в квартире будут новые окна, так как старые пропускают холод, и это обещание было зафиксировано. Окна он не поставил, а пойти навстречу — снизить плату за аренду — не хочет.

Рассмотрим конкретные ситуации с изменением условий договора, чтобы понять, какими правами обладает каждый участник.

Когда арендатор вправе изменить договор в свою пользу

  • Если прописанные в договоре условия помещения стали хуже не по его вине, он может потребовать снизить арендную плату.
  • Косметический ремонт, сделанный жильцом, тоже может стать причиной снижения стоимости аренды, если прописать это в допсоглашении. Арендатору важно сохранить чеки, чтобы доказать расходы, и тогда потраченная на ремонт сумма может пойти в счёт аренды.
  • Если арендатор не жил в квартире. В таком случае можно претендовать на арендные каникулы — снижение размера платы или полное освобождение от внесения платежей на определённый срок. Чаще всего к этой опции обращаются предприниматели, которые по каким-то причинам не могли пользоваться арендуемым помещением. Но и обычный гражданин (физлицо) может попросить хозяина жилья сделать допсоглашение о скидке (например, на период длительного отпуска), пока квартира будет пустовать.

Имейте в виду, что плату по любой причине можно уменьшать не чаще одного раза в год. Платежи за прошедшие месяцы, как правило, не пересчитываются.

Как арендодателю внести правки в договор

Собственник недвижимости тоже может прописать в договоре своё право повысить плату за аренду. Вот несколько законных причин:

  • ухудшились экономические условия в сфере деятельности арендодателя;
  • повысилась рыночная стоимость аренды подобного имущества;
  • снизилась ключевая ставка Банка России;
  • выросла инфляция.

Чтобы изменить условия, арендодатель направляет арендатору уведомление. Это письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение, где указаны причины повышения цены. Если срок договора меньше года, у ведомления об изменении договора аренды будет достаточно. В нём нужно прописать реквизиты и новые условия сделки — сумму арендной платы и дату.

Уведомление не обязательно оформлять письменно. Можно обойтись устными переговорами — но надёжнее составить документ, так как он станет доказательством в случае споров.

Одностороннее изменение платы иной раз приводит к суду. Например, жилец может не согласиться с тем, что цена выросла из-за изменения рыночной стоимости, и оспорить эту корректировку. Если выяснится, что сумма платы значительно превышает средние ставки по рынку в этом городе/регионе за конкретный период, то судебные органы встанут на сторону арендатора.

Совет: если в договоре долгосрочной аренды нет пукнта о возможности повысить цену, то арендодателю всё равно можно составить допсоглашение. Оно удобнее, когда речь идёт о конкретной ситуации, из-за которой хозяин хочет повышения. Если арендатор хочет зафиксировать саму возможность увеличивать цену, то нужно составить новый договор.

Изменение договора при корректировке срока аренды

Если договор краткосрочный или бессрочный

Продлить краткосрочную аренду квартиры или договор, заключённый на неопределённый срок, не сложно. По закону , если жилец хочет продолжать снимать жильё и собственник не возражает, достаточно лишь сообщить ему о продлении. Если хозяин квартиры не планирует внести изменения в договор, то соглашение автоматически возобновляется. Дополнительного соглашения и новой регистрации в Росреестре не требуется. Но помните, что краткосрочный договор продлевается на тот же период, на какой уже был заключён изначально.

Так же продлевается аренда земельного участка. Если собственник земли — юридическое или физическое лицо, то договор пролонгируется автоматически. Чтобы скорректировать его, придётся оформить допсоглашение.

Но еслси собственник — муниципалитет, то после завершения срока аренды он вправе выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Участвовать в торгах по новому закону не обязательно. Главное — успеть продлить срок аренды до того, как он истёк. Пролонгировать договор возможно не больше чем на три года, если успеть сделать это до 1 марта 2023 года. Главное — муниципалитет не может отказать в этом. Он обязан заключить допсоглашение в течение пяти дней.

Если договор долгосрочный

При длительном и срочном договоре аренды — от одного года до пяти лет — важно оформить новый договор или допсоглашение о пролонгации к старому. В документе обязательно указывают новый срок аренды. Причём можно сразу прописать, будет ли продление однократным или многократным. Но тут необходимо учитывать, что аренду продляют не более шести раз. Если пролонгация многократная, то ни одна из сторон не сможет расторгнуть договор раньше указанного срока в досудебном порядке.

Изменять договор аренды не имеет смысла, если надо внести лишь небольшие корректировки: прописать новые реквизиты, сроки, сумму арендной платы. Сделать это можно с помощью документа, который прилагается к договору, — дополнительного соглашения. Подписать его можно, только если и арендодатель, и арендатор согласны на новые условия. В более сложных случаях может потребоваться новый договор аренды или найма.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий