Как правильно выделить долю в квартире

Как выделить долю в квартире

​Выделение доли в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, позволяет каждому из них использовать принадлежащую ему часть жилья по своему усмотрению. В статье расскажем, что такое доля в квартире, как выделить ее в натуре, и чем долевая собственность отличается от совместной.

Доля в квартире: что это такое

Доля в квартире – это часть квартиры, которая принадлежит одному из ее собственников на праве общей долевой собственности. Доля может быть любой – 1/2, 1/4, 1/20 и даже 17/48 и пр. Квартира может быть разделена на доли в следующих случаях:

• при приватизации;
• при разводе;
• при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала;
• при заключении соглашения между собственниками;
• при наследовании и пр.

Наличие права долевой собственности в квартире не означает, что владелец обладает определенной ее частью – например, гостиной или спальней. Доля лишь показывает, какое количество квадратных метров жилья принадлежит человеку. Порядок и условия ее использования владелец должен согласовать с остальными собственниками. В случае, если договориться не получается, на помощь придет суд – он определит порядок пользования жилым помещением (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Чтобы получить право на какую-то конкретную часть (например, на отдельную комнату), долю из долевой собственности придется выделить.

В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, в том случае, если один объект имущества принадлежит двум или более людям одновременно, такое имущество считается общей собственностью. Существуют следующие виды общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

1. Общая долевая – выделяются доли каждого собственника.
2. Общая совместная – такие доли не выделяются.

Разница между этими видами общей собственности очевидна – если квартира принадлежит нескольким людям на праве совместной собственности, они обладают равными правами на нее и могут использовать жилые помещения так, как захотят – как правило, при совместной собственности члены одной семьи предоставляют друг другу полную свободу в эксплуатации квартиры.

Долевая собственность значит, что каждому члену семьи выделена определенная доля, и от ее размера может зависеть, насколько комфортным будет проживание ее владельца в квартире. Если члены семьи сохраняют хорошие отношения, факт принадлежности им квартиры на праве долевой собственности особого значения не имеет – они будут совместно оплачивать коммунальные услуги и совместно использовать жилье, вне зависимости от того, в каких долях между ними разделена квартира. Если же отношения напряженные, владелец большей доли может потребовать у владельца меньшей доли, чтобы тот использовал только ту часть жилья, которая ему принадлежит. В этом случае потребуется выделение доли в квартире в натуре – о том, что это значит, и как это сделать, расскажем ниже.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная

Если собственность совместная, размер доли, принадлежащей каждому из собственников, не определен. Чтобы выделить долю каждому из них, необходимо определить, на какую часть жилплощади каждый из собственников может претендовать. Для этого важно определить, как у собственников появилась квартира:

• Если жилье было куплено в браке, а собственниками являются муж и жена, доли в квартире у них должны быть равными – 1/2 и 1/2.
• Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, нельзя забывать про детей – им также придется выделить доли в размере не меньшем, чем часть квартиры, оплаченной государственными деньгами.
• Если же один из супругов вложил в жилье свое добрачное имущество, он может претендовать на выделение большей доли по сравнению с другим супругом.

Доли могут быть выделены в любом соотношении, даже если квартира куплена в браке, например, один супруг может получить 7/10 от квартиры, а второй – 3/10. Важно закрепить факт такого разделения документально – для этого составляется брачный договор, в котором фиксируются все имущественные права каждого из супругов.

Зачем нужно выделение долей

Выделение долей может потребоваться в следующих случаях:

1. если один из собственников хочет распоряжаться долей по своему усмотрению – продать принадлежащую ему часть жилплощади, поселить в ней квартирантов или жить в ней самому;
2. если собственники не могут определить, кто будет оплачивать коммунальные платежи за квартиру;
3. если между собственниками возникают иные споры, не позволяющие полноценно использовать жилье с комфортом для каждого из них.

Способы выделения долей в квартире

В случае, если собственность является общей совместной, допустимо выделить в ней доли – после этого она приобретет статус общей долевой.

Выделить долю в квартире можно следующими способами:

• заключив соглашение о выделении долей;
• заключив брачный договор;
• обратившись в суд.

Когда выдел доли невозможен

Выделить долю в квартире можно только в том случае, если выделенной частью можно будет полноценно пользоваться, не затрагивая соседей. Очевидно, что невозможно выделить долю в однокомнатной квартире – разделить комнату на отдельные изолированные части не получится.

Кроме того, невозможен выдел доли в следующих ситуациях:

• если отделяемая комната является проходной;
• если помещение непригодно для проживания;
• если в квартире была совершена неузаконенная планировка.

Что можно сделать с полученной долей

Собственник вправе самостоятельно решать, что ему делать со своей долей. Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, он может совершить с ней следующие действия:

1. продать;
2. подарить;
3. завещать;
4. отдать в залог;
5. распорядиться иным образом.

Ограничения, с которыми может столкнуться собственник при реализации своих прав, касаются только продажи его доли – остальные действия он может совершать беспрепятственно.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает понятие преимущественного права покупки – оно означает, что в случае продажи доли квартиры собственники остальных долей имеют преимущественное право на ее выкуп по той цене, за которую она продается.

Чтобы продать долю с учетом этого правила, собственнику необходимо:

• назначить цену продажи (обратите внимание – снижать ее для сторонних покупателей будет уже нельзя);
• уведомить в письменном виде всех собственников остальных долей о предстоящей продаже и предложить им выкупить продаваемую долю по указанной цене;
• дождаться ответа от всех собственников (а если ответа нет – дождаться истечения 30-дневного срока с момента отправления уведомления).

Можно сделать и по-другому – собрать всех собственников и предложить им заключить соглашение об отказе от приобретения доли в квартире по предлагаемой им цене. Соглашение должно быть составлено в письменной форме и заверено у нотариуса.

Некоторые собственники долей (чаще всего по совету риелторов) пытаются обойти требование о преимущественном праве покупки, заключив с покупателем договор дарения. В этом случае рискует, прежде всего покупатель – в том случае, если выяснится, что дарение прикрывало фактически совершенный договор купли-продажи, сделка будет признана недействительной и долю в квартире придется вернуть. Получится ли при этом вернуть уплаченные деньги – довольно спорный вопрос.

Как выделить долю в квартире из общей долевой собственности: пошаговая инструкция

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между его собственниками по соглашению между ними, а если такое соглашение не достигнуто – по решению суда (ст. 252 ГК РФ).

Чтобы выделить долю по соглашению, необходимо:

1. Определить размер доли, принадлежащей выделяющемуся собственнику (о том, как это сделать, мы уже рассказали).
2. Уведомить остальных собственников о необходимости выделения доли.
3. Заключить соглашение об определении долей в квартире. Форма соглашения законодателем не определена, поэтому вы можете составить его самостоятельно, или воспользоваться нашим образцом. Составляя документ, помните, что в нем должна быть указана следующая информация:

• личные данные всех собственников квартиры;
• дата и место составления соглашения;
• точный адрес квартиры, из которой выделяется доля;
• описание квартиры: площадь, этаж, количество комнат, балконов, лоджий, мест общего пользования и пр.;
• размер доли, принадлежащей каждому собственнику;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• подписи всех сторон соглашения.

1. Зарегистрировать соглашение в Росреестре (документы можно передать напрямую в Росреестр или через МФЦ).

Если достигнуть соглашения с другими собственниками квартиры не получилось, придется обращаться в суд. Для этого потребуется составить исковое заявление (его образец вы можете скачать на нашем сайте). В иске стоит указать:

• наименование суда, в который подаются документы;
• сведения об истце: Ф.И.О., домашний адрес и телефон;
• описание ситуации, повлекшей необходимость обращения в суд;
• реквизиты документа, подтверждающего факт наличия у истца права на долю в квартире;
• требование о выделении доли в квартире;
• дату составления документа и подпись заявителя.

Долю, выделенную на основании решения суда, также нужно зарегистрировать в Росреестре (напрямую или через МФЦ).

По итогу процедуры выделения долей:

1. в документах фиксируется размер доли, выделенной собственнику;
2. если был заявлен раздел имущества в натуре – доля выделяется в натуре;
3. если выделить долю в натуре невозможно (например, если квартира является однокомнатной) – собственнику назначается денежная компенсация.

Выделение из совместной собственности: пошаговая инструкция

Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена долевая собственность. Основанием для этого также является соглашение сторон, а при невозможности его достижения – решение суда.

Порядок составления соглашения, а также порядок обращения в суд описаны выше – никаких отличий они не имеют, поэтому для выделения долей из общей совместной собственности можете смело руководствоваться инструкцией по выделению долей из долевой собственности.

Выделение доли в квартире через суд

Правильный порядок выделения доли в квартире позволяет в точности определить часть собственности, принадлежащую конкретному человеку или нескольким лицам. Такая необходимость появляется, когда собственники не могут договориться о размере собственности путем достижения мирного соглашения. В этом случае суд выделит доли для каждой из сторон.

Процедура

Если собственность зарегистрирована на одно лицо, в некоторых случаях судья может выделить другому положенную часть. Такая ситуация становится возможной, если супруги приобрели жилье в браке, но оформили его только на одного из них. В этом случае суд выделяет второму долю. В соответствии со ст. 255 ГК РФ, выдел допустим, если необходимо обратить взыскание на имущество должника.

Выделение доли в квартире через суд осуществляется путем подачи искового требования с подтверждающими документами. Учитывается количество совладельцев и форма собственности. Свои особенности действуют в муниципальном, приватизированном жилье или квартире, купленной за счет собственных средств.

Действует определенный порядок в случае выделения доли по судебному решению:

1. Получить технический паспорт на квартиру в БТИ;
2. Заказать заключение о возможности выделения собственности;
3. Подать иск в суд по месту нахождения недвижимости;
4. Судебное разбирательство и получение решения суда;
5. Передача решения для регистрации права собственности в Росреестре.

Основные правила

Важно соблюдать определенные правила для выделения части в собственности в соответствии с действующим законодательством. При передаче выделенной части квартиры одному из супругов, для остальных также определяется положенный размер. При этом допускается выделение в натуре. Но должны соблюдаться условия, когда в квартире есть достаточные коммуникации и отдельные комнаты в количестве собственников. В некоторых случаях становится возможным не только выделение долей, но и разделение квартиры на две.

Если не получается выделить долю в натуре, определяется порядок совместного использования имущества. Так, для каждого сособственника выделяют определенные комнаты. При этом признаются совместными общие помещения, включая ванную комнату, кухню и прихожую. Процедура выполняется одним из следующих способов:

1. Часть квартиры может выделяться в натуре пропорционально идеальной доле, которая определяется в процентной или дробной форме (30 % или 1/3 от общей недвижимости);
2. Допускается выплата компенсации в размере положенной части недвижимости.

Независимо от того, кто является собственником, права распространяются только на идеальные доли.

Несовершеннолетнему

Если имущество делится между взрослыми, государственные инстанции заботятся о соблюдении интересов ребенка. Несовершеннолетним полагается такая же часть недвижимости, как и взрослым. Они не могут защититься самостоятельно ввиду отсутствия знаний и достаточного опыта. Поэтому в случае раздела судья учитывает интересы детей и родители должны обращаться в суд.

В муниципальной квартире

Долю через суд могут выделить только в том случае, если квартира приватизирована и находится в собственности. В случае с муниципальным жильем это невозможно, так как оно принадлежит государству. Такая квартира не подлежит продаже и выделению части собственности.

Сначала квартиру необходимо приватизировать в установленном законом порядке. В результате у каждого зарегистрированного лица появляется совместная собственность. Если есть основания и технические возможности, по суду долю можно выделить в натуре.

В приватизированной квартире

Если собственники не могут разделить доли самостоятельно, необходимо обращаться в суд. На положенный размер влияет следующее:

• Общий метраж квартиры;
• Количество жилых комнат;
• Планировка;
• Количество собственников.

После получения решения суда каждый владелец доли может ей распоряжаться по своему усмотрению, но с учетом интересов других собственников. Если один из них планирует продажу, важно сначала предложить выкуп доли другим совладельцам.

Документы для суда

Для выделения доли в районный суд подается исковое заявление со следующим пакетом документов:

1. Документ-основание о собственности на недвижимость (договор купли-продажи, документы о приватизации); ;
2. Заключение о возможности выделения доли в натуре;
3. Квитанция об оплате госпошлины исходя из стоимости доли;
4. Иные документы, которые могут доказать правоту.

Исковое заявление должно включать следующие сведения:

• Наименование судебного органа;
• Данные и место проживания истца;
• Данные и место проживания ответчика;
• Суть претензии со ссылками на законодательные акты;
• Требования о выделении доли;
• Перечень документов, прилагаемых к заявлению;
• Дата и подпись заявителя.

Документы подаются в 3 экземплярах для каждой из сторон – суда, ответчика, истца. Заявление подается в районный суд по месту расположения недвижимости.

Как рассчитать долю

Согласно ст. 39 Семейного кодекса РФ, в случае приобретения квартиры в браке, она признается совместной собственностью. В случае раздела, недвижимость делится в равных долях. Если покупается квартира стоимостью 10 млн. рублей, из которых муж оплатил 8 млн. рублей и жена 2 млн. рублей, они могут заключить соглашение. В этом случае муж получает 80 % или 4/5 собственности, а жена 20 % или 1/5.

Но если кто-то из супругов против такого соглашения, дело решается в судебном порядке. Судья применяет общее правило, согласно которому выделяет по ½ на каждого из супругов.

На практике сложнее выделить долю в натуре. В данном случае в квартире должно быть изолированное жилое помещение, соответствующее размеру собственности. В качестве такого помещения может выделяться комната. Но процедура не допускается в случае с однокомнатной квартирой.

Таким образом, при выделении доли суд исходит не только из установленных правил, но и из технических особенностей жилья и количества собственников. Для этого предоставляется техническая документация и другие документы, подтверждающие собственность и параметры квартиры.