Как изменить дату сделки продажи квартиры

Регистрация сделок с недвижимостью: как изменились правила с 29 июня

Безбумажный документооборот, который вводится между МФЦ и Росреестром при предоставлении госуслуги по кадастровому учету и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оптимизирует процесс и сокращает сроки предоставления услуги. Кроме того, исключается вариант направления документов и заявлений на регистрацию по почте.

С 29 июня 2022 года Росреестр и МФЦ приступили к реализации проекта под названием «Стоп бумага». Он направлен на обеспечение ЭДО между офисами МФЦ и регистрирующим органом, оцифровку архивов и сокращение бумажных документов.

С разъяснениями о том, как этот проект повлияет на процесс оформления недвижимости и что изменится для заявителей, выступили на конференции «Интерфакса» «О новых правилах регистрации сделок с недвижимостью» заместитель руководителя управления Росреестра по Свердловской области Юлия Иванова и директор МФЦ Свердловской области Анастасия Девятых. Делимся ключевыми тезисами.

• Изменения в процедуре оформления недвижимости с 29 июня 2022 года
• Какие процедуры с недвижимостью затронули изменения
• Ускорение оформления недвижимости в Росреестре до одного дня
• Упрощение процедуры подачи заявления по договорам долевого участия
• Причины отказа в регистрации
• Как предотвратить мошеннические действия с недвижимостью
• Цифровизация архива Росреестра

Изменения в процедуре оформления недвижимости с 29 июня 2022 года

Вступили в силу изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ, которые касаются регистрации недвижимости. В связи с этим с 29 июня меняется порядок направления документов, а именно специфика взаимодействия между МФЦ и Росреестром.

Для заявителя ничего не меняется. Он так же будет сдавать документы в МФЦ для проведения учетно-регистрационных действий. При этом меняется сам порядок доставки документов: если раньше они направлялись в Росреестр в бумажном виде, то сейчас регистрирующий орган будет получать электронные образы поданных документов через защищенный канал связи.

МФЦ будет преобразовывать бумажные документы в электронную форму и заверять их усиленной квалифицированной электронной подписью.

Таким образом, порядок оформления услуги оптимизирован: это касается и сроков, и внутренних процессов, а именно логистики. Благодаря новшествам упрощается процесс передачи документов из МФЦ в Росреестр.

Ранее для заявителя процесс выглядит следующим образом: он обращался в МФЦ, бумажные документы направлялись в территориальный орган Росреестра, а после проверки подлинности возвращались в МФЦ и выдавались заявителю.

С 29 июня на МФЦ возлагается больше обязанностей, он должен:

• проверять качество и подлинность документов, которые заявитель представляет для получения услуг Росреестра;
• переводить их в электронную форму и заверять усиленной квалифицированной электронной подписью;
• направлять документы в Росреестр уже в электронном виде.

На сайте Росреестра уточняется, что по окончании срока оказания госуслуги документы поступят в МФЦ в электронном виде, где перед выдачей будут распечатаны и заверены должным образом.

Какие процедуры с недвижимостью затронули изменения

По словам заместителя руководителя управления Росреестра по Свердловской области Юлии Ивановой, изменения затронули кадастровый учет и так называемую «единую процедуру», когда заявитель подает заявление сразу и на кадастровый учет, и на регистрацию прав.

Сегодня, чтобы зарегистрировать право на недвижимость, заявителю нужно собрать базовый комплект правоустанавливающих документов, оплатить госпошлину и подать заявление в МФЦ для проведения учетных регистрационных действий.

Оформляйте сделки без визитов в МФЦ. Для агентств недвижимости, банков и застройщиков

Ранее у заявителя была возможность подать документы в Росстреестр посредством почтового отправления. Но с 29 июня этот способ подачи документов упразднен. При этом продолжают действовать следующие способы подачи:

• через МФЦ;
• посредством подачи заявления в филиал Кадастровой палаты;
• через личный кабинет на сайте Росреестра.

Директор МФЦ Свердловской области Анастасия Девятых обращает внимание на то, что МФЦ предлагает ряд сервисов, с помощью которых заявитель может быстро оформить услуги. Например, мобильное приложение «Вне очереди» позволяет заявителям записаться на регистрацию прав на текущий день. Чтобы пользоваться приложением, нужно указать ФИО, электронную почту, номер телефона

Ускорение оформления недвижимости в Росреестре до одного дня

Ранее, с учетом логистики бумажных документов, на принятие госрегистратором решения о внесении записи в ЕГРН на осуществление учетных регистрационных действий в среднем требовалось 5-6 дней.

Сейчас документы будут сразу поступать на рассмотрение госрегистратору. Он проведет правовую экспертизу и примет решение, после чего документы по защищенному каналу связи вернутся в МФЦ для выдачи заявителю.

По документам, которые поступают в Росреестр в электронном виде — через личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра, срок совершения регистрационных действий составляет 1 рабочий день.

Упрощение процедуры подачи заявления по договорам долевого участия

Позитивные изменения затронули объекты, уже принятые в эксплуатацию, то есть когда многоквартирный дом поставлен на учет и застройщик передает объекты долевого участия своим дольщикам.

Дольщик может обратиться к застройщику, чтобы он подал в Росреестр документы на государственную регистрацию права без доверенности. То есть у застройщика есть право подачи документов для регистрации права собственности на объект долевого участия. Это позволяет сократить сроки регистрации.

При этом заявителю не нужно обращаться в МФЦ. И госпошлину, и необходимые документы предоставляет застройщик.

Причины отказа в регистрации

Директор МФЦ Свердловской области Анастасия Девятых назвала несколько причин, когда центр не принимает документы на регистрацию недвижимости:

• если заявитель не предоставляет документ, удостоверяющий личность (это обязательное требование в соответствии с законодательством);
• если представитель заявителя не предоставляет документ, удостоверяющий его полномочия;
• если документы сформированы не должным образом, например, содержат непонятные корректировки, зачеркивания.

Как предотвратить мошеннические действия с недвижимостью

Сегодня для предотвращения мошенничества в сфере недвижимости есть различные возможности. В частности, можно проверить объект с помощью электронных сервисов, а также подать заявление, запрещающее без личного участия проводить с недвижимостью какие-либо регистрационные действия.

Невозможность регистрации права без личного участия правообладателя

Сегодня очень популярна такая услуга, как подача заявления о невозможности регистрации права без личного участия (форма утверждена Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310), когда правообладатель объекта, обращается в МФЦ или в офис Кадастровой палаты с заявлением об установке запрета на проведение каких-либо регистрационных действий с недвижимостью без его личного участия. Заявление также можно подать в электронном формате.

В заявлении указывается невозможность госрегистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие заявителю объекты недвижимости без его личного участия или участия его законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении.

В случае поступления документов от иного лица при наличии в ЕГРН записи Ростреестр уведомляет об этом правообладателя, а поступившие документы возвращаются без рассмотрения.

При этом запись в ЕГРН о невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) не является препятствием для регистрации права, если вступило в законную силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

По данным, озвученным заместителем руководителя управления Росреестра по Свердловской области Юлией Ивановой, за 2021 год было подано около 6 500 таких заявлений от правообладателей, а за I кв. 2021 года их уже порядка 1 500.

Проверка объекта недвижимости

Перед покупкой объекта недвижимости потенциальный покупатель может запросить о нем информацию:

• на сайте Росреестра (с помощью электронного сервиса);
• в офисе Кадастровой палаты;
• в МФЦ (заказать выписку общедоступных сведений по объекту).

В выписке общедоступных сведений по объекту указываются ФИО (без паспортных данных) правообладателя объекта.

Сервис позволяет бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта, о наличии зарегистрированных прав на него и ограничений (обременений) прав.

Цифровизация архива Росреестра

В настоящее время Росреестр продолжает реализовывать концепцию цифровой трансформации на 2021—2023 годы, цель которой — сформировать единую IT-архитектуру, оптимизировать бизнес-процессы для более быстрого и удобного предоставления всего спектра услуг по принципу «одного окна».

Формирование электронного архива — это ускорение сроков оказания государственных услуг. Помимо того, что мы регистрируем права на недвижимость, ставим на кадастровый учет объекты недвижимости, мы также выдаем сведения в виде копий правоустанавливающих документов по заявлению правообладателя, предоставляем копии дел правоустанавливающих дел в судебные инстанции при рассмотрении судами дел, связанных с недвижимостью.

Цифровизация архива — это очень важный аспект нашей деятельности.

Юлия Иванова, заместитель руководителя управления Росреестра по Свердловской области

Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

Как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Дополнительные соглашения — важный атрибут любого документооборота. Обычно такая бумага заключается в подмогу к уже существующему документу. Здесь мы собрали образцы наиболее популярных допсоглашений.

Назначение документа

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи – акт, который вносит корректировки в основную сделку. Если контрагенты пришли к другим условиям, то их фактическое исполнение не будет иметь юридической значимости. Необходимо формальное закрепление. Ст. 450 ГК РФ – центральная в понимании сути акта. Согласно норме, стороны вправе вносить корректировки в договоры только по соглашению.

Документ составляется для следующих целей:

• ✅ Дополнительное соглашение к договору подряда: образец
• ✅ Дополнительное соглашение о продлении срока договора: образец
• ✅ Дополнительное соглашение о смене реквизитов к договору: образец
• ✅ Образец дополнительного соглашения к договору об изменении цены

• изменение условий;
• устранение отдельных пунктов;
• добавление новых пунктов.

Закон не требует от сторон всеведения. Полное знание обстоятельств недоступно для участников договора, поэтому предусмотрен специальный механизм изменения заданных пунктов. К примеру, продавец внезапно узнал о долгах покупателя или имеющемся обременении на вещь.

Дополнительное соглашение по своей сути – правоустанавливающая бумага, которая призвана предупреждать разногласия и сглаживать конфликты. Акт – пример гибкости гражданского законодательства, который реализует принцип свободы договоров.

Дополнительное соглашение рассматривается только сквозь призму основной сделки. Акт носит добавочный характер по отношению к договору. Нет центрального документа – нет и возможности вносить изменения.

Как составить и заключить допсоглашение

Составьте дополнительное соглашение об увеличении стоимости договора в письменной форме. Ее обязаны подписать все стороны сделки.

Если контракт нотариально удостоверен, то новое соглашение придется заверить в нотариальной конторе (п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Проверьте, чтобы документ содержал обязательные реквизиты:

• сведения о первоначальном договоре — его наименование, дату, номер;
• наименования и реквизиты сторон, подписавших соглашение;
• новую цену;
• момент, с которого договор считается измененным.

Изложите условие о цене в новой редакции. Если цена согласовывалась в приложении к первоначальному контракту (например, в протоколе согласования), то оформите и согласуйте новую редакцию приложения.

Существующий порядок расторжения сделки

Существующую сделку можно расторгнуть по двум схемам:

• техническая;
• классическая.

Стоит подробнее рассмотреть порядок расторжения соглашения в каждом отдельном случае.

Техническое расторжение

Данный тип аннуляции сделки применяется в случае, когда и покупатель и продавец согласны уничтожить договор купли-продажи и считать соглашение недействительным. На практике это применяется в тех случаях, когда покупатель решил приобрести у того же продавца другой автомобиль.

Если договор не заверялся нотариусом, достаточно физического уничтожения документа.

Если же бланк был удостоверен этим государственным чиновником, для расторжения ДКП придется снова посетить его.

Если водители успели внести изменения в технический паспорт, запись следует зачеркнуть и подписаться обеим сторонам. Сделка считается расторгнутой, и водители могут составить новый документ.

Классический разрыв

К этому способу прибегают в тех случаях, когда инициатор расторжения – только одна сторона. Чаще всего к этому прибегает покупатель, считая, что продавец его обманул, продав не тот товар или не соответствующего качества.

Такие вопросы редко разрешаются мирным путем. Чаще всего продавец отказывается возвращать средства и забирать обратно автомобиль.

Покупателю стоит проделать такие шаги:

• вместе с очевидцами еще раз предложить продавцу расторгнуть договор;
• составить досудебную претензию;
• направить ее продавцу заказным письмом с уведомлением.

Важно сохранить у себя квитанцию об отправке и копию претензии, чтобы потом предъявить их при необходимости в судебный орган.

В досудебной претензии должны содержаться такие данные:

• четко оговариваться причина для расторжения договора;
• конкретное предложение разрешить вопрос мирным путем без обращения в суд;
• изложить предупреждение, что обращение в суд произойдет, если продавец не пойдет на компромисс.

Если стоимость автомобиля достаточно высока, а поломка существенна, было бы неплохо провести независимую экспертную оценку. В таком случае копия заключения станет весомым аргументом при общении с продавцом в суде.

Если экспертиза проводилась еще до отправки претензии, ее копию стоит приложить и послать продавцу. Это повышает шансы, что он не захочет решать вопросы через суд и оплачивать еще и судебные издержки.

Примечание! Если копия акта независимой экспертизы посылается продавцу, это должно быть отражено в самом тексте претензии и в описи вложения с почты.

Для того, чтобы продавец принял решение относительно того, согласен он расторгнуть договор мирным путем, или нет, дается один календарный месяц. Отсутствие ответа также расценивается как прямой отказ (статья 452 ГК РФ, п. 2).

Теперь пришло время составлять исковое заявление, где ответчиком будет продавец, а истцом – покупатель.

В тексте иска стоит указать такие данные:

• суть конфликтной ситуации;
• четко оговоренные сроки с момента заключения ДКП до обнаружения дефектов;
• описание дефектов;
• факт отправки досудебной претензии;
• требование о расторжении договора на основании статей 450, 469 и 470 ГК РФ и возврата суммы в полном объеме.

Копия иска также отправляется продавцу для ознакомления.

При обращении в судебный орган следует передать такой пакет документов:

• само исковое заявление;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• оригинал договора купли продажи;
• акт приема-передачи транспортного средства;
• ксерокопию досудебной претензии;
• ксерокопию проведенных экспертиз.

Экспертиза может быть проведена по предписанию суда. Если до этого таких исследований не проводилось, необходимо подать ходатайство о назначении судебной экспертизы. Оплачивать за эту процедуру будет проигравшая сторона по завершению процесса.

Такие судебные вопросы рассматривает две судебные инстанции:

• мировой суд;
• районный суд.

Мировой суд рассматривает исковые заявления, общая стоимость которых не превышает 50 000 рублей. Если итоговая цена иска выше, как это обычно бывает при приобретении автомобиля, то подавать пакет документов следует в районный суд.

В некоторых случаях суд может решить не расторгать договор купли продажи, а обязать ответчика компенсировать стоимость ремонтных работ. Если покупателя такой расчет устраивает, он может указать это в тексте искового заявления и досудебной претензии.

В судебном порядке

Изменение по решению суда проводится по исключительным правилам. Сторона-инициатор обязана соблюсти установленный алгоритм:

1. Предложить контрагенту заключить дополнительное соглашение об увеличении суммы контракта. Достаточно направить письмо, уведомление или проект допсоглашения в адрес партнера.
2. Получить отказ. У компаньона есть ровно 30 календарных дней, чтобы ответить на письмо об увеличении стоимости договора. Если ответа нет по истечении срока, то это принимается за отказ стороны решить вопрос по договоренности.
3. Подайте иск на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ, в котором изложите необходимость и причины корректировки стоимостных показателей по сделке.

Одного желания контрагента повысить стоимость сделки недостаточно для обращения в суд. Необходимо доказать наличие существенных причин. К таковым относят:

ВАЖНО!Нельзя требовать изменения цены по исполненному контракту (завершенной сделке). Это объясняется тем, что надлежащее исполнение прекращает обязательства сторон.

Правила составления дополнительного соглашения

Закон не оговаривает прямых требований к составлению документа. Тем не менее, косвенные правила содержатся в ГК РФ. Ст. 450 и ст. 164 Закона выставляют определенные нормы к оформлению дополнительного соглашения.

Общее правило: акт составляется по нормам, которые регулируют оформление основной сделки. Иными словами, дополнительный документ следует за основным.

Требования к форме:

• письменный вид;
• реквизиты;
• наличие частей;
• деловой стиль изложения;
• отсутствие ошибок и опечаток.

Большинство гражданских отношений оформляются письменно. Если какая-либо операция или действие не требует закрепления на материальном носителе, то и смысл в дополнительном соглашении отпадает.

Реквизиты – обязательные сведения о контрагентах. Прописывается ФИО, полное наименование (в случае организаций), адреса и контактные данные.

При оформлении рекомендуется сохранять сухой стиль изложения. Не допускаются художественные речевые обороты, которые могут ввести в заблуждение относительно предмета и существенных условий. Только ясность, простота и точность.

Содержание напрямую связано с частями акта. Весь текст делится на следующие условные части:

• «шапка», или вводная;
• основная;
• заключительные положения.

Акт составляют только те лица, которые являются непосредственными участниками основных правовых отношений. При этом недопустимо внесение корректировок в одностороннем порядке. Другой участник должен согласиться с изменениями.

Вводная часть содержит реквизиты и дату оформления. Информация об участниках соглашения прописывается в правом верхнем углу текста. Далее следует заголовок, который пишется по центру. Из названия должно ясно исходить, по поводу какого договора составляются корректировки.

Основная часть содержит ключевую информацию, ради которой составляется акт. Прописываются сведения об основном договоре, в который вносятся правки. Обозначаются изменения. Рекомендуется подробно описать характер правок. К примеру, если необходимо изменить время действия, то начинать следует с формулировки «Продлить срок до…». Если задумывается убрать конкретный пункт, то пишется «Признать пункт…утратившим силу…». Отдельно указывается срок действия правок.

В заключительных положениях указывается дата оформления. Ставятся подписи участников. Если контрагентом выступает юридическое лицо, то проставляется печать организации.

Приложения – отдельный блок, который входит в заключительную часть. Приложения представляют собой перечень документации, которая послужила основой для изготовления дополнительного соглашения. Это могут быть решения суда, протоколы разногласий, справки и другие свидетельства.

Практика не выработала однозначной рекомендации насчет расположения реквизитов. В части документов информация о сторонах пишется в начале текста, в некоторых актах она прописывается в конце. Оба варианта равнозначны.

Дополнительные соглашения для трех сторон

В некоторых случаях дополнительное соглашение может заключаться не только между продавцом и покупателем, но и включать в себя дополнительных заинтересованных лиц. Например, банк, арендаторов и так далее.

Пример: Покупатель квартиры планирует сдавать новое жилье. Уже выбран потенциальный арендатор, который переживает по поводу того, что квартира может быть сдана другому лицу. Он может попросить оформить доп.соглашение о том, что сразу после оформления права собственности и завершения сделки, будет заключен договор аренды квартиры. В такой ситуации арендатор выступит в качестве третьего лица, подписывающего соглашение.

Какие соглашения нужно регистрировать?

Некоторые соглашения должны проходить государственную регистрацию. Только тогда они будут действительными. Не нуждаются в госрегистрации эти документы:

• Договоры об аренде на срок меньше 1 года.
• Изменение платы за аренду.
• Изменение банковских реквизитов.

Почти во всех остальных случаях дополнительное соглашение нужно регистрировать.

Разновидности

Допсоглашение подразделяется на виды в зависимости от вида базового договора.

К трудовому договору

Трудовой договор – это основной документ, на основании которого появляются правоотношения между сотрудником и работодателем. Отношения эти постоянно меняются. Наиболее распространенные изменения:

• Изменение квалификации.
• Повышение зарплаты.
• Изменение графика работы.

Все эти изменения должны быть задокументированы. Заключать трудовой договор заново, переписывать весь текст неудобно. Проще составить допсоглашение, в котором будет содержаться только актуальное положение. Документ нужно будет заверить у нотариуса в том случае, если его положения касаются работ с повышенной ответственностью.

К договору купли-продажи

Договор купли-продажи заключается при покупке каких-либо крупных объектов: авто, недвижимость. Участниками сделки могут быть как ФЛ, так и ЮЛ. Все ключевые условия сделки прописываются в договоре. Однако некоторые положения могут изменяться уже после подписания документа. К примеру, при передаче объекта покупателю последний может обнаружить какие-либо дефекты. В этом случае в дополнительном соглашении прописывается новый порядок действий, учитывающий наличие дефекта:

• Устранение дефекта.
• Передача покупателю целого товара без дефекта.
• Уменьшение цены.
• Отказ покупателя от приобретения.

В допсоглашении отражается изменение сроков, новые обязательства продавца, снижение цены.

Когда необходимо его заключать

После подписания основной договор купли продажи вступает в силу.

Но бывает так, что стороны по обоюдному согласию желают внести в документ изменения, а именно:

• дополнить уже существующие пункты;
• аннулировать некоторые пункты соглашения;
• изменить описанные условия сделки.

Такой документ составляется в случаях, когда после того, как ДКП вступил в силу, покупатель обнаружил существенные недостатки в техническом состоянии автомобиля и предлагает либо расторгнуть договор, либо уменьшить цену.

Если продавец не хочет расторгать сделку, можно составить дополнительное соглашение, изменив стоимость транспортного средства.

Составление дополнительного соглашения – это распространенная практика, особенно в случаях, когда участники сделки желают указать меньшую от реальной стоимости автомобиля.

Это имеет свои подводные камни:

• если в договоре будет указана полная сумма, покупатель оплатит большой налог;
• если цена будет минимальной, если будет подан иск о расторжении сделки, покупатель сможет вернуть лишь указанный в ДКП минимум.

Именно для таких неудобных ситуаций используется дополнительный договор. В таком случае основной ДКП предоставляется для налоговой, а дополнительное соглашение служит подстраховкой для обоих участников сделки, что второй участник не станет мошенничать.

Дополнительное соглашение может потребоваться, когда автомобиль покупается не одновременно, а процедура содержит внесение задатка и затем остальной суммы.

В таком случае данные из договора аванса или задатка вносятся в основной ДКП. Подобный порядок применяется при приобретении транспортного средства в рассрочку. Общий порядок для оформления дополнительных соглашений такой же, как и при составлении основных договоров.

Если ДКП заверялся у нотариуса, будет правильным, если его дополнение будет иметь такую же силу. Без основного договора дополнительное соглашение не имеет силы.

Сроки внесения изменений и их стоимость

Обратимся к статье 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой дается исчерпывающая информация о сроках внесения изменений в ЕГРН. В соответствии с ней изменения, вносимые в Росреестр, будут сделаны в следующий срок:

• один день — соглашение отправлено в Росреестр через нотариуса и в электронной форме;
• три рабочих дня — заверено у нотариуса и сразу через него передано;
• пять рабочих дней — документ сначала заверил нотариус, а затем его передали в Росреестр через МФЦ;
• семь рабочих дней — соглашение не регистрировалось у нотариуса и подавалось напрямую;
• девять рабочих дней — соглашение не заверял нотариус, и его подали через МФЦ.

Процедура внесения изменений в ЕГРН является платной, а величина государственной пошлину за эту услугу определена статьей 333.33 НК РФ. Если изменения в объеме прав на квартиру не связаны с ипотечным кредитованием, то пошлина для граждан и организаций составит 350 рублей. Если речь идет об изменениях, в которых фигурирует обременение в виде ипотеки, то пошлина для граждан будет равна 1000 рублей, для предприятий — 4000 рублей.

Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения

В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор. Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие. Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.

Пример: Составляется доп.соглашение о том, что продавец обязуется в 10-ти дневный срок вывезти все свои вещи из продаваемой квартиры. На время действия такого соглашения приостанавливаются любые другие операции с квартирой (регистрация на нового собственника, перечисление средств и так далее). Как только условие о вывозе вещей будет выполнение, соглашение теряет силу. Если продавец не уложится в 10 дней, то обязуется сделать скидку на жилье в размере 5%.

Когда соглашение утрачивает свою действительность?

Соглашение утрачивает свою действительность в этих обстоятельствах:

• Базовый договор утратил свою правовую силу.
• Представители участников не имеют право поставить подпись.

Если договор необходимо заверять у нотариуса, то заверению подлежит и соглашение. Если оно отсутствует, то документ будет недействительным.

Как оформить дополнительное соглашение к ДКП недвижимости?

Для оформления доп соглашения к договору купли-продажи нужно:

1. Договориться, какие именно изменения внести.
2. Составить допсоглашение и подписать его. Если ДКП удостоверен у нотариуса, то и соглашение подписывается в его присутствии и заверяется им.

Дальнейший порядок действий зависит от того, поданы ли документы на переоформление права собственности, или нет. Если да, то допсоглашение предоставляется в Росреестр лично или через МФЦ, если измененные условия считаются существенными: например, поменялась цена, скорректирован кадастровый номер или адрес. Если же условия несущественные (изменилась дата выселения из квартиры, способ расчета), отправлять допсоглашение регистратору необязательно. Эти сведения в ЕГРН не отражаются.

Важно! Если ДКП уже зарегистрирован, он считается исполненным. Оформлять допсоглашение нет смысла. Если стороны хотят расторгнуть договор, им проще провести обратную сделку: составить новый ДКП, где бывший продавец уже будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Документы

Для составления допсоглашения нужны те же документы, что и для ДКП:

• паспорта покупателя и продавца;
• выписка из ЕГРН и техпаспорт, если вносятся изменения в технические характеристики;
• нотариальная доверенность, если в сделке участвует представитель.

Также понадобится сам договор купли-продажи.

Госпошлина

Если ДКП уже подан на регистрацию, допсоглашение тоже представляется в Росреестр. За внесение изменений придется заплатить 350 руб. Организации платят 1 000 руб. Если корректировки вносятся в договор ипотеки, платится 200 и 600 руб. соответственно.

Если документы не направлялись на регистрацию права собственности, допсоглашение представляется сразу с ДКП. Покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. Для юрлиц она составляет 22 000 руб.

Сроки

Срок действия допсоглашения равен сроку ДКП. Что касается сроков регистрации, то здесь все зависит от того, куда подавались документы. В МФЦ – 9 рабочих дней, в Росреестр – 7, через нотариуса – три рабочих дня.

Условия оформления

В согласии с Гражданским Кодексом ст.454, п.1) основной договор купли продажи регламентирует отношения между продавцом и покупателем. Первый обязуется передать в пользование, а второй принять во владение и оплатить оговоренную сумму.

Дополнительное соглашение будет вносить изменения в существующие условия сделки .

Порядок оформления дополнительного соглашения полностью согласуется с правилами заключения ДКП:

• бумага должна содержать личные данные обеих сторон;
• в документе должны быть указан предмет договора;
• важно, чтобы на дополнительном соглашении присутствовали подписи двоих участников сделки;
• документ не должен содержать помарки или исправления;
• структура бланка должна быть единообразной;
• должна содержаться пометка с числом составленных соглашений.

В большинстве случаев рекомендуется составлять дополнительный договор следующей датой. В таком случае при необходимости в суде можно будет объяснить, почему изменения не были внесены сразу при заключении договора.

В каких случаях оно требуется?

Дополнительное соглашение потребуется в случаях, если у какой-либо стороны сделки возникли пожелания внести поправки в документ купли-продажи квартиры или обе стороны согласны прекратить действие договора. Изменения могут касаться любого условия или информации, которую необходимо изменить, исключить или внести.

Доп.соглашение затрагивает:

1. Стоимость ранее заключенного.
2. Сроки и порядок взаимного расчета.
3. Права, обязанности и ответственность сторон.
4. Порядок разрешения возникающих споров.
5. Основания для аннулирования сделки.

Поправки могут коснуться информации и о самих сторонах сделки. Например, если один из участников сделки изменил паспорт, то в договор будут внесены соответствующие поправки. Действующие нормы ГК РФ позволяют сторонам изменять сделку по взаимному согласию. Но дополнительное соглашение не должно противоречить законодательству.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса – цена, порядок процедуры, сроки
• Основной и предварительный договор купли-продажи нежилого помещения: требования к документам и риски сторон
• Что такое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и когда оно заключается? Правила оформления
• Оформление договора купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом. Образец соглашения и нюансы сделки
• Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Доп. соглашение к договору купли-продажи: образец

Обратите внимание! Установленной формы этого документа нет, однако он должен содержать некоторые сведения, позволяющие определить его принадлежность к определенному контракту.

«Шапка» допсоглашения

В верхней части листа А4 укажите:

• Название «Дополнительное соглашение» или «Дополнительное соглашение о … (продлении договора, изменении цены, замене реквизитов для оплаты и т.п.);
• дату и место составления (населенный пункт, регион).

Преамбула допсоглашения

Следующая часть называется в юридической практике преамбулой. В ней указываются названия сторон (продавец, покупатель), наименования юрлиц или имена, а также в лице кого заключается допсоглашение (представители — директор или доверенное лицо, которые подпишут допсоглашение).

Просто о сложном: что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец документа

Заключая договор о продаже квартиры, стороны сами определяют его условия. Однако случается так, что потом они недовольны содержанием этого документа и хотят его изменить.

Закон допускает такую возможность – хотя и с некоторыми оговорками. Для этого служить дополнительное соглашение. Разберёмся, что представляет собой этот документ, когда он может потребоваться – и как сторонам необходимо его оформлять.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это за документ?

Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).

Читайте также: Типовой договор социального найма жилого помещенияЭти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.

В едином документе стороны оговаривают:

• взаимные права и обязанности;
• предмет договора;
• цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.

Однако случается, что содержание договора в том виде, как он был уже подписан продавцом и покупателем, стороны не устраивает. И именно тогда приходит черёд составления такого документа, как дополнительное соглашение. Оно представляет собой приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью – без основного договора это соглашение не имеет никакой юридической силы.

При этом ч. 1 ст. 452 ГК РФ требует, чтобы допсоглашение оформлялось по тем же правилам, что и сам договор – без этого оно не считается действительным. Тем самым необходимо оформлять соглашение письменно – и тоже в виде единого документа.

Изменить условия договора можно не только с помощью допсоглашения. Однако ч. 2 ст. 452 ГК РФ указывает, что судебное изменение требует, чтобы стороны первоначально попытались договориться миром. Лишь после того, как получен отказ либо в разумный срок не был дан ответ, инициатор изменения получает право обратиться с иском в суд и в порядке, предусмотренном ГК РФ требовать, чтобы договор был изменён требуемым им образом.

В каких случаях нужен?

Допсоглашение нужно, когда стороны решают:

• Изменить условия договора.
• Прекратить отношения по договору.
• Оставить договор в силе, но изменить дополнительную информацию, необходимую для выполнения обязательств по нему.

Основания и условия для заключения

Полный перечень оснований, при которых может быть заключено допсоглашение к договору купли-продажи жилья, составить не получится.

Они могут использоваться в любом случае, когда стороны готовы изменить условия основного договора – а изменение может быть любым.

Единственными граничными условиями, действующими, когда заключается соглашение, будут следующие:

1. Содержание допосоглашения (как и основного договора) не должно противоречить действующему законодательству.
2. Стороны должны быть согласны изменить условия договора.
3. Соглашение должно быть совершено в той же форме, что и сам договор купли-продажи.
4. Договор должен быть уже подписан. В противном случае проще изменить его условия и подписать уже в новом варианте.

В целом же допсоглашения могут использоваться в следующих случаях:

• После осмотра квартиры при уже подписанном договоре покупатель обнаружил значимые недостатки – и требует соразмерного умещения цены на неё.
• Изначально речь шла о полной предоплате покупателя за квартиру – но стороны позднее договорились о рассрочке при выплатах.
• Оплата должна производиться с помощью банковского перевода, но в договоре стороны неверно указали платёжные реквизиты, и их необходимо изменить.
• Была переименована улица, на которой находится продаваемая квартира – и нужно привести текст договора в соответствии с новым названием, чтобы документ мог пройти процедуру госсрегистрации в Росреестре.
• Из-за личных обстоятельств продавец не может в срок, обозначенный в договоре, освободить квартиру и передать её покупателю – но покупатель готов пойти навстречу и подождать, однако требует оформить это условие документально.
• Продавец перестал доверять покупателю и требует дополнительных мер безопасности при совершении сделки (например, введения условия о неустойке при несвоевременной оплате).

Когда и как составляется?

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры заключается в том случае, когда стороны хотят изменить его содержание. Для того, же чтобы заключить его, стороны должны быть согласны на изменение – иначе это сделать можно только в судебном порядке. Добиться же изменения (равно как и расторжения) через суд можно в следующих случаях:

Когда произошло существенное нарушение условий договора одной из сторон (ст. 450 ГК РФ).

Когда существенно изменились обстоятельства – и в результате заинтересованная сторона не может получить ту выгоду (материальную или нематериальную), на которую рассчитывала при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

При этом важно, чтобы изменение обстоятельств было таким, которые стороны не только не планировали – но и не могли предвидеть и тем самым избежать.

Читайте также: Договор дарения доли квартиры

Правила написания

Допсоглашение к договору продажи жилья совершается в том же порядке, что и сам договор. Это означает следующее:

1. Одна из сторон предлагает другой внести изменения в договор.
2. Проходят переговоры.
3. Если они закончились согласием, стороны готовят дополнительное соглашение и подписывают его.

• Cкачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Cкачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Однако есть некоторые нюансы, которые необходимо оговорить отдельно.

Перечень требуемых бумаг

Если основной договор уже подписан, то для дополнительного соглашения к нему могут потребоваться следующие документы:

1. Подтверждающие личность и полномочия сторон. Для граждан подтверждением будут служить паспорта, для представителей юридических лиц – уставные документы или доверенности, выписанные руководством организаций.
2. Документы, подтверждающие факт изменения обстоятельств.

Последнее охарактеризовать труднее всего. Поскольку обстоятельства могут измениться любым образом, да и стороны вольны внести в договор любые изменения, не противоречащие закону, здесь может использоваться всё, что угодно. Например, если покупатель желает изменить порядок оплаты по договору из-за того, что он был уволен и лишился постоянного дохода – подтверждающим документом будет являться копия трудовой книжки.

Необходима ли регистрация?

Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно ст. 558 ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.

На практике это означает следующее: если, к примеру, стороны изменили договор так, что после купли-продажи на квартиру будет наложено обременение (например, если покупатель для оплаты вынужден был взять заём в банке – и теперь квартира приобретается уже в ипотеку) – необходимо регистрировать изменение в объёме прав на жильё по правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Автоматически

Стоимость корректируется автоматически, если такая возможность предусмотрена контрактом (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Основанием для изменений являются:

• динамика уровня инфляции;
• нестабильный курс иностранных валют;
• рыночный индекс цен;
• правочные расчетные коэффициенты и прочее.

Например, в соглашении об аренде согласовано ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Такое изменение стоимости не является изменением контракта и не нарушает запрета изменять арендную плату чаще одного раза в год.

Цена корректируется в автоматическом порядке при изменении законодательных актов, которые регламентируют коммерческие отношения (сделку). Например, величина арендного платежа устанавливается на основании постановления муниципалитета. Если муниципалитет уменьшит нормативную цену, то и стоимость сделки снизится. Причем дополнительное соглашение об уменьшении цены договора аренды для данной ситуации не потребуется (п. 19 постановления пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73).

Дополнительное соглашение к договору купли продажи

Дополнительное соглашение при покупке квартиры оформляется, если стороны решили изменить условия сделки. Оно корректирует основной договор купли-продажи (далее – ДКП), даже если документы уже поданы на регистрацию. Рассмотрим, что из себя представляет допсоглашение, при каких условиях и кем оно оформляется, как его правильно составить, нужно ли регистрировать в Росреестре, какие документы понадобятся, и другие особенности.

В статье расскажем:

Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?

Соглашение всегда составляется в дополнение к договору купли-продажи. Оно может частично или полностью менять его условия. Также им можно отменить сделку, оформив соглашение о расторжении к ДКП.

Читайте также: Договор аренды части помещенияКакие важно учитывать условия и особенности:

1. Соглашение составляется на тот же срок, что и ДКП.
2. Сначала подписывается ДКП, и только потом при необходимости – допсоглашение.
3. В соглашении необязательно указывать технические характеристики продаваемого жилья, если оно составляется не по причине их изменений или изначально недостоверной информации в ДКП.
4. Если ДКП нотариально удостоверен, то и соглашение составляется в такой же форме.
5. Допсоглашение оформляется при отсутствии разногласий между продавцом и покупателем.

Совет юриста: если ДКП еще не подан на регистрацию перехода права собственности, проще составить новый договор с изменениями, чем соглашение. Законом это не запрещено, но неверный подписанный ДКП нужно уничтожить, чтобы им не могли воспользоваться непорядочные люди.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Когда оформляется допсоглашение к ДКП квартиры?

Внесение изменений в договор купли-продажи может понадобиться, если:

1. Поменялась цена недвижимости или сроки расчета.
2. Изменился порядок, способ расчета, дата освобождения квартиры и передачи ключей.
3. Покупатель выявил недостатки, и хочет соразмерно уменьшить цену жилья.
4. Появились новые обстоятельства, при которых сделка должна быть отменена или отложена.
5. Продавец не уверен в платежеспособности покупателя, и хочет получить увеличенный задаток или ввести неустойку за нарушение срока окончательного расчета.

Пример. Олег продает квартиру за 3 000 000 руб. Покупатель Александр согласился на сделку по этой цене после просмотра жилья. Стороны заключили ДКП, прием в МФЦ для подачи документов в Росреестр через 3 дня. На следующий день Александр обнаружил неполадки в инженерных сетях, на устранение которых ему понадобится 200 000 руб. Он договорился с Олегом о соразмерном уменьшении стоимости до 2 800 000 руб. Стороны оформили допсоглашение к ДКП.

Как оформить дополнительное соглашение к ДКП недвижимости?

Для оформления доп соглашения к договору купли-продажи нужно:

1. Договориться, какие именно изменения внести.
2. Составить допсоглашение и подписать его. Если ДКП удостоверен у нотариуса, то и соглашение подписывается в его присутствии и заверяется им.

Дальнейший порядок действий зависит от того, поданы ли документы на переоформление права собственности, или нет. Если да, то допсоглашение предоставляется в Росреестр лично или через МФЦ, если измененные условия считаются существенными: например, поменялась цена, скорректирован кадастровый номер или адрес. Если же условия несущественные (изменилась дата выселения из квартиры, способ расчета), отправлять допсоглашение регистратору необязательно. Эти сведения в ЕГРН не отражаются.

Важно! Если ДКП уже зарегистрирован, он считается исполненным. Оформлять допсоглашение нет смысла. Если стороны хотят расторгнуть договор, им проще провести обратную сделку: составить новый ДКП, где бывший продавец уже будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда оформляется допсоглашение к ДКП квартиры?

Внесение изменений в договор купли-продажи может понадобиться, если:

1. Поменялась цена недвижимости или сроки расчета.
2. Изменился порядок, способ расчета, дата освобождения квартиры и передачи ключей.
3. Покупатель выявил недостатки, и хочет соразмерно уменьшить цену жилья.
4. Появились новые обстоятельства, при которых сделка должна быть отменена или отложена.
5. Продавец не уверен в платежеспособности покупателя, и хочет получить увеличенный задаток или ввести неустойку за нарушение срока окончательного расчета.

Пример. Олег продает квартиру за 3 000 000 руб. Покупатель Александр согласился на сделку по этой цене после просмотра жилья. Стороны заключили ДКП, прием в МФЦ для подачи документов в Росреестр через 3 дня. На следующий день Александр обнаружил неполадки в инженерных сетях, на устранение которых ему понадобится 200 000 руб. Он договорился с Олегом о соразмерном уменьшении стоимости до 2 800 000 руб. Стороны оформили допсоглашение к ДКП.

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Как изменить дату сделки продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — ключевой документ, который заключается при покупке квартиры. Всё, что написано в нём, будет использовано в суде, если возникнут неразрешимые споры. Вот почему ДКП важно составить без ошибок.

Рассказываем, как оформить договор, какие документы нужны для его заключения и в каких случаях ДКП можно оспорить или вообще расторгнуть.

Что нужно сделать перед составлением договора купли-продажи

Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.

• Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
• Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
• Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
• Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
• Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
• Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.

Для продавца рисков значительно меньше, чем для покупателя. Однако ему тоже стоит попросить справку из ПНД у покупателя, чтобы избежать спорных ситуаций в будущем.

И лучше не соглашаться на любые отклонения цены в ДКП от фактической. В случае судебных разбирательств доказать, что по факту сумма сделки была выше, чем прописана в договоре, почти невозможно. А вернёт продавец именно записанную в договоре сумму.

Как правильно оформить ДКП

Оформление договора возможно только в письменном виде, причём закон разрешает составить документ самостоятельно.

Что нужно указать в договоре, чтобы он имел юридическую силу:

• Полное описание квартиры. Укажите вид недвижимости, точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат, метраж. Из документа должно быть сразу понятно, о какой конкретно квартире идёт речь.
• Информация о продавце и покупателе: ФИО полностью, паспортные данные, адрес регистрации, дата рождения.
• Условия договора. Распишите подробно все условия: кто кому что должен передать, в какие сроки, точную сумму сделки — цифрами и прописью.
• Ответственность сторон. На практике они типичны для стандартных договоров: например, ответственность продавца — передать квартиру в заявленном состоянии, а покупателю — оплатить всю её стоимость.
• Реквизиты. Укажите повторно паспортные данные.

Можно также оформить и предварительный ДКП — это договор, который заключается перед основным и закрепляет намерения сторон совершить сделку. Его подписывают, например, для банка — когда квартиру покупают в ипотеку.

Отметим, что оформление ДКП — услуга не бесплатная. Обычно участники сами договариваются о расходах, которые включают оплату услуг нотариуса, госпошлину и юридические услуги на составление самого документа. Чаще всего госпошлину оплачивает покупатель, а всё остальное стороны делят пополам.

Что ещё нужно указать в договоре

Юристы рекомендуют для безопасности прописывать и тот факт, что стороны сделки действуют добровольно, не находятся под опекой, не являются недееспособными и не состоят на учёте в ПНД. Хотя, если последние два пункта не соответствуют действительности, это не очень поможет.

Стоит также отметить в договоре следующие обстоятельства:

• что продавец не состоит в браке или что он получил нотариальное согласие супруга на сделку;
• что продавец не находится в процедуре банкротства и не имеет долгов, которые могут привести к банкротству.

Всё это необходимо, чтобы в будущем суд не признал сделку недействительной и не отдал квартиру кредиторам продавца. Да — согласно ст. 461 ГК РФ , если покупатель не знал о долгах и банкротстве, а квартиру всё-таки суд забрал, то продавец обязан возместить ему убытки. Но на практике добиться выплат от банкрота очень сложно.

Статья 558 ГК РФ гласит, что в договоре необходимо указать и тех, кто имеет право пользоваться жильём даже после заключения ДКП. Яркий пример — прописанные люди в приватизированной квартире, но отказавшиеся от приватизации.

Ещё одна подобная ситуация — завещательный отказ. Например, отец составил завещание в пользу своих детей, которые после его смерти получат квартиру в собственность. А на проживающую с ним сестру применил завещательный отказ — так сестра не будет собственником, но сможет проживать в квартире, хотя может быть даже не прописана в ней.

Если недвижимость приобретается в рассрочку, то она автоматически становится залогом у продавца, по ст. 488 п. 5 ГК РФ . Это можно не указывать в договоре: норма уже прописана в законе. Чтобы было понятнее, о чём конкретно речь, проведите аналогию с ипотекой в банке: при покупке в кредит вы становитесь собственником, но, пока не выплачена вся сумма, квартира находится в залоге у банка — он сможет её забрать по суду, если вы не оплатите долг. То же самое и с рассрочкой у продавца. Пока действует «ипотека» с физлицом, покупатель не может продать недвижимость, подарить или выделить доли.

Закон не запрещает указывать в договоре и другие условия. К примеру, продавец решил, что обременения не будет, но в залог до полной выплаты суммы сделки пойдёт автомобиль или другая недвижимость. Этот пункт необходимо расписать в ДКП, чтобы ст. 488 ГК РФ перестала действовать.

Если покупатель и продавец договорились о продажи квартиры с мебелью (например, покупатель согласился доплатить за новый кухонный гарнитур), то необходимо прямо в договоре обозначить, что всё имущество, находящееся в квартире в день её передачи, переходит в собственность покупателя, а цена включена в общую стоимость. Иначе недобросовестный продавец может передумать и вывезти обещанный гарнитур (за который покупатель уже вроде как заплатил) и отказаться возмещать разницу в цене.

Когда нужно заверять договор у нотариуса

Нотариальное оформление ДКП — это проверка сделки на законность. Нотариус убеждается, что обе стороны договора дееспособны и заключают сделку по добровольному согласию. Также он следит, чтобы не были нарушены права при купле-продаже.

Когда заверение нотариуса необходимо по закону:

• Продажа долевой собственности. Например, продаётся доля в квартире третьему лицу. Но есть нюанс: если третье лицо после покупки станет владельцем всей квартиры, то нотариус не нужен. Если продажа долей идёт от нескольких собственников и все присутствуют при заключении, нотариус также не требуется.
• Покупка долевой собственности, когда два и более покупателей участвуют в сделке. Обычно в такой ситуации к нотариусу не обращаются, но, если речь идёт о супругах — без него не обойтись. По умолчанию, после покупки недвижимость становится совместной собственностью. Но, если пара хочет выделить долю сразу при заключении ДКП, им нужно получить заверение нотариуса.
• Сделки, в которых один из продавцов несовершеннолетний. Здесь не обойтись без двух участников: нотариуса и органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний стал покупателем, то ДКП он может оформить самостоятельно. Те же правила распространяются на частично дееспособных продавцов.
• Оформление договора пожизненной ренты. Тут всё понятно — если пенсионер продаёт квартиру с условием проживания в ней до конца своих дней, то такой договор надо оформлять с участием нотариуса.

Закон не запрещает заключать нотариальный договор по желанию участников и без вынуждающих условий — то есть, любой ДКП можно оформлять у нотариуса.

Как заверить договор у нотариуса

Для оформления сделки у нотариуса потребуется следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на продаваемое имущество;
• паспорта всех участников сделки;
• справки из ПНД;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
• сертификат на материнский капитал и выписка об остатке на нём (если участвует в покупке);
• ипотечный договор с банком (при необходимости);
• другие документы по запросу нотариуса.

Нотариус обязан проверить подлинность документов, установить личности и проверить их возможность совершать сделки. Для этого потребуется время, но обычно не более 2–3 дней. Далее нотариус составит договор и пригласит на подписание все его стороны. Опционально можно попросить нотариуса, чтобы он самостоятельно передал договор в Росреестр. А можно так же самостоятельно отнести его в МФЦ.