Что является общедомовой собственностью

Содержание

Общее имущество в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .

  • помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
    • межквартирные лестничные площадки
    • лестницы
    • лифты и лифтовые шахты
    • коридоры
    • технические этажи
    • чердаки
    • подвалы и технические подвалы
    • элементы озеленения и благоустройства
    • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
    • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
    • внутридомовая инженерная система водоотведения;
    • внутридомовая система отопления;
    • внутридомовая система электроснабжения.

    Определение состава ОИ

    Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

    Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

    Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.

    Основания

    • помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
    • другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
    • крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
    • земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

    Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

    Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

    • жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
    • органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
    • органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

    Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

    Последствия

    • аварийная или внештатная ситуация
    • предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества

    Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.

    И вот здесь и возникают судебные споры. Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу. Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.

    Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома. Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома. Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.

    Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.

    Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!

    Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
    Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 72 761 подписчику

    Статьи по теме

    Очно-заочная форма общего собрания собственников помещений в МКД

    Теперь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить в очно-заочной форме согласно ФЗ №176 от 29.06.2015 года. По сути и раньше собрания жильцов зачастую проводились им…

    Судебная практика: Как оспорить административные штрафы УК

    Не всегда ГЖИ правильно выносит свои решения о взыскании административных штрафов с управляющих компаний после проведённых проверок. Такие дела можно оспорить в суде. Существует положительная судебная…

    Доходы управляющей компании

    Мы продолжаем цикл статей под общим названием “Отчёт управляющей компании за 2015 год”. И сегодня поговорим о том, что такое доходы управляющей компании, из чего они скалываются, где учиты…

    Здравствуйте. Никак не могу понять, почему я как простой собственник должна определять список общего имущества, собирать собрание для его утверждения. А все началось с того, что я потребовала с УК предоставить перечень услуг, работ и стоимость этих услуг, работ. Назначила проведение собрания по утверждению размера платы на 03 марта 2018г, и попросила провести осмотр общего имущества нашего дома, вместе с выбранным советом доме, я являюсь председателем. Пришли двое из УК, юрист и инженер. Оказывается, чтобы они нам предоставили акт осмотра общего имущества, мы сначала должны этот список имущества составить, утвердить на собрании собственников. Согласно ст.36 ЖК я знаю, что относится к ОИ, но как это составить? должна ли я его составлять? и им предоставлять. С 2009г не предоставляли размер платы для утверждения, его утверждали ОМСУ и никто ни с кого не требовал состав ОИ. Совет дома, ну конечно-я, составила примерный перечень услуг, работ и стоимость каждой услуги и у меня получился тариф 16.05 руб.за 1 м2. а муниципальный до 01.07.18г 16.29. Еще УК утверждает, что согласно ПП №1498 исключается текущий ремонт из тарифа и остается только управление и содержание. Раз текущий ремонт исключается из тарифа, значит на этот год можно утверждать тариф в размере за минусом текущего ремонта. Говорят-нет.Правда я не нашла, где об этом сказано. Мы хотим провести собрание собственников 03 марта 2018г и утвердить размер платы, который мы им предложили, если они к этому сроку не предоставят свой размер платы. Будем ли мы правы. Помогите нам добиться утверждения размера платы законным путем. И с какого времени будет действовать измененный размер платы? Со 02 июля 2018г, или с даты проведения собрания. Очень прошу помочь. Мне не понятно, как это ЧИНОВНИКИ накладывают на простых собственников такую НОШУ, мы должны знать ЖК РФ, Постановления Правительства, которые меняются чуть ли не каждый год. Нужно ли собственникам забивать всем этим голову?

    Если состав общего имущества не определен-напрашивается вопрос-а зачем вы берете деньги за управление общим имуществом,которого нет? Это вымогательство.

    Абсолютно согласна. Столкнулась с такой же ситуацией. Руководитель УО сознательно нарушает требования закона и при этом обвиняет меня, простого собственника. Я указала на нарушение моих прав и более полу года идет переписка (пытаюсь доказать что не «верблюд» и не позволю без наказано отнимать деньги.

    Присоединяюсь к предыдущим комментариям. Я также являюсь председателем совета дома и, чтобы контролировать работу УО, необходимо быть и юристом, и экономистом, и бухгалтером, и сметчиком и техническим специалистом по всем видам общедомовых коммуникаций, да еще и на общественных началах. А — это не под силу любому собственнику и нет никаких обучающих курсов. Но, даже обладая всеми необходимыми навыками, очень трудно вести диалог с УК. Законы они трактуют по-своему, условия Договора не соблюдают, цену Договора повышают в одностороннем порядке, без обсуждения с собственниками.

    Извините, за бестактность, но какой «УМНИЦА» придумал такую схему эксплуатации ЖФ: собственники ЖП оплачивают услуги УК «Содержание ОИ» и «Техническое обслуживание», причем немалые суммы, а Совет дома и его председатель должны на общественных началах фактически заниматься вопросами эксплуатации МКД. А может быть правительственным органам пора принять решение, что в доме должен быть один ХОЗЯИН. Приняла УК (УО) МКД на содержание и обслуживание, так пусть она и занимается его эксплуатацией — ведь Собственники ЖП и др. полностью оплачивают эти услуги. Не будет один хозяин в МКД — доведем ЖФ страны «до ручки». Каких только усилий стоит заставить УО выполнить элементарные ремонтные работы: остекление окон в МОП, произвести побелку или покраску стен в МОП, отремонтировать стояк ливневой или бытовой канализации. Ведь в суд по каждой мелочи не набегаешься, а потом , «чего греха таить», УК (УО) элементарно купит любого судью (за наши деньги) и нет никаких гарантий, что суд станет на защиту собственника.

    В начале статьи уже содержится ошибка (надеюсь непреднамеренная) — кем определяется состав общего имущества МКД. В статье указано: «в п.1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется: жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества». Но в самом Постановлении ПП РФ 491 сказано, что не жильцами МКД, а собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений). Наверное, авторы сайта и статьи не различают эти два юридических термина — жилец и собственник. Я всегда считал, жильцы — это лица, зарегистрированные в доме, а собственники — это собственники и с регистрацией это не связано.

    Ну тогда ответьте на простой вопрос. Земельный участок нашего МКД отмежеван и поставлен на кадастровый учет в 2001 г. При этом владелец этой земли не определен и не был определен вплоть до 2020 г. И таким образом земельный участок нашего МКД находился в распоряжении мэрии города все время с 2001 по 2020 г. В 2020 г. собственникам МКД удалось получить права общей долевой собственности на этот земельный участок. УО внесла этот земельный участок в состав общего имущества МКД во время заключения договора управления в 2006 г. на основании имевшегося ранее технического плана дома и с 2006 г. по настоящее время берет с собственников плату за уборку этого участка.

    Но согласно ПП РФ 491 (пп. 3 и 4): «3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.» Таким образом, собственники МКД не являлись собственниками земельного участка с 2001 по 2020 гг. Согласно п.4 ПП РФ 491 земельный участок не может быть включен в состав общего имущества МКД – собственником земли являлась мэрия города, которая и должна была нести бремя по содержанию земельного участка.

    Вопрос 1. Обязана ли УО вернуть собственникам МКД незаконно начисленную плату за уборку территории, не принадлежащую собственникам и за какой срок (3 года, 14 лет, 19 лет)? Вопрос 2. Обязана ли УО следить за актуальностью сведений, содержащихся в техническом паспорте дома и оплачивать внесение изменений и исправлений в него.

    Вопросы по теме

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста ответ на такой вопрос. После проведени…

    Мораторий на плановые проверки распространяется ли на УО?

    Новый дом, сдан чуть больше года назад, УК свои обязательства не выполняет,…

    Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

    Кто платит за общедомовые помещения, если в ЕГРН они числятся за ОМС

    Помещения общего пользования в МКД на праве общедолевой собственности принадлежат владельцам помещений в доме. Случается, что в ЕГРН такие площади числятся за муниципалитетом. Читайте, могут ли в таком случае помещения считаться частью общего имущества дома или за их содержание платит городская администрация.

    Муниципалитет оплачивает ЖКУ и капремонт в отношении имущества, включённого в реестр его собственности

    В одном из многоквартирных домов Ростова-на-Дону собственники помещения формировали фонд капремонта на счёте регоператора. Он составлял и направлял счета на уплату взносов в адрес владельцев помещений. Несколько нежилых помещений в доме, согласно выписке из ЕГРН, принадлежали городской администрации, но счета на капремонт она не оплачивала.

    Регоператор подал в суд иск с требованием взыскать с муниципалитета задолженность почти в 50 тысяч рублей. В отзыве на иск ответчик указал, что не обязан платить взносы в Фонд капремонта, потому что помещения являются частью общедомового имущества.

    Несколько лет назад в администрацию обратилась группа собственников с просьбой передать им в общее долевое владение эти помещения. В итоге они были исключены из реестра муниципальной собственности (дело № А53-15079/2020).

    Запись в ЕГРН о владельце имущества является доказательством права собственности на него

    Суд первой инстанции основывал своё решение на актуальной выписке из ЕГРН, где собственником нежилых помещений значилась городская администрация. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт дома распространяется на всех владельцев помещений с момента возникновения права собственности на такое помещение.

    В свою защиту муниципалитет предоставил суду копии заключения районной комиссии и выписки из распоряжения о том, что спорные помещения исключены из реестра объектов муниципальной собственности как относящиеся к общему имуществу жителей в МКД. Но суд указал, что исключение помещений из такого реестра при наличии зарегистрированного права в ЕГРН не имеет законного значения.

    Госрегистрация прав на недвижимое имущество в ЕГРН – юридический акт, он признаёт и подтверждает, что у лица возникли, изменились, перешли, прекратились права на недвижимое имущество. Это единственное доказательство существования зарегистрированного права.

    Оспаривание такого права на недвижимое имущество происходит в суде: решения по искам являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Но ответчик таких действий не предпринял, и изменения в реестр внесены не были.

    Муниципальное образование отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом и обязано нести расходы по его содержанию в силу закона (ст. ст. 126, 210 ГК РФ).

    Суд первой инстанции удовлетворил иск Фонда капремонта, скорректировав размер пени на сумму задолженности. Апелляционный суд, куда обратился муниципалитет, ничего нового к решению коллег не добавил, оставив его в силе.

    Право на общее имущество МКД возникает в силу закона вне зависимости от данных о собственнике на него в ЕГРН

    Городская администрация подала жалобу в кассационный суд. Она указала, что спорные помещения исключены из реестра муниципального имущества. Это общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

    Их исключили из реестра компетентные органы и в установленном порядке. Наличие в ЕГРН записи о госрегистрации права муниципалитета на помещения не препятствует распространению на них режима общей долевой собственности.

    Кассационный суд услышал доводы муниципалитета. Решение об исключении помещений из муниципальной собственности принято в связи с обращением инициативной группы жильцов дома. Процедуру провела специальная комиссия: она рассмотрела вопрос о возможности отнесения нежилых помещений к общему имуществу собственников квартир в МКД и приняла положительное решение. Эти решения приняты компетентными органами и соответствуют требованиям действующего законодательства, их никто не оспаривал.

    При этом нижестоящие суды должны были учесть, что в соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, право общей долевой собственности домовладельцев возникает на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Судьи должны были исследовать вопрос о назначении спорных помещений, но не сделали этого. Вместе с этим они не проверили, отвечают ли помещения признакам общедомового имущества.

    В п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 указано, что право общей долевой собственности на общее имущество МКД возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Кассационный суд отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение с учётом данных им указаний.

    На заметку

    1. Право общей долевой собственности на общее имущество МКД возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
    2. Помещение включается в состав общего имущества дома, если отвечает признакам такого имущества, например, предназначено для обслуживания или использования жителями более чем одной квартиры в МКД.

    Если в доме есть такие помещения, но они числятся за муниципалитетом, собственники жилья вправе обратиться в орган местного самоуправления. Муниципалитет рассматривает обращение и по решению комиссии исключает эти площади из реестра своего имущества. Если же власти города откажутся это делать, собственник вправе обратиться в суд и доказать, что помещения являются общедомовым имуществом.

    Оцените статью:
    [Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий