Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года

1. Основные положения закона о предоставлении с/х земель в аренду без торгов

В июле 2022 года принят федеральный закон, по которому механизм получения фермерами государственных муниципальных сельхозземель в аренду стал существенно проще (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 316-ФЗ от 14.07.2022).

В ряд государственных законов:

• Земельный кодекс РФ
• ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ( № 101-ФЗ от 24.07.2002)
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015)

внесены необходимые изменения. Они будут актуализированы с момента вступления в юридическую силу «своего родителя».

На основании положений принятого закона, с 1 марта 2023 года отечественные фермеры (граждане и крестьянско-фермерские хозяйства) смогут получать государственные и муниципальные участки с/х назначения:

1. в аренду без торгов
2. на срок – до 5 лет
3. с возможностью многократного продления аренды ЗУ:
   • закон устранил норму об однократном предоставлении права аренды участка:
     • аренда ЗУ может быть продлена
     • арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов – фермер сможет продолжить работу на полученной земле по истечении 5 лет аренды
4. вне зависимости от уже имеющихся в наличии земельных наделов
5. с правом арендатора приоритетного выкупа арендуемого земельного участка (ЗУ) в дальнейшем
6. без подтверждения отсутствия у гражданина или крестьянского (фермерского) ЗУ на территориях иных субъектов РФ

1.1. Цели закона

Главными задачами закона правительство считает следующие:

• значительное увеличение объёмов производства крестьянских и фермерских хозяйств
• введение в оборот с/х земель, заброшенных за годы перестройки и реформ, и дальнейшее развитие агропромышленного комплекса (АПК)
• развитие локальной сельской экономики
• ликвидация проявившейся практики «договорных» торгов по с/х землям, на которых побеждали «нужные люди», строившие в дальнейшем на заброшенной пашне не ферму, а многоквартирный дом для продажи
• предотвращение «серых» сделок и схем, по которым агрохолдинги могли бы перекупать землю у фермеров через третьи лица

Принятия закона фермеры добивались и ожидали несколько лет. Стремились к тому, чтобы дополнительные участки для расширения хозяйств можно было получать без торгов/аукционов. Их усилия во многом оправдались, «лёд тронулся»:

• с 1 марта 2023 года с/х земля станет доступнее
• чтобы получить её без торгов, гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам больше не придётся преодолевать бюрократические проблемы, связанные с доказательством того, что у них нет земельных участков в других регионах

Закон предоставил возможность малым формам сельского хозяйствования получать землю в упрощённом порядке:

• без конкуренции с крупными с/х производителями, в которой фермерские хозяйства зачастую проигрывают
• без риска потери арендуемого земельного участка после сделанных в него вложений – земля может остаться у фермера насовсем

2. Установленные запреты

Новые правила предоставления с/х земли в аренду без торгов определили принципы обращения с нею. Законом № 316-ФЗ вводятся дополнительные положения и поправки:

• в ЗК РФ:
  • в статье 22 – соответствующие замены и дополнения
  • статья 9 дополнится пунктом 9
  • в статье 10 – поправки в пункте 8
  • появится статья 10 1

  Законом №316-ФЗ установлены дополнительные ограничения прав арендаторов муниципальных участков с/х назначения – в виде запретов:

  1. на изменение целевого назначения ЗУ:
     
     • утрачивается возможность строительства жилых комплексов:
  2. на передачу:
     • земельного участка третьим лицам (в том числе в субаренду)
     • арендных прав на участок в залог
  3. на внесение ЗУ в качестве:
     • вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества
     • паевого взноса в производственный кооператив

  Введённые запретительные меры обеспечат достижение главной идеи закона – использование земель непосредственно для с/х производства.

  3. Срочные задачи властей и арендаторов государственных/муниципальных ЗУ – до 01.03. 2023

  Следствием установленных запретов становится расширение круга обязанностей арендаторов ЗУ, находящихся в собственности муниципалитетов и государства.

  Реализацию новых задач необходимо осуществить до 1 марта 2023 года:

  1. расторгнуть договоры субаренды
  2. вывести с/х земли из уставных капиталов
  3. вернуть сельхозземлю из производственных кооперативов

  Органам земельного контроля предстоит:

  • внести изменения в муниципальные правовые акты (МПА) о предоставлении участков из земель сельхозназначения
    • с 01.03. 2023 МПА должны соответствовать новым правилам оборота с/х земель

    4. Порядок предоставления ЗУ c/х назначения в аренду без торгов

    4.1. Алгоритм

    Земельный участок из земель с/х назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется:

    • гражданину
    • крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности

    в порядке, установленном земельным законодательством:

    1. ЗК РФ (статья 39.18), с учётом особенностей, предусмотренных законом № 316-ФЗ
    2. законы, определяющие предельные размеры ЗУ с/х назначения:
       • ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002) – статья 4
       • ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве №74 от 11.06.2003 – статья 12 (пункт 6.1 и пункт 7)
    3. законы субъектов РФ – примеры:
       
       • Закон Ленинградской области № 118-оз от 13.11.2015
       • Земельный кодекс Республики Саха (Якутия) от 15.12.2010 № 888-З № 673-IV:
         • статья 16. Предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства и сайылычного хозяйства
         • статья 24. Предоставление земельных участков для отгонного или кочевого животноводства
         • статья 29. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий
         • статья 31.2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
       • Закон Московской области № 252/2017-ОЗ от 27.12.2017
       • закон Челябинской области «О земельных отношениях» № 154-ЗО от 31.03 2015:
         • статья 5. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

    Предоставлением ЗУ, в зависимости от принадлежности земельных с/х участков государству или муниципалитету, занимается соответствующий уполномоченный орган:

    • или исполнительный орган государственной власти
    • или орган местного самоуправления (ОМС)

    Для получения земли в аренду претенденту необходимо обратиться с соответствующим заявлением (пункт 1 статьи 39.18 ЗК РФ):

    • заявление гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления ЗУ
    • заявление о предоставлении ЗУ для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

    Поступившие обращения о получении земли рассматриваются в порядке их поступления. В срок, не более 30 дней с даты регистрации заявления, уполномоченный орган принимает одно из следующих решений:

    1. о предоставлении ЗУ с/х назначения в аренду на срок до 5 лет
       • с дальнейшим заключением договора аренды
    2. об отказе в предоставлении ЗУ – с указанием оснований

    Законом № 316-ФЗ уточняется, что в получении с/х земли, которую просит гражданин или КФХ, может быть отказано – по основаниям, изложенным в статье 39.16 ЗК РФ, а также при наличии хотя бы одной из двух причин, которые дополнительно определил закон:

    1. несоответствие предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, установленным законом субъекта РФ,
       • площади ЗУ, указанного в заявлении
       • площади земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учётом ЗУ, указанного в заявлении
    2. испрашиваемый ЗУ был предоставлен ранее другому лицу (гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству по аналогичному заявлению

    4.1. Полный перечень оснований для отказа в предоставлении участка – с 01.03. 2023

    1. с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством
    2. ЗУ уже предоставлен на праве:
       • постоянного (бессрочного) пользования
       • безвозмездного пользования
       • пожизненного наследуемого владения (ПНВ)
       • аренды
    3. ЗУ образован в результате раздела другого участка, предоставленного СНТ или ОНТ
    4. на участке расположены объекты, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию:
       • здание
       • сооружение
       • объект незавершённого строительства
    5. ЗУ изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве аренды, указанном в заявлении
    6. ЗУ зарезервирован для муниципальных нужд
    7. ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о развитии застроенной территории
    8. испрашиваемый земельный участок:
       • расположен в границах территории, в отношении которой заключён договор с другим лицом о её комплексном развитии
       • образован из земельного участка, в отношении которого заключён договор с другим лицом о комплексном развитии территории, в границы которой входит ЗУ
       • выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено
    9. на испрашиваемый ЗУ поступило заявление:
       • о проведении аукциона по продаже ЗУ
       • на право арендовать ЗУ
    10. в отношении ЗУ, указанного в заявлении, опубликовано и размещено извещение о предоставлении участка:
        • для ИЖС
        • для ведения ЛПХ
        • для ведения гражданами садоводства для собственных нужд
        • для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
    11. ВРИ испрашиваемого ЗУ не соответствует целям, которые указаны в заявлении
    12. ЗУ расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), но ограничения, установленные для ЗУ, не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
    13. ЗУ не включён перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, но заявитель просит предоставить ЗУ из этого перечня (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК)
    14. в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории ЗУ предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения
    15. ЗУ предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой – федеральной или региональной
    16. предоставление ЗУ не допускается на заявленном виде права аренды
    17. вид разрешённого использования испрашиваемого участка (ВРИ ЗУ) не установлен
    18. ЗУ не отнесён к определённой категории земель
    19. предоставление ЗУ было предварительно согласовано, но срок действия решения не истёк, а с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось иное лицо, не указанное в решении о предварительном согласовании
    20. ЗУ изъят для муниципальных нужд, но указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
    21. необходимо уточнение границ ЗУ
    22. площадь ЗУ более чем на 10% превышает указанную:
        • в схеме расположения участка
        • в проекте межевания территории
        • в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован
    23. ЗУ включён в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
    24. основания, установленные законом № 316-ФЗ:
        • площадь ЗУ, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности, установленным законом субъекта РФ
        • ЗУ уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее

    5. Задачи властей в отношении ЗУ, находящихся в общей долевой собственности, – с 1 марта 2025 года

    Законом №316-ФЗ предусмотрены новые положения, касающиеся определение расчёта размеров долей в праве общей собственности, выраженных в гектарах или баллах, в новом формате – в виде простой правильной дроби. Они отражены в изменениях статей, корректировок и дополнениях к статьям законов:

    1. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ) – в статье 15:
       • соответствующие изменения в пункте 2
       • появится дополнительный пункт 2.1
    2. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)
       • дополнение в статью 38 части 10
       • соответствующие замены в части 9.1 статьи 47

    Указанное положение применяется для случая, когда на общем собрании участников общей долевой собственности на ЗУ из земель с/х назначения, проведённом до 1 марта 2025 года, не было принято решение об утверждении расчёта размеров долей в виде простой правильной дроби.

    Органам местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в долевой собственности, с даты 01.03.2025 необходимо:

    Изменятся правила предоставления сельскохозяйственных земель в аренду. Как подготовиться

    До конца года внесите изменения в муниципальные правовые акты о предоставлении участков из земель сельхозназначения. С 1 января 2023 года эти МПА должны будут соответствовать новым правилам оборота таких земель. Права арендаторов будут ограничены. При этом гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) арендовать землю станет проще.

    В новом законе есть также изменения, которые вступят в силу с 1 марта. В частности, станет больше оснований для отказа в предоставлении земли без торгов. Кроме того, органы МСУ будут по-новому определять размеры земельных долей.

    Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов

    Документ Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменит положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

    С 1 января 2023 года для арендаторов муниципальных участков сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:

    • сдавать арендованный участок в субаренду;
    • передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
    • передавать арендные права в залог;
    • вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества;
    • использовать арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

    Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. До 1 января 2023 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов. А органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.

    Сейчас Гражданский кодекс разрешает с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу. Можно также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК). Земельный кодекс дает право сдавать муниципальный земельный участок в субаренду в упрощенном порядке. Согласие арендодателя при этом не требуется — его достаточно уведомить, если договором аренды не предусмотрено иное. Исключение: арендаторы — резиденты особых экономических зон (п. 5 ст. 22 ЗК).

    Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов

    В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов. В результате таким хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходится конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. С 1 января эта проблема будет решена. Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст. 10.1 ЗК).

    Договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет. Сейчас можно сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года.

    Чтобы получить землю без торгов в следующем году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах. Вы будете рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.

    Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов

    Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК. С 1 марта 2023 года к ним добавятся еще два. Посмотрите обновленный перечень.

    Основания для отказа в предоставлении участка с 1 марта 2023 года

    Участок уже предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды

    Участок образован в результате раздела другого участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу

    На участке расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию

    Участок изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении

    Участок зарезервирован для муниципальных нужд

    Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории

    Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о ее комплексном развитии. Или участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен такой договор

    Участок выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено

    Поступило заявление о проведении аукциона по продаже участка или на право его арендовать

    Опубликовано извещение о предоставлении участка для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или КФХ

    Разрешенное использование земельного участка не соответствует целям, которые указаны в заявлении

    Участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории. Установленные ограничения не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями

    Участок не включен в утвержденный Правительством перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд. Заявитель просит предоставить участок из этого перечня (п. 10 ч. 2 ст. 39.10 ЗК)

    Участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории

    Участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой — федеральной или региональной

    Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается

    Вид разрешенного использования данного участка не установлен

    Участок не отнесен к определенной категории земель

    Предоставление участка было предварительно согласовано, срок действия решения не истек

    Участок изъят для муниципальных нужд. Указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят

    Необходимо уточнить границы земельного участка

    Площадь участка более чем на 10 процентов превышает указанную в схеме его расположения, проекте межевания территории или проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован

    Участок включен в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства

    + Новое с 1 марта 2023 года

    Площадь участка, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует установленным законом субъекта РФ предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности

    Участок уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее

    Будете по-новому определять земельные доли

    С 1 марта 2023 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.

    Новый порядок упростит выдел земельных участков в счет долей. Станет проще принимать решения о подсчете голосов при проведении общего собрания участников долевой собственности и исчислять земельный налог, который должны уплатить правообладатели долей.

    На заметку: Что изменится с 1 марта 2025 года

    С 1 марта 2025 года изменятся правила для органов МСУ поселений, муниципальных и городских округов. Они должны будут перевести размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в простую правильную дробь. Например, в случае, если к тому времени этого не сделают участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения. Орган МСУ должен будет своим решением утвердить результаты определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок. А затем подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН.

    Артем Климов, глава КФХ «Серафим», депутат Собрания представителей муниципального образования «Воловский район Тульской области»

    В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

    Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

    Кому можно предоставлять земельные участки без торгов

    Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).

    Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов

    Крестьянскому (фермерскому) хозяйству

    или сельскохозяйственной организации

    Арендатор должен:
    • быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства;
    • использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной

    связанной с сельскохозяйственным производством деятельности

    Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.

    Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.

    Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ

    Сельхозпроизводителю с действующим договором

    аренды земельного участка

    У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного

    земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.
    Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок

    действия старого договора

    Арендатору земельного участка, предназначенного

    С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору

    должно пройти не менее трех лет. Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений

    законодательства при использовании участка.
    Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек

    срок действия договора аренды

    Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов

    Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).

    ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд. Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.

    Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

    Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).

    В каком случае можно продлить договор аренды без торгов

    Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).

    На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель

    ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.

    Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.

    1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.

    2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.

    3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.

    Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

    Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок

    Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

    Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907

    ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

    Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

    Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.

    В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок

    Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).

    ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.

    Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.

    3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок

    Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).

    ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю. Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

    Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.

    Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель

    Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).

    ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным. Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.

    Можно ли выставлять на торги земельные доли

    Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).

    ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.

    Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.

    Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов

    Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).

    На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли

    ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал. В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+

    Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора. В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).

    Оцените статью:

    [Всего голосов: 1 Средняя оценка: 5]